CO₂-Reduktion Immobilienbestand/Energetische Modernisierung

Unser Ansatz

Vonovia bekennt sich zu dem Ziel, den Gebäudebestand bis 2045 nahezu klimaneutral zu gestalten. Aufgrund unserer Größe sehen wir uns als zentralen Treiber für Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft. Daher können wir über unsere Systemgrenzen hinaus viel für einen klimaneutralen Gebäudebestand bewirken. Wir erfassen unsere Emissionen entsprechend dem anerkannten Standard des Greenhouse Gas Protocol. Der größte Teil unserer Emissionen entfällt auf sogenannte Scope-1-Emissionen (direkte Emissionen, etwa 45 %) und Scope-2-Emissionen (indirekte Emissionen durch Bezug von Fernwärme und Strom, etwa 40 %) der Bestandsgebäude. Diese befinden sich überwiegend in Deutschland.

Im Berichtsjahr haben wir unsere Klimastrategie weiterentwickelt und unser Ziel neu definiert. Vor dem Hintergrund des neuen Klimaschutzgesetzes und den darin enthaltenen Sektorzielen haben wir uns das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2045 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand mit einer CO₂-Intensität von unter 5 kg CO₂-Äquivalente pro m² Mietfläche zu erreichen. Eine wichtige Wegmarke haben wir für das Jahr 2030 festgelegt. Bis dahin wollen wir eine CO₂-Intensität von unter 25 kg CO₂e/m² erreichen. Wir haben diese Zielsetzung in unseren Nachhaltigkeitsindex (SPI) integriert, der in die Vergütung des Vorstandes mit einfließt. Die CO₂-Intensität stellt in ihrer Gewichtung die bedeutsamste Teilkomponente des SPI dar. Der Zielpfad wurde in interdisziplinärer Zusammenarbeit verschiedener Funktionsbereiche und mit Unterstützung der Wissenschaft (Fraunhofer ISE) entwickelt und setzt voraus, dass neben einer umfassenden Erhöhung der Energieeffizienz des Gebäudebestandes durch energetische Modernisierung und der Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier auch eine tiefgreifende Transformation des Energiesektors stattfindet. Die Bereitstellung ausreichender Mengen an CO₂-freier Fernwärme und Strom durch die Energiewirtschaft sowie ein vorgezogener Kohleausstieg, wie im Koalitionsvertrag beschrieben, sind dabei Grundvoraussetzungen für einen klimaneutralen Gebäudesektor.

CO₂e-Emissionen Portfolio (in Deutschland)

CO₂-Intensität Portfolio (in Deutschland)

Klimapfad Vonovia: Strategie zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands

Für ein Erreichen sowohl unseres Klimaziels als auch der Ziele des gesamten Wohnungssektors sind weiterhin die richtigen Förderinstrumente und der Abbau rechtlicher Hürden entscheidend. Denn damit klimaneutrales Wohnen gelingen kann und auch bezahlbar bleibt, glauben wir, dass es neben eigenen Verpflichtungen und Investitionen ambitionierte und langfristige Partnerschaften und insbesondere veränderte politische Rahmenbedingungen braucht. Besonders das Modellieren und Entwickeln nachhaltiger Lösungen zum Klimaschutz zeigt, dass wir uns in einem Spannungsfeld aus sich stetig ändernden regulatorischen Anforderungen und divergierenden Stakeholder-Interessen sowie Renditeorientierung bewegen.

Aus diesem Grunde beziehen wir bei der Entwicklung unseres Klimapfades neben ökologischen auch immer soziale und wirtschaftliche Zielvorgaben mit ein. Nach der erstmaligen Zieldefinition im Jahr 2020 wurde im Berichtsjahr die konkrete Umsetzung vorangetrieben. Hier ist die energetische Sanierung ein elementarer Bestandteil unseres Klimapfades. Ein speziell entwickeltes Dekarbonisierungstool ermöglicht es, das Konzernziel auf die Regionen und Quartiere herunterzubrechen und differenzierte Lösungskonzepte aufzuzeigen (siehe Projektkasten „Das Vonovia Dekarbonisierungstool – C0₂ im Fokus“). Das Tool wird von uns stetig weiterentwickelt, um die ideale Schnittmenge zwischen CO₂-Zielen und Wirtschaftlichkeit aufzuzeigen und somit eine optimale Entscheidungsgrundlage zu bieten.

Dekarboni­sierungstool

ermöglicht Lösungskonzepte aufzuzeigen

Das Vonovia Dekarbonisierungstool – C0₂ im Fokus

Organisatorische Verankerung

Für die allgemeine Planung und Steuerung von Modernisierungsvorhaben im Bestand ist der Bereich Portfoliomanagement im Ressort des Chief Rental Officer (CRO) verantwortlich. Innerhalb des Bereichs kümmert sich die Abteilung Klimaneutraler Gebäudebestand/Strategische Projekte um die Entwicklung von Lösungsmöglichkeiten, die unseren Immobilienbestand und die dazugehörige Investitionsstrategie mit den Klimaschutzzielen in Einklang bringen. Dies unterstützt auch der Bereich Nachhaltigkeit/Strategie im Ressort des Chief Executive Officer (CEO). In Zusammenarbeit mit den Regionen werden gezielt die zu modernisierenden Objekte und Quartiere ausgewählt und der optimale Modernisierungsgrad für jedes Gebäude bestimmt. Die Freigabe der Investitionen für die Modernisierungsprogramme erfolgt durch den Gesamtvorstand. Die Abteilung Investitionsmanagement verantwortet das Budget für Modernisierungen im Bestand. Vonovia Technischer Service (VTS) ist für die Ausführungsplanung und Umsetzung zuständig.

Die Aktivitäten für die energetische Modernisierung in Österreich werden wie das gesamte operative Geschäft in Österreich unter dem Dach der BUWOG vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und dort vom Bereich Immobilienmanagement geführt.

Aufseiten der Victoriahem in Schweden sind die Bereichsleiter für die Investitionsplanung von Modernisierungsvorhaben verantwortlich. Dies ist ein integrierter Prozess der jährlichen Budgetplanung und wird analog zur Geschäftsprognose aktualisiert. Der Investitionsplan wird von den Regionalmanagern, dem Leiter der Energie- und Umweltabteilung, den Business Controllern und den Projektmanagern geprüft, um die geschätzten Einsparungen und Kosten sicherzustellen, bevor sie von CFO, COO und CEO genehmigt werden.

Ziele und Maßnahmen

Ganz im Sinne einer holistischen Perspektive setzen wir bei der Entwicklung konkreter Maßnahmen stärker auf den Quartiersgedanken, anstatt unsere Mietobjekte für sich alleine zu betrachten (siehe Gesellschaft und Stadtentwicklung). In Deutschland nutzen wir dazu öffentliche Förderprogramme, um Modernisierungsmaßnahmen für unsere Mieter bezahlbar zu halten. Hierbei bietet die novellierte Förderkulisse der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit direkten Zuschüssen für Modernisierungen interessante Optionen. Auch der Ansatz des seriellen Sanierens verfolgt das Ziel, die Kosten für Modernisierungen zu begrenzen. Unter seriellem Sanieren versteht man die energetische Sanierung von bestehenden Gebäuden unter Verwendung abseits der Baustelle vorgefertigter Fassaden- bzw. Dachelemente, sowie deren Montage an bestehenden Gebäuden.

Die Sanierungsquote in Deutschland im Berichtsjahr betrug 2,3 % im Vergleich zu 2,9 % im Vorjahr. Diese Verringerung ist dabei u. a. auf die neuen Förderbedingungen und die Umstellung der internen Steuerungslogik auf die Quartiersebene zurückzuführen, die eine komplexere und damit auch längere Planung erfordert. Im kommenden Jahr soll die Sanierungsquote wieder oberhalb von 2 % liegen.

Neben der Optimierung der Gebäudehülle steht auch der Wechsel auf CO₂-ärmere Energieträger im Vordergrund. Auf dem Weg zum nahezu klimaneutralen Gebäudebestand 2045 will Vonovia die CO₂-Intensität des Gebäudebestands in Deutschland bis 2030 auf unter 25 kg CO₂e/m² verringern. Im Berichtsjahr lag die CO₂-Intensität bei 38,4 kg CO₂e/m² und damit rund 2,8 % niedriger als im Vorjahr (2020: 39,5 kg CO₂e/m²). In die Berechnung gehen die sogenannten Scope-1- und Scope-2-Emissionen unseres gesamten Bestandes sowie auch ein Teil der Scope-3-Emissionen (brennstoff- und energiebezogene Emissionen aus der Vorkette sowie down-stream geleaste Wirtschaftsgüter) ein. Das für das Berichtsjahr angestrebte Ziel von mind. 2 % Reduktion wurde somit erreicht. Die Reduktion beruht insbesondere auf der energetischen Modernisierung sowie einer verbesserten CO₂-Intensität der Fernwärme. Weitere Informationen dazu finden Sie unter Umweltkennzahlen.

Im Rahmen der stetigen Weiterentwicklung unserer CO₂-Bilanzierung werden wir ab dem Geschäftsjahr 2022 eine Umstellung bei der CO₂-Bilanzierung der Fernwärme vornehmen und hier zukünftig die Carnot-Allokationsmethode verwenden. Dies hat den Vorteil, dass die Allokation der CO₂-Emissionen zwischen Strom- und Wärmeerzeugung auf rein physikalischen Betrachtungen beruht und wir so unsere langfristige Klimastrategie und die entsprechenden Investitionen langfristig robust gegenüber Veränderungen der Regulatorik ausrichten können. Angewendet auf den Gebäudebestand des Berichtsjahres 2021 würde diese Umstellung eine theoretische CO₂-Intensität von 35,6 kgCO₂e/m² ergeben.

Klimapfad Vonovia: Strategie zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands

Schwerpunkte der energetischen Modernisierungsmaßnahmen

Schwerpunkte der energetischen Modernisierungsmaßnahmen bestehen in der Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und Dachböden, dem Austausch von Fenstern sowie der Erneuerung von Heizkesseln. Im Berichtsjahr haben wir – ohne Heizungserneuerungsprojekte – rund 8.200 Wohneinheiten in Deutschland energetisch modernisiert,das enspricht einer Sanierungsqoute von 2,3 % für 2021. Die Verringerung im Vergleich zum Vorjahr (2020: 2,9 %) ist dabei u. a. auf die neuen Förderbedingungen und die Umstellung der internen Steuerungslogik auf die Quartiersebene zurückzuführen, die eine komplexere und damit auch längere Planung erfordert. Bei der Heizungsmodernisierung setzen wir auf den Einsatz von Hybridlösungen und Wärmepumpen sowie auf Holzpellets. Zudem prüfen wir das Potenzial für den Anschluss an bestehende und neue Fernwärmenetze in Deutschland. Im Berichtsjahr haben wir den Heizkesseltausch hier für rund 4.100 Wohneinheiten durchgeführt. Zudem wollen wir bis Ende 2022 alle noch existierenden Ölheizungen im Bestand in Deutschland ausgetauscht haben.

Bei den energetischen Gebäudesanierungen müssen wir sowohl die Belastung für die betroffenen Mieter und Anwohner als auch die steigenden Kosten berücksichtigen. Über zahlreiche (wissenschaftlich begleitete) Kooperationsprojekte und ganzheitliche Ansätze widmet Vonovia sich der Suche nach innovativen und kosteneffizienten Lösungen für Energieeffizienz und Klimaneutralität im Gebäudebestand. Ein Beispiel für einen solchen Ansatz ist die Initiative Energiesprong, ein Konzept zur seriellen Sanierung, das durch den Einsatz vorgefertigter, standardisierter Bauelemente für minimale Sanierungszeiten und gleichzeitig hohen Wohnkomfort steht und mittels eines innovativen Finanzierungsmodells realisiert wird. Erklärtes Ziel der Sanierung ist NetZero, was bedeutet, dass ein Gebäude über ein Jahr so viel Energie erzeugt wie es auch verbraucht. Das Energiesprong-Prinzip wird derzeit an 24 Wohneinheiten in Bochum pilotiert und auch zukünftig weiter im Bestand umgesetzt werden (siehe Projektkasten Energiesprong: serielle „grüne Sanierung“). Darüber hinaus ist Vonovia in Projekte zur optimierten Betriebsführung von Heizungsanlagen und dem Zusammenspiel z. B. von Anlagentechnik, Nutzerverhalten und baulichen Maßnahmen involviert, deren Ergebnisse weitere Lösungsansätze zur Kostenminimierung liefern sollen. Ein konkretes Beispiel hierfür ist das interdisziplinäre Forschungsprojekt BaltBest, welches unter Leitung der Immobilienhochschule EBZ über einen Zeitraum von drei Jahren Einsparungspotenziale in der Wärmekette von Liegenschaften untersucht hat. Im Rahmen des bisher größten Forschungsprojektes seiner Art in Deutschland wurden mehrere Stellschrauben identifiziert, die bis zu 20 % Heizkostenersparnis pro Liegenschaft möglich machen. Konkrete Schritte sind beispielsweise die Optimierung der Betriebsführung, Energieeinsparung durch Kesseltausch, verbesserte Mieterkommunikation zu Verbräuchen oder eine flächendeckende Datenerhebung.

Kooperation und Innovation

zur Entwicklung von innovativen und kosteneffizienten Lösungen

Energiesprong: serielle „grüne“ Sanierung

Um den Austausch zu fördern, organisieren wir auch immer wieder Veranstaltungen mit verschiedenen Stakeholdern. So haben wir im Nachgang der Konferenz „Perspektiven klimaneutralen Wohnens“, unseres besonderen Dialogformats, welches 2020 stattfand, 2021 Klimadialoge in Form digitaler Lunches für unsere Stakeholder angeboten. Diese sind insgesamt auf positive Resonanz gestoßen, weshalb wir auch für das Jahr 2022 weitere nachhaltige Konferenzformate – wie eine Konferenz „Perspektiven klimaneutralen Bauens“ – geplant haben.

Durchschnittliche Energieintensität im Portfolio* (in Deutschland)

Austausch und voneinander lernen steht auch im Mittelpunkt der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050), deren Gründungsmitglied wir sind und an der wir auch im Jahr 2021 im Rahmen verschiedener Formate teilgenommen haben. Ziel der IW.2050 ist es, ein gemeinsames Verständnis und eine vergleichbare Vorgehensweise beim Klimaschutz in der gesamten Wohnungswirtschaft zu etablieren. Dies wird durch verschiedene Leitlinien, Tools und Dialogformate zu strategischen und technischen Themenkomplexen erreicht.

Umsetzung und aktive Teilnahme an weiteren Formaten der

Initiative Wohnen.2050

im Berichtsjahr

Vorreiterrolle: BUWOG unterzeichnet klimaaktiv Pakt2030

In Österreich ist die BUWOG seit 2011 Partner des „klimaaktiv Pakt“ des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie. Nachdem im Jahr 2020 der erste Abschnitt des Paktes abgeschlossen wurde, hat die BUWOG ein neues Ziel im Rahmen des „klimaaktiv Pakt2030“ entwickelt, welches bis 2030 eine Reduktion von 55 % der Emissionen ggü. dem Basisjahr 2005 anstrebt (siehe Projektkasten „Vorreiterrolle: BUWOG unterzeichnet klimaaktiv Pakt2030“). Der Großteil der CO₂-Reduktion lässt sich dabei auf Modernisierungen und Verbesserungen im Bestand zurückführen – insbesondere thermische Sanierung, Effizienzsteigerung bei der Beheizung sowie die Umstellung auf umweltfreundlichere Energieträger sind vor diesem Hintergrund die effektivsten Hebel. Die BUWOG verfügt zudem seit 2013/14 in Österreich und seit 2018 in Deutschland über ein zertifiziertes Energiemanagementsystem nach ISO 50001, ein freiwilliges Instrument, um die Energie-Performance systematisch zu steuern und kontinuierlich zu verbessern. Durch die damit verbundene prozessuale Verankerung im Unternehmen und klar definierte Ziele wird die Energieeffizienz gesteigert, Energieverbräuche werden gesenkt und die Energiekosten reduziert.

Energieeffizienzstandards im Portfolio (Deutschland) – 34,9 % in Effizienzklasse C oder besser*

In Schweden werden die Bestandsgebäude der Victoriahem nahezu vollständig mit Fernwärme versorgt, deren Erzeugung bereits heute einen sehr niedrigen CO₂-Ausstoß verursacht. Der Weg zur Klimaneutralität wird daher überwiegend durch Maßnahmen zur weiteren Dekarbonisierung der Wärmeversorgung sowie die stetige Verbesserung der Energieeffizienz bestimmt.