Mobiles Menu Mobiles Menu Close

Nachhaltiger Neubau und Umbau

GRI

102-9

102-13

103-1

103-2

103-3

302-5

Unser Ansatz

Mit Neubauaktivitäten schafft Vonovia neuen Wohnraum zu fairen Preisen, der insbesondere in Ballungsgebieten dringend benötigt wird. Besondere Fokusfelder bei unseren Neu- und Umbauprojekten sind eine optimierte energetische Gestaltung, der Einsatz erneuerbarer Energien sowie eine ressourcenschonende und umweltbewusste Bauweise mit dem zunehmenden Fokus auf die Verwendung nachwachsender Rohstoffe. Diese setzen wir nicht zuletzt auch für die Entwicklung und Planung nutzungsneutraler Grundrisse, die für verschiedene Lebensentwürfe nutzbar sind, sowie den Bau barrierearmer Wohntypen gezielt ein. Auf diese Weise verfolgen wir eine ökonomisch und ökologisch nachhaltige Strategie, die Wirtschaftlichkeit mit Klimaneutralität bis 2045 kombiniert (siehe Klimapfad).

Klima- und Energieeffizienz­ziele
sind Teil jeder Vorstandsfreigabe für Neubauprojekte

Wir setzen dabei klare Ziele und integrieren Nachhaltigkeitsaspekte in die Entscheidungsprozesse: Für alle Neubauprojekte bestehen klare konzernweite Ziele zu Energiebedarf und Effizienzstandards. Als wichtigster Leistungsindikator dient der durchschnittliche Primärenergiebedarf der neugebauten Gebäude bezogen auf die Mietfläche. Diese Kennzahl ist Teil des Planungsprozesses und muss bei allen Vorstandsfreigaben von Neubau- und Developmentprojekten transparent gemacht werden.

Bestimmt wird unser Handeln von einem ganzheitlichen Quartiersgedanken, durch den wir Planungskompetenzen und bauliche Maßnahmen im Sinne eines Developments bündeln (siehe Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur). Dazu zählt auch der verstärkte Fokus auf Aufstockung und Nachverdichtung, um so zusätzlichen Wohnraum bei gleichzeitiger Minimierung von Flächenversiegelung zu schaffen. Erweitert wird unser Ansatz durch unsere BIM (Building Information Management)-Strategie, durch die wir Erkenntnisse zum gesamten Lebenszyklus unserer Quartiere gewinnen und daraus Maßnahmen ableiten können. Dies trägt einer langfristigen Nachhaltigkeitsorientierung Rechnung, bei der der Gesamtprozess von der Grundstücksfindung zur Schlüsselübergabe und schlussendlich zum Rückbau betrachtet wird, um so den Einfluss eines Gebäudes auf seine Umwelt, Emissionen und Ressourcenverbrauch zu reduzieren. Unser ganzheitlicher Ansatz lässt außerdem stets auch Überlegungen zur Gestaltung des Wohnumfelds durch Elemente wie Spiel- und Erholungsflächen, E-Ladestationen oder Wildblumenwiesen mit in die Planung einfließen. Die so gemachten Fortschritte, insbesondere im Bereich der jährlich erzielten CO2-Einsparung im Gebäudebestand sowie der Energieeffizienz von Neubauten, fließen in die 2021 eingeführte nichtfinanzielle Steuerungskennzahl, unseren SPI, ein (siehe Nachhaltigkeitsaspekte).

Zukünftig werden in Deutschland höchstwahrscheinlich nur noch dem KfW40-Standard entsprechende Projekte gefördert werden. Nach derzeitigem Diskussionsstand in der Regierung soll dieser ab 2025 den gesetzlichen Neubaustandard in Deutschland darstellen und dient uns daher bereits heute als Orientierung. Bei großen Developmentprojekten prüfen wir darüber hinaus regelmäßig die Option einer Nachhaltigkeitszertifizierung, z. B. durch die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) oder ihr österreichisches Pendant, die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), sowie Zertifizierungen nach klimaaktiv-Gebäudestandard oder Green Pass. Mit diesen Zertifizierungen kann die Nachhaltigkeitsleistung von Objekten transparent und vergleichbar nachgewiesen und so die Erwartungen verschiedener Interessengruppen wie Investoren, Eigentümern, Mietern und der allgemeinen Öffentlichkeit erfüllt werden.

Wertvolle Beiträge für die Gesellschaft und den Konzern

Organisatorische Verankerung

Das Development speziell hochwertiger Wohnquartiere für den Eigenbestand (to hold) und für den Direktverkauf (to sell) in Deutschland und Österreich wird von der BUWOG wahrgenommen. Diese Aktivitäten werden vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und die jeweiligen Developmentprojekte über den Vorstand freigeben. In Deutschland war bisher die Vonovia Technische Service GmbH (VTS) in Zusammenarbeit mit den Regionen für Neubauvorhaben, insbesondere für Nachverdichtung und Gebäudeaufstockung im Rahmen unserer Quartiersentwicklungsprojekte zuständig. Im Berichtsjahr wurde die Integration des Neubaubereichs der VTS in die BUWOG Deutschland beschlossen und vorangetrieben. Der Zentrale Einkauf verantwortet das Lieferantenmanagement und die Prozesse zur Beschaffung von Baustoffen und Baudienstleistungen. Die technische Umsetzung nachhaltiger Konstruktionsweisen, Dämmung und Technik werden bei Modernisierungen intern, bei Development- und Neubauprojekten mit den Architekten, der technischen Gebäudeausstattung (TGA) und der Statik abgestimmt. Alle Planungen von Development- und Neubauprojekten werden vom Vonovia Vorstand sorgfältig geprüft und freigegeben.

Ziele und Maßnahmen

Um unseren Anspruch zur Schaffung neuen und bezahlbaren Wohnraums zu erreichen, hatten wir uns für das Jahr 2021 das Ziel gesetzt, rund 2.300 Fertigstellungen für Bestand und Direktverkauf (to hold and to sell) konzernweit umzusetzen. Dieses Ziel haben wir – trotz der Herausforderungen durch die Corona-Pandemie – nahezu vollständig erfüllt und rund 2.200 Wohnungen konzernweit fertiggestellt. Konzernweit konnten davon 1.373 Wohneinheiten neu in den eigenen Bestand überführt werden, davon 1.073 Wohneinheiten in Deutschland. Darüber hinaus befinden sich 8.000 weitere Wohnungen – ebenfalls für den eigenen Bestand – in der konkreten Planung. Das Gesamtpotenzial (to hold und to sell) ist deutlich höher und umfasst – inklusive eines mittelfristigen Entwicklungspotenzials von rund 36.000 Wohneinheiten – eine Development-Pipeline von ca. 49.000 Wohneinheiten (siehe Portfolio im Developmentgeschäft).

Ziel 2021 von
2.300 Fertig­stellungen
nahezu vollständig erfüllt
Neue nichtfinanzielle
Steuerungskennzahl 2021
38,6
kWh/m2 p. a. durchschnittlicher Primärenergiebedarf Neubau (2020: 35,7 kWh/m2)
basierend auf Energieausweisen, ohne reine Gewerbeflächen und Aufstockungen

Als wichtigster Leistungsindikator dient der durchschnittliche Primärenergiebedarf der neugebauten Gebäude bezogen auf die Mietfläche. Es ist unser Ziel, diesen mittelfristig deutlich zu reduzieren. Der Anstieg des durchschnittlichen Primärenergiebedarfs im Jahr 2021 (2020: 35,7 kWh/m2; 2021: 38,6 kWh/m2 p. a.) ist auf Projekte zurückzuführen, die bereits vor der Zielsetzung unter anderen Rahmenbedingungen geplant und genehmigt wurden. Für 2022 wird aus dem gleichen Grund erneut ein leicht höherer Wert (49,0 kWh/m2 p. a.) angenommen, in den Folgejahren (Prognose 2025: 31,0 kWh/m2 p. a.) wird dann wiederum eine deutliche Reduktion erwartet. Erreicht wird dies durch die Kombination aus hohem Dämmstandard sowie einer Versorgung überwiegend über Fernwärme mit niedrigem Primärenergiefaktor oder den vermehrten Einsatz von Luft-Wasser-Wärmepumpen kombiniert mit Photovoltaik-Anlagen. Auf diesem Wege erreichen wir in einigen Projekten den Effizienzhaus-EE-Standard der KfW, bei dem Gebäude mehr als 55 % des für die Wärme- und Kälteversorgung erforderlichen Energiebedarfs aus erneuerbaren Energien erbringen.

Im Sinne eines ressourcenschonenden und umweltbewussten Bauens haben wir im Berichtsjahr die Klimaauswirkungen eines Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus, also von der Herstellung der Baustoffe über den Betrieb und den schlussendlichen Rückbau, untersucht. Dazu wurden systematisch sechs unterschiedliche Konstruktionsweisen bezüglich ihres Ressourceneinsatzes, ihres CO2-Ausstoßes sowie ihres Primärenergiebedarfs verglichen. Aus den dabei gewonnenen Erkenntnissen können wir den jeweiligen Ausstoß und Bedarf aller unserer Development- und Neubauprojekte ableiten, um diese in Zukunft bereits in der Planungsphase zu berücksichtigen. Zudem können sie als Basis zukünftiger Förderbausteine und Zertifizierungen genutzt werden. Im nächsten Schritt soll dieser Ansatz durch eine Untersuchung der jeweils anfallenden Kosten ergänzt werden. Auch werden wir uns detaillierter der Bewertungsmethodik für Entsorgung und Wiederverwendung widmen.

Untersuchung und Analyse der
Klima­auswirkungen
über Lebenszyklus eines Gebäudes

Wir versprechen uns von dieser Vorgehensweise eine Vergleichbarkeit verschiedener Bauweisen in Bezug auf Nachhaltigkeit, Kosten und Rendite. Dies ermöglicht den Einsatz nachhaltiger Neubauweisen wie Holzrahmen-, Massivholz- oder Holz-Hybrid-Konstruktionen sowie die Anwendung bereits vorgefertigter Fertigteile in Kombination mit bereits verfolgten Ansätzen zur Systemkopplung inklusive der Produktion eigener Energie. So werden neue Möglichkeiten zur wirkungsvollen Reduktion des CO2-Ausstoßes eröffnet. Umgesetzt wird dies ab 2022 im Rahmen eines Pilotprojekts im Quartier Münsterberger Weg in Berlin mit insgesamt 167 Wohnungen. Gebaut wird es in einem übergreifenden Quartierszusammenhang, was es zum größten reinen Holzbauquartier aus einer Hand macht. Zudem werden verschiedene Energiesysteme gekoppelt, um einen Anteil an erneuerbaren Energien von mehr als 55 % zu gewährleisten. Zum ersten Mal wird eine solche Quartiersversorgung von unserem Technischen Service (VTS) verantwortet. Auch die von 2020 bis 2022 fertiggestellten 94 Wohneinheiten der Kompass- und Lotsenhäuser des Quartiers 52°Nord in Berlin-Grünau sind als Niedrigstenergiehäuser auf Basis der Holz-Hybrid-Bauweise fertiggestellt worden. Sowohl die Außenwandelemente als auch die Bodenbeläge bestehen mit einem hohen Vorfertigungsgrad aus europäischem Holz und entsprechen den aktuellen KfW40-Energieeffizienzstandards.

Das Prinzip der Kreislaufwirtschaft berücksichtigen wir insofern bereits mit, als dass wir Konstruktionselemente verwenden, die nach dem Ende ihres Lebenszyklus sortenrein demontiert und in zukünftigen Bauprojekten wiederverwendet werden können. In Österreich wendet die BUWOG die zirkulare Logik bereits im Rahmen eines Pilotprojekts mit dem Namen Monte Laa im 10. Wiener Gemeindebezirk an. In diesem Kontext wurden im Ausschreibungsprozess unter anderem Angaben zur geplanten Menge von recycelten und recyclingfähigen Materialien abgefragt wurden. Diese flossen in die Beurteilung der Bieterkonzepte ein. Diese und weitere Ansätze werden wir im Rahmen unserer für 2022 geplanten Konferenz „Perspektiven zur Zukunft des Bauens“ thematisieren und vorantreiben (siehe Projektkasten „Baustoffkonferenz 2022 – Perspektiven zur Zukunft des Bauens“).

Gleichzeitig haben wir auch über unsere deutschen Geschäftsregionen hinaus Aktivitäten in in diesem Bereich vorangetrieben: Ein Beispiel ist die Teilnahme am „klimaaktiv Pakt“ in Österreich. Die BUWOG ist langjähriger Partner im klimaaktiv Pakt des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie. Nach dem Auslaufen des bisherigen Paktes wurde 2021 eine neue Vereinbarung mit Zielen bis 2030 unterzeichnet. Die BUWOG ist als einziges Unternehmen der Immobilienwirtschaft in Österreich Teil des Abkommens. Im Rahmen dessen hat die BUWOG sich verpflichtet, ihren CO2-Ausstoß bis 2030 um 55 % (im Vergleich zum Basisjahr 2005) zu reduzieren. Zwar bezieht sich der Pakt überwiegend auf die Modernisierung des Bestandes, er enthält aber auch den Neubau betreffende Kriterien. Dabei stehen insbesondere die Bereiche thermische Sanierung, Effizienzsteigerung bei der Beheizung und Umstellung auf umweltfreundlichere Energieträger im Vordergrund. Im Neubau werden ausschließlich Objekte mit Niedrigstenergiestatus errichtet. Dazu sollen begleitende Maßnahmen wie Begrünungen und umweltfreundliche Mobilitätslösungen (E-Ladestationen, Leihräder, Fahrradstellplätze) zu einer weiteren Verbesserung der Nachhaltigkeit beitragen (siehe CO2-Reduktion Immobilienbestand/Energetische Modernisierung). Unter dem speziellen Aspekt des Neubaus wurde so zu Beginn des Berichtsjahres – im Januar 2021 – mit dem 25. Stockwerk der Rohbau des bereits 2020 mit dem klimaaktiv GOLD Zertifikat ausgezeichneten Marina Tower-Hochbaus im 2. Wiener Gemeindebezirk fertiggestellt, welcher bis zum Frühjahr 2022 bis auf 40 Stockwerke mit insgesamt rund 500 neuen Wohnungen wachsen soll. Die hohe Qualität der eingesetzten Baustoffe und Bauprodukte, die Begleitung der Realisierung des Baus durch ein umfassendes Produkt- und Chemikalienmanagement sowie die die geplante Nutzung von Geothermie zum Heizen, Kühlen, aber auch zum Erzeugen von elektrischem Strom durch die direkte Lage an der Donau dienten als maßgebliche Kriterien für die Erlangung des klimaaktiv Gold-Standards. In Schweden ist es unser Anspruch, Neubauten zu bauen, die den Anforderungen des Miljöbyggnad Silber Standards des Sweden Green Building Councils entsprechen. Vor diesem Hintergrund schulen wir unsere Mitarbeitenden jährlich zu Energie- und Umweltthemen.

Zu nachhaltigen Neu- und Umbauten trägt auch ein verantwortungsbewusstes Baustellenmanagement bei. Besonders vor dem Hintergrund des Arbeitsschutzes schafft die deutsche Rechtslage durch das Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG) bereits einen hohen Standard der Förderung und Sicherung von Gesundheit und Wohlbefinden unserer Angestellten (siehe Förderung von Gesundheit und Sicherheit). Dies wird durch die Berufsgenossenschaften und das Arbeitnehmerentsendegesetz weiter gestärkt. Um eine möglichst lückenlose Durchsetzung und Achtung dieser Vorgaben auf der Baustelle zu gewährleisten, wird ihre Einhaltung durch einen Sicherheits- und Gesundheitskoordinator sichergestellt. Strenge Sicherheitsstandards gelten auch für General- und Subunternehmer. Dazu zählen Umzäunung, Warnhinweise und Schutzkleidungspflicht, Risikobewertung und -besprechungen, Sicherheitsbegehungen, angemessene Sicherheitsausrüstung und regelmäßige Schulungen aller Mitarbeiter (siehe Förderung von Gesundheit und Sicherheit).

Nach dem Auslaufen des bisherigen Paktes wurde 2021 eine neue Vereinbarung mit
Zielen bis 2030
unterzeichnet

Über 90 % fertiggestellter Neubauten in Deutschland in Effizienzklasse A oder besser*

Das Abfallmanagement ist durch das Abfallwirtschaftsgesetz (AWG) in Deutschland ebenfalls exakt geregelt. Entsorgungsfehler wie unsachgemäße Sortierung und nicht-fraktionsreine Trennung sind mit dem Risiko hoher Kosten verbunden. Zusätzlich zu den Bemühungen um Nachhaltigkeit setzt dies einen wirtschaftlichen Anreiz, um durch ein verantwortungsbewusstes Abfallmanagement anfallende Kosten gering zu halten. Daher inkludieren wir in Deutschland und Österreich standardmäßig die Kosten für Entsorgung in unseren Ausschreibungen.

Wir legen großen Wert auf die Gestaltung des Wohnumfelds und die Erhaltung von Biodiversität (siehe Projektkasten „Wohnen am Wasser: Schwammstadt 52° Nord“). Zahlreiche Objekte sind mit Grünflächen versehen, die auf Erdgeschossebene, Dach- oder Fassadenflächen als natürlicher Lebensraum für Flora und Fauna dienen. Neben optischen Effekten bieten die Begrünungen auch praktischen Mehrwert, indem sie z. B. den Ablauf von Regenwasser in die teils überlastete städtische Kanalisation verzögern und einen erheblichen Beitrag zum Mikroklima, insbesondere zur Vermeidung von Wärmeinseleffekten in dicht bebauten Gebieten, leisten. Zudem wird auch in der Bauphase auf Ressourcenschonung und Umweltschutz geachtet (siehe Biodiversität).

Zur Förderung einer intakten Biodiversität im Bereich Neu- und Umbau zählen wir auch die Umsetzung von Artenschutzprogrammen zum besonderen Schutz bedrohter Arten. Vor diesem Hintergrund halten wir uns an die für uns geltenden Vorschriften und überprüfen bereits im frühen Stadium eines jeden Planungsprozesses für Neu- oder Umbauten, ob von unseren Bauvorhaben für dort existierende geschützte Pflanzen- und Tierarten eine Beeinträchtigung oder Bedrohung ausgeht. Die übergeordneten gesetzlichen Vorgaben – wie etwa das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in Deutschland sowie das Bundesgesetz über die Prüfung der Umweltverträglichkeit (UVP-G-200) in Österreich, die jeweils geltenden kommunalen Bauvorschriften sowie unsere internen Planungsrichtlinien (z. B. zur Erhaltung der Baumbestände und vorausschauenden Abwicklung und Berücksichtigung von geschützten Arten) bieten hier einen strikten Rahmen, nach dem wir den besonderen Schutz von gefährdeten angesiedelten Arten in unmittelbarer Umgebung des Baugeländes sicherstellen. Vor diesem Hintergrund ist die Beauftragung von artenschutzrechtlichen Gutachten ein fester Bestandteil unseres Regelverfahrens beim Ankauf von neu zu bebauenden Grundstücken und Arealen. Bestätigt sich der Fund einer unter besonderem Schutz stehenden Art, greifen wir auf ein breites Instrumentarium angemessener Schutzmaßnahmen zurück, um den Erhalt bzw. den weiteren Fortbestand dieser zu sichern. Bei der Realisierung solcher Artenschutzprogramme arbeiten wir eng mit den zuständigen Behörden und Fachpersonal zusammen und schaffen bei Bedarf durch Erwerb notwendiger Flächen für geplante Ausgleichspflanzungen oder Umsiedlungen bedrohter Tierpopulationen Ersatzhabitate. So fand das Verfahren der artenschutzrechtlichen Gutachten beispielsweise Anwendung bei der Planung des Neubauprojekts am ehemaligen Güterbahnhof am Brunsbütteler Damm in Berlin-Spandau, in dessen Verlauf bis zum Jahr 2024 320 Wohnungen für Studierende, ältere Menschen und Familien entstehen sollen. Bevor das Projekt in die Umsetzung ging, wurde vor diesem Hintergrund eine unter strengem Schutz stehende Zauneidechsenpopulation im Rahmen einer umfangreichen Umsiedlungsmaßnahme in Kooperation mit dem zuständigen Bezirk Spandau in ein ebenso adäquates wie artgerechtes Kompensationsgebiet übergesiedelt. Analog dazu kam ein ähnliches Verfahren zur Schaffung eines Ersatzhabitats sowie der Umsiedlung auch in Vorbereitung der Bebauung und Entwicklung des Stadtquartiers Lößniger Straße im Stadtraum Bayerischer Bahnhof in Leipzig zur Anwendung, wobei die BUWOG im Berichtsjahr 2021 zunächst in enger Zusammenarbeit mit dem Amt für Umweltschutz der Stadt Leipzig ein spezialisiertes Gutachterbüro mit der Ermittlung geschützter Arten beauftragte und das Vorkommen der seltenen Wechselkröte nachgewiesen werden konnte. Im Zuge dessen konnte die BUWOG ein 5,5 Hektar großes Biotop am Hainer See als Ersatzbiotop vertraglich sichern, welches mit Ausblick auf das Frühjahr 2022 als neuer Lebensraum für die Wechselkröte ertüchtigt werden soll.

Tag Manager

Themenfilter

# Altersgerechtes Wohnen

# Attraktiver Arbeitgeber

# CO₂-Reduktion

# Erneuerbare Energien

# Governance & Compliance

# Nachhaltiges Bauen

# Quartiersentwicklung

# Vielfalt & Chancengerechtigkeit

# Wohnraum & Kunden

# Ziele & Nachhaltigkeitsmanagement

# Zukunftsfähigkeit & Kapitalmarkt

Kapitel

Keine Filter ausgewählt