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Wohnen zu fairen Preisen

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Unser Ansatz

Bedarfsgerechten Wohnraum für alle zur Verfügung zu stellen ist das Kerngeschäft von Vonovia. Dabei besteht die grundsätzliche Herausforderung für uns darin, ein breites Angebot an Wohnungen zu fairen und transparenten Preisen bei einer gleichzeitigen Realisierung eines klimaneutralen Gebäudebestands bereitstellen zu können. Wir betrachten Sozialverträglichkeit und Transparenz unserer Mieten in diesem Kontext als eine der wichtigsten Stellschrauben. Indem wir unser Kerngeschäft – durch Vermietung und Neubau – weiter ausbauen, leisten wir einen wichtigen Beitrag zur Entspannung der aktuellen Situation auf den Wohnungsmärkten. Bei unseren Mietpreisen orientieren wir uns an den ortsüblichen Mieten und – sofern vorhanden – an qualifizierten Mietspiegeln. Aus unserer Sicht sind regulierende Eingriffe auf den Wohnungsmärkten notwendig und förderlich für die Erreichung unserer Ziele.

In Zusammenarbeit mit Städten und Gemeinden bieten wir geförderten sowie frei finanzierten Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkommen an und reagieren mit bedarfsgerechten Angeboten auf die ortsspezifischen Herausforderungen (siehe Projektkasten „Frankfurt und Vonovia kooperieren für klimagerechtes Wohnen zu fairen Preisen“). In Deutschland sind derzeit rund 10 % unserer Wohnungen preisgebunden. Dabei handeln wir zum Schutz von Mietergruppen mit wenig Einkommen individuelle Vereinbarungen zu preisgebundenem Wohnraum aus und tragen zur Sicherung von Bestandsmieten sowie weiterreichender sozialer Vereinbarungen bei. Hierzu setzen wir zunehmend auf konkrete und weitreichende Vereinbarungen mit Städten und Gemeinden, z. B. in Frankfurt am Main, Berlin, Köln oder München. Auch der Einsatz öffentlicher Fördermittel hilft uns – jetzt und in Zukunft – dabei, bestehenden und neuen Wohnraum für unsere Mieter bezahlbar zu gestalten und gleichzeitig Klimaschutzthemen umzusetzen. So können wir zu einer ausgewogenen Mieterstruktur und sozialen Heterogenität in unseren Quartieren beitragen.

Vereinbarungen mit Städten und Gemeinden zum
Schutz von Mietern
und zur Sicherung von Bestandsmieten

Unsere freiwillige Selbstverpflichtung in Deutschland, bei Modernisierungen die Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter bei 2 €/m2 zu deckeln, behalten wir grundsätzlich weiter bei. Sollte überproportional viel CO₂ – und damit weitere Heizkosten für die Mieter – gespart werden können, kann projektbezogen eine Zielabwägung zugunsten der Klimaschutzmaßnahme getroffen werden. Auch unsere Selbstverpflichtung zum besonderen Schutz von Menschen über 70 Jahre bei regulären Mieterhöhungen setzen wir fort: Denn es ist uns ein Anliegen, dass sich unsere Mieter höheren Alters keine Existenzsorgen aufgrund steigender Mieten machen müssen oder ihr Zuhause bei uns verlieren.

Fortsetzung der
Selbstverpflichtungen
bei Modernisierungen und Ü70-Garantie zum Schutz älterer Menschen

In Schweden sucht Victoriahem den Konsens mit Mietervereinigungen, auch im Bezug auf etwaige Mietpreisänderungen. Diese werden also in Verhandlungen eruiert und verabschiedet. Mieterhöhungen erfolgen jährlich, zwischen 1-2 %, oder nach Modernisierungen auf einen höheren Standard.

Ein ergänzender Baustein hinsichtlich unseres Ziels, unseren Kunden bezahlbaren Wohnraum auf lange Sicht zu bieten, sind die individuellen Hilfen, die wir in erster Linie über unser etabliertes Härtefallmanagement anbieten. Alle Mieter haben die Möglichkeit, bei energetischen Modernisierungen Härtefalleinwände durch besondere Belastungen geltend zu machen. Das Team, welches aus fünf Härtefallmanagern in der Zentrale in Bochum und insgesamt 25 Quartiersmanagern vor Ort besteht, kümmert sich um jeden einzelnen Fall und erarbeitet gemeinsam mit dem Mieter eine individuell passende Lösung. Unser Ziel ist dabei immer, dass die Menschen in ihren Wohnungen bleiben können und ihr Wohnraum weiterhin bezahlbar bleibt.

Team aus
5 Härtefall- und 25 Quartiersmanagern
erarbeitet gemeinsam mit dem Mieter eine individuell passende Lösung

Lösungen bieten wir auch für besonders schutzbedürftige Menschen wie Geflüchtete oder Obdachlose. Dies tun wir z. B. im Rahmen von speziellen Vereinbarungen mit Landesregierungen, Städten und Kommunen sowie anderen Wohnungsunternehmen. Wir tun dies, weil wir überzeugt davon sind, dass sozialer Zusammenhalt nur durch gelungene Integration bzw. Inklusion entsteht. Und diese beginnt am Wohnort.

Organisatorische Verankerung

Die Gestaltung der Mieten und der kommunalen Vereinbarungen werden dezentral über die Regionen verantwortet. Der Chief Rental Officer (CRO) ist im Vorstand für das Bewirtschaftungsgeschäft mit den Geschäftsbereichen Nord, Ost, Süd und West sowie die Bereiche Kundenservice und Portfoliomanagement verantwortlich. Im Bereich Portfoliomanagement werden die einzelnen Maßnahmen geplant und koordiniert. Das Härtefallmanagement ist beim Portfoliomanagement angesiedelt. Es wird seit 2019 von Quartiersmanagern in den einzelnen Regionen vor Ort unterstützt, um betroffene Mieter noch besser betreuen zu können.

Ziele und Maßnahmen

In Zeiten einer sich verschärfenden Wohnungsknappheit verleihen wir unserer gesellschaftlichen Verantwortung auch dadurch Ausdruck, dass wir Wohnraum zu transparenten und fairen Preisen für jeden individuellen finanziellen Rahmen anbieten wollen. Ein Blick auf die Ergebnisse unserer Neukundenauswertung zeigt, dass wir für eine vielfältige Mischung an Menschen den passenden Wohnraum bereitstellen. So groß wie die Zahl der Neuvermietungen in 2021 in Deutschland – 35.322 – ist mit über 150 Nationen auch unsere Kundschaft vielfältig. Während von ihnen etwa die Hälfte ledig sind, besteht die durchschnittliche Haushaltsgröße aus 1,8 Personen. Neuvermietungen gingen in 2021 zu 9 % an Studierende und Auszubildende – das macht sich auch in der Altersstruktur bemerkbar: 47 % sind zwischen 18 und 30 Jahren alt. Die Top3-Standorte für Neuvermietungen 2021 waren Dresden, Berlin und Dortmund.

über 150 Nationen
zählt unsere vielfältige Kundschaft

In Berlin, unserem zweitpopulärsten Standort für Neuvermietungen, haben wir als Vonovia mehrere Zeichen gesetzt, um an der Situation – und im Verhältnis zwischen Politik, Gesellschaft und Wohnungsunternehmen – etwas zu ändern. So haben wir in einem ersten Schritt auf mögliche Mietnachforderungen aus der Verfassungsgerichtsentscheidung zum Berliner Mietendeckel verzichtet. Einen weiteren Schritt sind wir gemeinsam mit der Deutsche Wohnen über unseren „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ gegangen. Dieser beinhaltet den Verkauf von 14.750 Wohnungen an kommunale Wohnungsunternehmen, die freiwillige Begrenzung von Mietsteigerungen in Berlin innerhalb der nächsten fünf Jahre und die verbindliche Zusage für den Neubau von 13.000 Wohnungen. Auf diesem Wege gehen wir aktiv gegen die Wohnungsknappheit in Berlin an.

„Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“
Dieser beinhaltet den Verkauf von 14.750 Wohnungen an kommunale Wohnungsunternehmen in Berlin

Auch in München haben wir (bereits 2020) mit der Stadt einen Rahmenvertrag geschlossen, um die langfristige Vermietung kostengünstiger Wohnungen sicherzustellen. Die Kooperation sieht zwei Modelle zur Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums vor: Zum einen werden Wohnungen an Menschen mit Anspruch auf geförderten Wohnraum vermietet, zum anderen werden Dienstkräfte der Landeshauptstadt mit geringer Einkommensstufe mit passenden Wohnungen unterstützt. Diese und weitere Kooperationen mit Kommunen und Städten – unter anderem auch die Einrichtung einer unabhängigen Schlichtungsstelle in Dresden – zeigen, dass Vonovia partnerschaftlich mit Politik und Gesellschaft an den kommunalen Herausforderungen arbeiten möchte und in ihren Planungen die spezifischen gesellschaftlichen und sozialen Herausforderungen berücksichtigt.

Eine moderate und sozialverträgliche Mietenentwicklung ist Ausdruck unserer Bemühungen, Wohnraum für alle zur Verfügung stellen zu können. Die durchschnittliche Miete betrug im Berichtsjahr konzernweit 7,38 €/m² (in Deutschland 7,19 €/m²). Dabei achten wir alle regulierenden Vorschriften wie Mietpreisbremsen oder Mietspiegel. Die durchschnittliche Modernisierungsumlage lag im Berichtsjahr bei 1,24 €/m² – und ist damit identisch zum Vorjahr. Hier zeigt sich, dass wir den Rahmen unserer Selbstverpflichtung zur Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 2 €/m2 auch 2021 bei weitem nicht ausgeschöpft haben.

7,19 €
durchschnittliche Miete pro m² (in Deutschland)
1,24 €/m2
durchschnittliche Umlage der Modernisierungskosten (in Deutschland)

Vonovia Mietentwicklung seit 2019

Bewilligungs­quote: 75 %
874 Kunden haben einen Härtefallantrag bei Vonovia gestellt, wovon wir 654 positiv beschieden haben

Dennoch gibt es immer wieder Menschen, die – aus unterschiedlichen Gründen – Mietsteigerungen aufgrund von Modernisierungsumlagen nicht stemmen können. Hier greift unser etabliertes Härtefallmanagement, das sowohl bei wirtschaftlichen als auch persönlichen Härtefällen helfend eingreift und mit dem betroffenen Mieter gemeinsam eine individuell passende Lösung erarbeitet. Dies kann z. B. bedeuten, dass Mieterhöhungen gestundet oder nicht bzw. nicht in geplanter Höhe umgesetzt werden. Im Fall von persönlichen Härten kann dies aber auch bedeuten, dass wir bei Umzügen, beim Möbelrückenoder bei der Suche nach einer Alternativwohnung unterstützen. Das Härtefallteam ist über eine eigene Rufnummer direkt erreichbar. Dadurch wird sichergestellt, dass unsere Kunden feste Ansprechpersonen haben. Die Härtefallmanager führen bei Eingang einer Härtefallmeldung eine erste Vorabprüfung durch und übergeben die weitere Bearbeitung an das Quartiersmanagement, das persönlichen Kontakt mit den Mietern aufnimmt. Im Berichtsjahr haben 874 Kunden einen entsprechenden Härtefallantrag bei Vonovia gestellt, wovon wir 654 positiv beschieden haben – das entspricht einer Bewilligungsquote von 75 %.

2021 haben wir uns außerdem mit dem Deutschen Mieterbund und weiteren Wohnungsunternehmen auf einheitliche Standards für Härtefallregelungen bei Modernisierungen verständigt und wenden einen gemeinsamen Orientierungsleitfaden an. Wir tragen damit zu mehr Verlässlichkeit und Transparenz in Härtefallsituationen bei.

Unsere Ü70-Regelung zum Schutz älterer Mieter haben wir weiter fortgeführt und seit 2019 auf diese Weise bislang über 500 Menschen (bei knapp 1.000 Anfragen) individuell helfen können. Im Berichtsjahr haben wir 161 positive Entscheidungen bei 316 Anfragen treffen können.

Welchen besonderen Unterschied unser Ansatz zum Härtefallmanagement für unsere Mieter machen kann, wird durch die Corona-Pandemie weiter verdeutlicht: Denn das Bedürfnis nach Sicherheit im eigenen Lebenskontext, der vor allem stark mit den eigenen vier Wänden verbunden ist, ist auf Seiten unserer Kunden höher denn je. Als direkte Reaktion auf diesen Umstand hat Vonovia folgende Garantie ausgesprochen: Kein Mieter verliert aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten, die im Zusammenhang mit der Corona-Krise stehen, seine Wohnung. Auch wenn wir einen leichten Rückgang bei ausstehenden Mietzahlungen festgestellt haben, hatte diese Garantie auch in 2021 Bestand.

Eine besonders vulnerable Gruppe sind die von Obdachlosigkeit betroffenen oder bedrohten Menschen. Auch im Berichtsjahr haben wir daher zahlreiche Projekte und Maßnahmen umgesetzt und unterstützt. Dabei verfolgen wir den Housing-first-Ansatz, der vorsieht, wohnungslose Menschen, unabhängig von psychischen und physischen Belastungen, in einem ersten Schritt in ein normales, unbefristetes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten aufzunehmen. Erst im Anschluss wird ihnen stabilisierende und wohnbegleitende Hilfe angeboten. Vonovia stellt hierzu in zahlreichen Kooperationen Wohnraum zur Verfügung – beispielsweise in Köln, wo wir sowohl eine Vereinbarung mit den Sozialdiensten katholischer Frauen und Männer als auch mit der Drogenhilfe Köln abgeschlossen haben. Letztere sieht ergänzend die Etablierung eines betreuten Wohnens für Suchtkranke sowie Infoveranstaltungen zur Suchtprävention vor. Um im Mieteralltag für Suchtverhalten und andere Konflikte zu sensibilisieren und Anlaufstellen für weiterführende Hilfen publik zu machen, wird ein gemeinsames Case Management installiert. Oder in Bonn, wo wir mit dem Verein Frauen helfen Frauen im Rahmen der nordrhein-westfälischen Landesinitiative „Endlich ein Zuhause“ zusammenarbeiten. Mit der Stadt Leipzig konnten wir zu Beginn des Jahres 2022 eine entsprechende Kooperation vereinbaren, nachdem wir bereits seit November 2021 ein Wohnungslosenprojekt der Johanniter unterstützen und hierfür Wohnraum zur Verfügung stellen.

Umsetzung und Unterstützung
Zahlreicher Projekte und Maßnahmen
Dabei verfolgen wir den Housing-first-Ansatz

Im Berliner Bezirk Treptow-Köpenick haben wir dem „Haus Strohhalm“, einer Obdachloseneinrichtung, in einem Neubau der BUWOG neue Räumlichkeiten zur Verfügung stellen können, nachdem der alte Standort der von der Stiftung SPI (Sozialpädagogisches Institut Berlin) getragenen Einrichtung geschlossen werden musste. Für das über 44 Plätze verfügende Haus haben wir die Stiftung SPI bereits in die Planungsprozesse in der Bauphase einbezogen und den Neubau nach ihren Bedürfnissen ausgerichtet und ausgestattet.

Neben dem Thema Obdachlosigkeit unterstützen wir auch weitere Gruppen mit besonderem Schutzbedarf. So kooperieren wir in Berlin mit dem Verein Hestia e.V, dem wir in den kommenden Jahren 15 Wohnungen zur Verfügung stellen wollen. Diese sollen als Zufluchtswohnungen für Frauen und Kinder, die Gewaltsituationen ausgesetzt sind oder waren, genutzt werden können.

Des Weiteren bieten wir auch weiterhin Wohnraum für Geflüchtete an. Dies gilt für das Jahr 2022 insbesondere für Menschen aus der Ukraine, die ihre Heimat verlassen mussten, um dem Krieg zu entfliehen. Ihnen stellen wir möglichst schnell und unbürokratisch Wohnungen zur Verfügung. Dafür greifen wir auf ein Instrument zurück, das sich schon in der Flüchtlingskrise 2015/16 bewährt hat. Damals haben wir eine Plattform – die sog. Wohnraumkarte – gegründet, über die Kommunen exklusiv auf Wohnungen von verschiedenen Wohnungsunternehmen zugreifen konnten. Dieses sehr erfolgreiche Format setzen wir 2022 erneut ein. Darüber hinaus geben wir unseren Handwerkern die Möglichkeit und das Baumaterial, um Wohnungen für Geflüchtete herzurichten – selbst, wenn diese Wohnungen nicht zu unserem Bestand gehören.

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