Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum. Der Vorjahresvergleich ist durch die Anfang April 2020 erworbene Bien-Ries GmbH (heute firmierend unter BUWOG - Rhein-Main Development GmbH, nachfolgend kurz BUWOG West) leicht beeinträchtigt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung beinhaltet für das 3. Quartal zwei Monate an Erträgen der Deutsche Wohnen-Gruppe als assoziiertem Unternehmen. Der daraus resultierende Group FFO-Beitrag gemäß Vonovia Definition in Höhe von 25,6 Mio. € wurde in den Group FFO mit einbezogen.

Group FFO

in Mio. €

9M 2020

9M 2021

Veränderung in %

12M 2020

Segmenterlöse Rental

1.706,9

1.762,7

3,3

2.285,9

Aufwendungen für Instandhaltung

-234,9

-245,3

4,4

-321,1

Operative Kosten Rental

-293,3

-277,4

-5,4

-410,6

Adjusted EBITDA Rental

1.178,7

1.240,0

5,2

1.554,2

Segmenterlöse Value-add

800,0

840,1

5,0

1.104,6

davon externe Erlöse

37,4

41,8

11,8

51,6

davon interne Erlöse

762,6

798,3

4,7

1.053,0

Operative Kosten Value-add

-689,9

-724,5

5,0

-952,3

Adjusted EBITDA Value-add

110,1

115,6

5,0

152,3

Segmenterlöse Recurring Sales

296,5

422,2

42,4

382,4

Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales

-211,6

-302,7

43,1

-274,0

Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales

84,9

119,5

40,8

108,4

Vertriebskosten Recurring Sales

-10,0

-14,0

40,0

-16,0

Adjusted EBITDA Recurring Sales

74,9

105,5

40,9

92,4

Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell

181,6

328,8

81,1

297,7

Herstellkosten Development to sell

-145,0

-270,3

86,4

-235,9

Rohertrag Development to sell

36,6

58,5

59,8

61,8

Fair Value Development to hold

225,8

162,2

-28,2

298,2

Herstellkosten Development to hold*

-181,5

-117,9

-35,0

-235,4

Rohertrag Development to hold

44,3

44,3

-0,0

62,8

Mieterlöse Development

0,8

1,0

25,0

1,2

Operative Kosten Development

-12,9

-24,0

86,0

-14,9

Adjusted EBITDA Development

68,8

79,8

16,0

110,9

Adjusted EBITDA Total

1.432,5

1.540,9

7,6

1.909,8

Zinsaufwand FFO

-289,2

-267,5

-7,5

-380,1

Laufende Ertragsteuern FFO

-35,6

-58,2

63,5

-52,4

Konsolidierung**

-91,8

-93,5

1,9

-129,1

FFO-at-equity Effekt Deutsche Wohnen

25,6

Group FFO

1.015,9

1.147,3

12,9

1.348,2

  1. * Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen 9M 2021 in Höhe von 0,9 Mio. € (9M 2020: 0,3 Mio. €).
  2. ** Davon Zwischengewinne 9M 2021: 27,2 Mio. € (9M 2020: 24,1 Mio. €), Rohertrag Development to hold 9M 2021: 44,3 Mio. € (9M 2020: 44,3 Mio. €), IFRS-16-Effekte 9M 2021: 22,0 Mio. € (9M 2020: 23,4 Mio. €).

Zum 30. September 2021 war unser Wohnungsbestand weiterhin nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,7 % leicht über dem Vergleichswert Ende September 2020 von 2,6 %. Im Segment Rental stiegen die Segmenterlöse von 1.706,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 im Wesentlichen durch organisches Wachstum aufgrund von Neubau und Modernisierung insgesamt um 3,3 % auf 1.762,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2021 1.414,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (9M 2020: 1.381,2 Mio. €), 266,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (9M 2020: 246,3 Mio. €) sowie 81,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (9M 2020: 79,4 Mio. €).

Die aktuelle marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,1 % (9M 2020: 0,8 %). Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus eine Mietsteigerung von 1,8 % (9M 2020: 2,2 %) realisieren. Die entsprechende Like-for-like-Mietsteigerung betrug 2,9 % (9M 2020: 3,0 %). Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen von 0,6 % (9M 2020: 0,6 %), ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 3,5 % (9M 2020: 3,6 %). Per Ende September 2021 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern bei 7,34 € pro m² gegenüber 7,07 € pro m² per Ende September 2020. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende September 2021 bei 7,14 € pro m² (30.09.2020: 6,91 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 10,34 € pro m² (30.09.2020: 9,67 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 4,87 € pro m² (30.09.2020: 4,76 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2021 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie weiter fortgesetzt. Das Gesamtvolumen an Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen lag mit 1.355,1 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 leicht unter dem Vorjahresniveau von 1.360,0 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020. Während die Instandhaltungsleistungen im Neunmonatszeitraum 2021 mit 453,5 Mio. € 13,6 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 399,1 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 lagen, war für die Modernisierungen ein Rückgang um 17,0 % von 659,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 auf 547,8 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 zu verzeichnen. Der Rückgang des Modernisierungsvolumens ist im Wesentlichen auf die deutlich geringere Investitionstätigkeit in Berlin aufgrund des Mietendeckels sowie auf vereinzelte Einschränkungen im Rahmen der Corona-Pandemie zurückzuführen. Wir halten das aktuell etwas niedrigere Investitionsvolumen dennoch für ausreichend, um die Ziele des Klimapfads zu erreichen. Die Neubauleistung lag mit 353,8 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 17,5 % über dem Vergleichswert von 301,2 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020.

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

in Mio. €

9M 2020

9M 2021

Veränderung in %

12M 2020

Aufwendungen für Instandhaltung

234,9

245,3

4,4

321,1

Substanzwahrende Investitionen

164,2

208,2

26,8

270,9

Instandhaltungsleistungen

399,1

453,5

13,6

592,0

Modernisierungsmaßnahmen

659,7

547,8

-17,0

908,4

Neubau (to hold)

301,2

353,8

17,5

435,5

Modernisierungs- und Neubauleistungen

960,9

901,6

-6,2

1.343,9

Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen

1.360,0

1.355,1

-0,4

1.935,9

Im Neunmonatszeitraum 2021 lagen die operativen Kosten im Segment Rental mit 277,4 Mio. € um 5,4 % unter den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2020 von 293,3 Mio. €. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 1.178,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 um 5,2 % auf 1.240,0 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 an.

Das Segment Value-add war geringfügig von der Corona-Pandemie beeinflusst. Gründe hierfür waren einzelne Corona-bedingte Bauverzögerungen bei Modernisierungsmaßnahmen. Insgesamt hat die eigene Handwerkerorganisation zur stabilen Entwicklung des Segments beigetragen.

Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieterinnen und Mieter mit Kabelfernsehen, Wohnumfeld-, Versicherungs- und Messdienstleistungen sowie Energielieferungen haben wir weiter ausgebaut.

Im Geschäftsjahr 2020 wurde mit Einführung der neuen Steuerungskennzahl Segmenterlöse Total der Ausweis der Value-add-Umsätze geändert. Einzelheiten dazu sind im Geschäftsbericht 2020 im Kapitel [A2] des Konzernanhangs sowie in der Segmentberichterstattung dargestellt. Wesentliche Änderungen ergeben sich durch den separaten Bruttoausweis der Betriebskosten außerhalb der Segmente sowie durch den Verzicht, Erlöse aus der Steuerung von Nachunternehmern bei den internen Value-add-Erlösen auszuweisen.

Im Neunmonatszeitraum 2021 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 41,8 Mio. € 11,8 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2020 von 37,4 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze stiegen von 762,6 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 um 4,7 % auf 798,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 an. Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2021 mit 840,1 Mio. € um 5,0 % über dem Neunmonats-vergleichswert 2020 von 800,0 Mio. €. Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Neunmonatszeitraum 2021 mit 724,5 Mio. € um 5,0 % über den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2020 von 689,9 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 115,6 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 5,0 % über dem Vergleichswert von 110,1 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020.

Im Geschäftsjahr 2021 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus. Im Neunmonatszeitraum 2021 privatisierten wir 2.367 Wohnungen (9M 2020: 1.883), davon 1.928 in Deutschland (9M 2020: 1.412) und 439 in Österreich (9M 2020: 471).

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Neunmonatszeitraum 2021 mit 422,2 Mio. € 42,4 % über dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2020 von 296,5 Mio. €; davon entfallen 321,6 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (9M 2020: 199,3 Mio. €) und 100,6 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (9M 2020: 97,2 Mio. €). Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Neunmonatszeitraum 2021 mit 14,0 Mio. € 40,0 % über dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2020 von 10,0 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Berichtszeitraum 2021 mit 105,5 Mio. € um 40,9 % über dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2020 von 74,9 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Neunmonatszeitraum 2021 mit 39,5 % unter dem Vorjahreswert (9M 2020: 40,1 %).

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Neunmonatszeitraum 2021 im Rahmen der Bestandsbereinigung 620 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (9M 2020: 829) mit Gesamterlösen in Höhe von 49,5 Mio. € (9M 2020: 154,7 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 50,7 % im Berichtszeitraum 2021 über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 33,3 %. Zu dem Anstieg haben einzelne Grundstücksverkäufe beigetragen.

Im Neunmonatszeitraum 2021 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, Österreich und Schweden und trug somit erneut zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.

Im Bereich Development to sell wurden im Neunmonatszeitraum 2021 580 Einheiten fertiggestellt (9M 2020: 381 Einheiten), davon 496 Einheiten in Deutschland (9M 2020: 381 Einheiten) und 84 Einheiten in Österreich (9M 2020: 0 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung lagen im eunmonatszeitraum 2021 bei 328,8 Mio. € (9M 2020: 181,6 Mio. €), davon entfielen 174,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2020: 132,4 Mio. €) und 154,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2020: 49,2 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Neunmonatszeitraum 2021 58,5 Mio. € (9M 2020: 36,6 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Berichtszeitraum insgesamt 786 Einheiten (9M 2020: 1.056 Einheiten) fertiggestellt, davon 506 in Deutschland (9M 2020: 548 Einheiten), 154 Einheiten in Schweden (9M 2020: 125 Einheiten) und 126 Einheiten in Österreich (9M 2020: 383 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde im Neunmonatszeitraum 2021 ein Fair Value von 162,2 Mio. € (9M 2020: 225,8 Mio. €) erfasst. Dieser entfiel mit 96,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2020: 94,7 Mio. €), mit 21,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden (9M 2020: 3,1 Mio. €) und mit 44,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2020: 128,0 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich im Neunmonatszeitraum 2021 auf 44,3 Mio. € (9M 2020: 44,3 Mio. €). Die operativen Kosten lagen im Neunmonatszeitraum 2021 mit 24,0 Mio. € um 86,0 % über dem Vergleichswert von 12,9 Mio. €. Der Anstieg der operativen Kosten im Vergleich zum Vorjahr ist im Organisationsaufbau der BUWOG Deutschland begründet und den daraus resultierenden höheren Sach- und Personalkosten bzw. Geschäftsumlagen.

Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im Neunmonatszeitraum 2021 mit 79,8 Mio. € um 16,0 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2020 von 68,8 Mio. €.

Im Neunmonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, im Wesentlichen aufgrund des organischen Wachstums durch Neubau und Modernisierung sowie aufgrund des deutlich höheren Verkaufsergebnisses Recurring Sales um insgesamt 12,9 % von 1.015,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 auf 1.147,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg von 1.432,5 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 um 7,6 % auf 1.540,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 an. Darüber hinaus sind im Neunmonatszeitraum 2021 FFO-at-equity Effekte Deutsche Wohnen in Höhe von 25,6 Mio. € enthalten.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2021 mit 26,0 Mio. € 7,9 % über dem Vergleichswert 9M 2020 von 24,1 Mio. €. Dazu haben im Wesentlichen Kosten im Rahmen des Deutsche Wohnen-Übernahmeangebots beigetragen, welche teilweise durch Erträge aus der Bewertung der Deutsche Wohnen-Aktien kompensiert wurden. Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

Sondereinflüsse

in Mio. €

9M 2020

9M 2021

Veränderung in %

12M 2020

Transaktionen*

5,4

21,5

>100

24,0

Personalbezogene Sachverhalte

12,1

0,3

-97,5

27,5

Geschäftsmodelloptimierung

10,0

7,8

-22,0

13,9

Forschung & Entwicklung

2,8

Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen

-3,4

-6,4

88,2

-3,9

Summe Sondereinflüsse

24,1

26,0

7,9

61,5

  1. * Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen und andere Folgekosten.