Portfoliostruktur

Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft

Zum 31. Dezember 2021 hatte die Gruppe ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 565.334 Wohneinheiten (2020: 415.688), 168.015 Garagen und Stellplätzen (2020: 139.429) sowie 9.289 gewerblichen Einheiten (2020: 6.564). Die Standorte verteilen sich in Deutschland, Schweden und Österreich auf 639 Städte und Gemeinden. Hinzu kommen 71.173 Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestands mit rund 89 % in Deutschland. Der Anteil des schwedischen Portfolios am Verkehrswert beträgt rund 8 %, während sich der Anteil des Bestands in Österreich auf rund 3 % beläuft. Zum 31. Dezember 2021 stellt sich das Portfolio wie folgt dar:

Das deutschlandweite Immobilienportfolio der Gruppe umfasste zum 31. Dezember 2021 505.330 Wohneinheiten, 126.200 Garagen und Stellplätze sowie 6.558 gewerbliche Einheiten verteilt auf 485 Städte und Gemeinden. Die Gesamtwohnfläche betrug 31.187.503 m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 62 m². Bei einer Leerstandsquote von 2,1 % wurde in Deutschland eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 7,19 € pro m² erzielt. Die annualisierte Ist-Miete für das Wohnportfolio zum 31. Dezember 2021 betrug für Wohnungen 2.635 Mio. €.

In Schweden umfasste der Immobilienbestand der Gruppe 38.486 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 2.748.539 m², 24.952 Garagen und Stellplätze sowie 2.137 gewerbliche Einheiten. Bei einem Leerstand von 2,3 % erwirtschaftete das Wohnportfolio eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2021 von 332 Mio. €. Die im Durchschnitt 71 m² großen Wohnungen hatten eine monatliche Ist-Miete von 10,31 € pro m² (Inklusivmiete). Schwerpunktmäßig lagen diese in den Regionen Stockholm, Göteborg, und Malmö.

Im schwerpunktmäßig in Wien gelegenen österreichischen Bestand erwirtschaftete Vonovia im Wohnportfolio, bestehend aus 21.518 Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.593.540 m², eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2021 von 89 Mio. € bei einem Leerstand von 5,3 %. Die monatliche Ist-Miete betrug 4,89 € pro m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 74 m². Das Portfolio umfasste weiterhin 16.863 Garagen und Stellplätze sowie 594 gewerbliche Einheiten.

Bestandsveränderungen

Im 2. Halbjahr wurde durch die Übernahme der Deutsche Wohnen ein Portfolio mit 154.717 Wohnungen mit Schwerpunkten im Großraum Berlin sowie in den Regionen Dresden, Leipzig und Frankfurt am Main in den Bestand übernommen. Zum Zeitpunkt der Übernahme stellte sich das Portfolio wie folgt dar:

Außerdem wurden im Laufe des Jahres 2021 durch die Umsetzung der Portfolio-Management-Strategie in mehreren Transaktionen Objekte aus dem Verkaufsbestand veräußert. Zum Zeitpunkt des jeweiligen Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

Nach dem Berichtsstichtag erfolgte Anfang Januar 2022 der Übergang von Nutzen und Lasten des Großteils der 14.750 Wohnungen aus dem „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ an die kommunalen Wohnungsgesellschaften berlinovo, degewo und HOWOGE. Neben den Zukäufen bzw. Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia 2021 um Zugänge aus taktischen Akquisitionen, dem Neubau von Wohnungen und dem Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand.

Vonovia investiert in seine strategischen Bestände insbeson-dere entlang des Klimapfades im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang seiner Innovationsstrategie. Dabei ist das Agieren in Quartierszusammenhängen im Fokus der (Neu-)Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände. Vor diesem Hintergrund unterteilen wir unsere strategischen Bestände in Quartiere (Urban Quarters) und Solitärbestände (Urban Clusters), für die die Handlungsoptionen der Strategie und des Geschäftsmodells adaptiv angewendet werden.

Das Portfolio von Vonovia stellt sich nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale zum 31. Dezember 2021 wie folgt dar:

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach 15 Regionalmärkten. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert Vonovia befinden sich 93 % unseres deutschen Portfolios exkl. Deutsche Wohnen in den 15 Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als „Sonstige strategische Standorte“ (rund 7 % gemessen am Gesamtverkehrswert). Unsere Verkaufsbestände aus dem Teilportfolio „Non-core Disposals“ als auch aus dem Teilportfolio „Recurring Sales“ an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung als Non-strategic Standorte ausgewiesen. Die bundesweite Verteilung unseres Bestandes macht uns von den Gegebenheiten einzelner regionaler Märkte unabhängiger.

Das deutsche Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2021 nach Regionalmärkten wie folgt dar: