26 Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte

in Mio. €	Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, Lizenzen und ähnliche Rechte	Selbst erstellte Software	Kundenstamm und Wettbewerbsverbot	Markenrechte	Geschäfts- oder Firmenwert	Summe

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand: 1. Januar 2021	107,7	7,1	13,8	66,6	4.616,8	4.812,0
Zugänge durch Unternehmens- zusammenschluss	26,2	0,4	45,6	86,0	4.666,3	4.824,5
Zugänge	11,9	1,1	–	–	–	13,0
Abgänge	-3,2	-0,4	-1,9	–	–	-5,5
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung	–	–	–	–	-19,0	-19,0
Umbuchungen	1,0	-0,1	–	–	–	0,9
Stand: 31. Dezember 2021	143,6	8,1	57,5	152,6	9.264,1	9.625,9
Kumulierte Abschreibungen						–
Stand: 1. Januar 2021	66,3	4,7	7,2	–	3.122,1	3.200,3
Zugänge durch Unternehmens- zusammenschluss	19,6	–	8,5	–	–	28,1
Abschreibungen des Berichtsjahres	15,4	1,3	4,2	–	–	20,9
Wertminderung	–	–	–	–	3.384,1	3.384,1
Abgänge	-2,9	–	-1,9	–	–	-4,8
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung	–	–	–	–	-8,6	-8,6
Umbuchungen	0,6	–	–	–	–	0,6
Stand: 31. Dezember 2021	99,0	6,0	18,0	–	6.497,6	6.620,6
Buchwerte
Stand: 31. Dezember 2021	44,6	2,1	39,5	152,6	2.766,5	3.005,3

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand: 1. Januar 2020	85,7	5,1	10,4	66,6	4.514,9	4.682,7
Zugänge durch Unternehmens- zusammenschluss	3,5	0,2	3,4	–	66,5	73,6
Zugänge	24,5	1,8	–	–	–	26,3
Abgänge	-4,8	–	–	–	–	-4,8
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung	–	–	–	–	35,4	35,4
Umbuchungen	-1,2	–	–	–	–	-1,2
Stand: 31. Dezember 2020	107,7	7,1	13,8	66,6	4.616,8	4.812,0
Kumulierte Abschreibungen
Stand: 1. Januar 2020	49,7	3,1	3,7		3.122,0	3.178,5
Abschreibungen des Berichtsjahres	21,4	1,6	3,5	–	–	26,5
Abgänge	-4,8	–	–	–	–	-4,8
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung	–	–	–	–	0,1	0,1
Stand: 31. Dezember 2020	66,3	4,7	7,2	–	3.122,1	3.200,3
Buchwerte
Stand: 31. Dezember 2020	41,4	2,4	6,6	66,6	1.494,7	1.611,7

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Erworbene sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Selbst erstellte sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Herstellungskosten bilanziert, sofern die Voraussetzungen für eine Aktivierung selbst erstellter immaterieller Vermögenswerte gemäß IAS 38 vorliegen. Identifizierte erworbene Markenrechte besitzen eine unbestimmte Nutzungsdauer und unterliegen einem regelmäßigen Werthaltigkeitstest. Alle übrigen sonstigen immateriellen Vermögenswerte von Vonovia weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und unterliegen einer planmäßigen linearen Abschreibung. Software und Lizenzen werden grundsätzlich auf Basis einer Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 36 „Wertminderung von Vermögenswerten“ auf die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten. Mindestens einmal im Jahr erfolgt eine Prüfung der Werthaltigkeit. Eine Wertminderung wird erfasst, wenn der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Ist der erzielbare Betrag für einen einzelnen Vermögenswert nicht ermittelbar, so wird die Wertminderungsprüfung auf Basis der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (ZGE) durchgeführt, der der Vermögenswert angehört. Wertminderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Ein Wertminderungsaufwand wird dann wieder aufgehoben, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) herangezogen wurden. Der Buchwert des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) wird auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Der Buchwert ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (bzw. die ZGE) in Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.

Kundenbeziehungen und ähnlichen Werte

Im Rahmen der Kaufpreisallokation der Deutsche Wohnen-Gruppe wurden die Markennamen „Pflegen & Wohnen Hamburg“ sowie „Katharinenhof“ als wesentliche Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer identifiziert und mit einem Wert von insgesamt 86,0 Mio. € angesetzt. Darüber hinaus wurden Kundenbeziehungen für diese Aktivtäten identifiziert und in Höhe von 37,1 Mio. € als Vermögenswerte mit bestimmter Nutzungsdauer zwischen fünf und sechs Jahren angesetzt. Der bereits in den Vorjahren erworbene Markenname „BUWOG“ für das Entwicklungsgeschäft ist unverändert mit einem Wert von 66,6 Mio. € angesetzt. Hinweise auf Wertminderungen lagen für alle Markenrechte und Kundenbeziehungen nicht vor.

Geschäfts- oder Firmenwerte

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses als Überschuss der Gesamtgegenleistung für die Anteile an einem Unternehmen bzw. einer Unternehmensgruppe über das erworbene anteilige Nettovermögen. Das Nettovermögen stellt den Saldo aus den gemäß IFRS 3 zu Zeitwerten bewerteten erworbenen identifizierbaren Vermögenswerten und den übernommenen Schulden und Eventualverbindlichkeiten dar.

Geschäfts- oder Firmenwerte unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung, sondern werden jährlich auf Wertminderung überprüft. Eine Überprüfung wird außerdem vorgenommen, wenn Ereignisse oder Umstände eintreten, die auf eine Wertminderung hindeuten.

Die Überprüfung auf Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte erfolgt auf der Ebene von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) oder einer Gruppe von ZGE. Eine ZGE ist die kleinste Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse erzeugt, die weitestgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte oder einer anderen Gruppe von Vermögenswerten sind. Ein Geschäfts- oder Firmenwert, der im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurde, wird den ZGE bzw. Gruppen von ZGE zugeordnet, von denen erwartet wird, dass sie einen Nutzen aus den Synergien des Zusammenschlusses ziehen.

Bei Vonovia erfüllt grundsätzlich jede Immobilie die Voraussetzungen einer ZGE. Diese werden im Rahmen der operativen Steuerung zunächst zu geografisch strukturierten Business Units und dann zu regionalen Geschäftsbereichen zusammengefasst. Da die regionalen Geschäftsbereiche die niedrigste Ebene innerhalb des Unternehmens darstellen, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wird, wird der Impairment-Test auf Ebene der Geschäftsbereiche und damit in Übereinstimmung mit IAS 36.80 für eine Gruppe von ZGE durchgeführt. Die erworbenen Vermögenswerte werden anhand der geografischen Lage der Immobilien den regionalen Geschäftsbereichen zugeordnet. Eine weitere Gruppe von ZGE, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wird, ist das Segment Value-add. Die dritte Gruppe von ZGE, auf die der Goodwill allokiert und für Managementzwecke überwacht wird, ist das Segment Development. Durch den Erwerb der Deutsche Wohnen SE ist als weitere ZGE der Bereich Pflege hinzugekommen, auf den ein Teil des durch den Erwerb der Deutsche Wohnen SE zugegangenen Goodwills für Zwecke der Werthaltigkeitsprüfung vorläufig allokiert wurde.

Die Gruppen von ZGE, denen Geschäfts- oder Firmenwerte zugeordnet wurden, werden einer regelmäßigen Werthaltigkeitsprüfung unterzogen. Hierzu ist der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der Gruppen von ZGE zu vergleichen. Der erzielbare Betrag der Gruppen von ZGE ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Bei der Berechnung des Nutzungswerts werden die geschätzten künftigen Cashflows auf ihren Barwert abgezinst. Es werden Abzinsungssätze vor Steuern verwendet, die gegenwärtige Marktbewertung des Zinseffekts und die speziellen Risiken der regionalen Geschäftsbereiche, der Segmente Value-add und Development, sowie des Bereichs Pflege.

Wurde einer Gruppe von ZGE ein Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet und liegt deren Buchwert über dem erzielbaren Betrag, so ist zunächst der Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe des Differenzbetrags abzuschreiben. Ein darüber hinausgehender Wertminderungsbedarf wird grundsätzlich buchwertproportional auf die anderen Vermögenswerte der Gruppen von ZGE verteilt, wobei der jeweilige beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten, Nutzungswert bzw. Null nicht unterschritten werden darf.

Ein realisierter Wertminderungsaufwand im Rahmen der Bewertung eines Geschäfts- oder Firmenwerts wird in Folgejahren nicht aufgeholt.

Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten

Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten
	Segment Rental
in Mio. €	GB Nord	GB Ost	GB West	GB Süd	GB Zentral	GB Schweden	Segment Value-add	Segment Development	Bereich Pflege	nicht allokiert	Konzern

Geschäfts- oder Firmenwerte 31.12.2020	73,7	0,0	84,0	0,0	0,0	885,9	278,5	138,2	0,0	34,4	1.494,7
Zugang durch Akquisitionen*	588,3	1.462,0	754,9	571,1	22,7		1.232,1		35,2		4.666,3
Allokation	34,4									-34,4	0,0
Wertminderung	-391,5	-1.462,0	-84,0	-571,1		-875,5					-3.384,1
Wertänderung durch Wechselkurseffekte						-10,4					-10,4
Geschäfts- oder Firmenwerte 31.12.2021	304,9	0,0	754,9	0,0	22,7	0,0	1.510,6	138,2	35,2	0,0	2.766,5

WACC vor Steuern 31.12.2021 in %	4,0	4,1	4,0	4,0	3,9	3,9	4,1	6,3	4,3	–	–
WACC vor Steuern 31.12.2020 in %	3,8	–	3,8	–	–	3,6	3,9	6,0	–	–	–

Geplante nachhaltige Wachstumsrate 2021 in %	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	–	–
Geplante nachhaltige Wachstumsrate 2020 in %	1,0	–	0,9	–	–	1,0	1,0	1,0	–	–	–

* Goodwill weiterhin nicht allokiert, vorläufige Allokation für Zwecke des Goodwill Impairment Tests

Die Geschäfts- oder Firmenwerte betragen zum 31. Dezember 2021 2.766,5 Mio. €. Im Vergleich zum 31. Dezember 2020 haben sich die Geschäfts- oder Firmenwerte damit um 1.271,8 Mio. € erhöht. Die Veränderung resultiert aus Zugängen in Höhe von 4.666,3 Mio. € aus dem Erwerb der Deutsche Wohnen SE, aus Wertminderungen in Höhe von 3.384,1 Mio. € sowie aus negativen Wechselkurseffekten in Höhe von 10,4 Mio. €.

Ein Teil der Wertminderung ist ein Ergebnis des zum 30. Juni 2021 durchgeführten anlassbezogenen Werthaltigkeitstests. Als Triggering Event i. S. d. IAS 36 wurde die Werterhöhung der Immobilienbestände in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2021 in Höhe von 3.698,6 Mio. € (davon 3.039,5 Mio. € in Deutschland und 596,8 Mio. € in Schweden) in Kombination mit den gestiegenen Kapitalkosten der Geschäftsbereiche des Segments Rental in Deutschland sowie des Geschäftsbereiches Schweden eingestuft. Außer für diese genannten Geschäftsbereiche wurde für keine anderen Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ein Triggering Event im 2. Quartal identifiziert.

Im Ergebnis des Werthaltigkeitstests zum 30. Juni 2021 wurde für den Geschäftsbereich Nord (108,1 Mio. €) und West (84,0 Mio. €) der Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von insgesamt 192,1 Mio. € wertberichtigt. Für den Geschäftsbereich Schweden ergab sich keine Wertminderung.

Generell hat eine Werterhöhung der Immobilienbestände zur Folge, dass sich der Buchwert der von der Bewertung betroffenen ZGE erhöht, wodurch es im Umkehrschluss zu einer Wertminderung der auf die Geschäftsbereiche allokierten Geschäfts- oder Firmenwerte kommen kann.

Im 4. Quartal wurde der jährliche anlassunabhängige Werthaltigkeitstest durchgeführt. Aufgrund weiterer wesentlicher Werterhöhungen der Immobilienbestände im 2. Halbjahr 2021 wurde zudem ein anlassabhängiger Werthaltigkeitstest durchgeführt. Hierfür wurde der durch die Akquisition der Deutschen Wohnen neu entstandene Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von 4.666,3 Mio. € vorläufig auf die jeweiligen ZGE von Vonovia allokiert.

Die Allokation des Geschäfts- oder Firmenwerts auf die Geschäftsbereiche des Segment Rental, das Segment Value Add sowie den Bereich Pflege erfolgte anhand der beiden die erwarteten Synergieeffekte des Unternehmenszusammenschlusses reflektierenden Indikatoren „Direkte Plansynergien“ und „Fair Values“.

In Summe führten die Werthaltigkeitstests im 4. Quartal zu einer weiteren Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte in Höhe von 3.192,0 Mio. €.

Hierbei wurde im Rahmen des Werthaltigkeitstests nach IAS 36.19 zunächst der Nutzungswert auf Basis der vom Vorstand genehmigten Detailplanung mit einem Planungszeitraum von fünf Jahren ermittelt. Dieser wurde aus der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung auf Konzernebene abgeleitet. Wesentliche Parameter für die Ermittlung des Nutzungswerts sind die nachhaltige Wachstumsrate, die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (WACC) und die erwarteten Mittelzu- und -abflüsse. Für das Segment Development wurde die Fünfjahresplanung zum Zwecke der Abbildung eines „eingeschwungenen Zustands“ um ein weiteres normalisiertes Planjahr ergänzt.

Die Wachstumsrate für die ZGE des Segments Rental wurde für die ZGE Deutschland auf 1 % begrenzt. Wesentlicher Treiber für die Ergebnisse der Fünfjahresplanung in Bezug auf die regionalen Geschäftsbereiche des Segments Rental sind die Steigerung der Bruttomieteinnahmen um durchschnittlich 2,5 % p. a. sowie die geplante Leerstandsquote von 2,5 % am Ende des Detailplanungszeitraums. Für die ZGE Schweden wurde die Wachstumsrate ebenfalls auf 1 % festgelegt. Die durchschnittliche Bruttomietsteigerung innerhalb des Fünfjahresplans beträgt 3,1 % bei einer unterstellten Leerstandsquote von 2 % am Ende des Detailplanungszeitraums.

Die Entwicklung des Segments Value-add ist im Wesentlichen geprägt durch die Ausweitung bestehender Geschäftsfelder (Handwerkerorganisation, Multimedia, WEG-Verwaltung, Smart-Metering u. a.). Dem gegenüber steht eine Steigerung der operativen Kosten unter Berücksichtigung der Inflationsrate. Die Entwicklungen dieser Werte entsprechen den Erfahrungen der Vergangenheit zur Entwicklung des Geschäftsmodells.

Das Segment Development ist gekennzeichnet durch die Errichtung neuer Gebäude für den eigenen Bestand sowie durch den Verkauf an Dritte. Wesentliche Treiber für die Ergebnisse des Segments Development sind die Investitionskosten, die Anzahl der verkauften und fertig gestellten Einheiten sowie die erzielbaren Verkaufsmargen.

Der Bereich Pflege umfasst die Bewirtschaftung von Senioren- und Pflegeeinrichtungen sowie seniorengerechte Dienstleistungen im Rahmen des Betreuten Wohnens.

Aus dem letzten Detailplanungsjahr wurden die Cashflows zur Berechnung der ewigen Rente abgeleitet.

Für die ZGEs Value-add, Development und Pflege wurde eine konstante Wachstumsrate in Höhe von 1,0 % unterstellt.

Die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten vor Steuern basieren auf dem als Dreimonatsdurchschnitt nach der Svensson-Methode ermittelten risikolosen Zinssatz, einer Marktrisikoprämie sowie einem verschuldeten Beta. Das verschuldete Beta und die verwendeten Eigenkapitalquoten sind auf Basis eines Peer-Vergleichs bestimmt. Zudem wurde für das Segment Development noch ein länderspezifischer Kostenzuschlag ermittelt. Die wesentlichen Parameter sind in folgender Tabelle dargestellt:

Parameter der WACC-Ermittlung

Parameter der WACC-Ermittlung
	Segment Rental
	Deutschland	Schweden	Segment Value-add	Segment Development	Bereich Pflege

31.12.2021
Risikoloser Zinssatz in %	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08
Marktrisikoprämie in %	7,75	7,75	7,75	7,75	7,75
Verschuldetes Beta	0,67	0,70	0,68	0,91	0,79
Länderspezifischer Aufschlag in %	–	–	–	0,08	–

31.12.2020
Risikoloser Zinssatz in %	-0,20	-0,20	-0,20	-0,20	–
Marktrisikoprämie in %	7,75	7,75	7,75	7,75	–
Verschuldetes Beta	0,65	0,65	0,65	0,84	–
Länderspezifischer Aufschlag in %	–	–	–	0,12	–

Die ermittelte Wertminderung zum 31. Dezember 2021 betrifft die Geschäftsbereiche Nord, Ost, Süd und Schweden, wobei der jeweils zugeordnete Geschäfts- oder Firmenwert außer für den Geschäftsbereich Nord vollständig abgeschrieben wurde.

Die Wertminderung wurde in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter den Abschreibungen und Wertminderungen erfasst. Der Nutzungswert beträgt für den Geschäftsbereich Ost 22,3 Mrd. €, für den GeschäftsbereichNord 9,2 Mrd. €, für den Geschäftsbereich Süd 11,3 Mrd. € und für den Geschäftsbereich Schweden 6,4 Mrd. €.

Bei einem Anstieg der Kapitalkosten würde sich folgender Wertminderungsbedarf ergeben:

Wertminderungsbedarf bei einem Anstieg der Kapitalkosten

	Segment Rental
	GB Nord	GB West	GB Zentral	Segment Value- add	Segment Develop- ment	Bereich Pflege


Geschäfts- oder Firmenwerte 2021 in Mio. €	304,9	754,9	22,7	1.510,6	138,2	35,2
Impairment setzt ein bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten	0,01	0,09	0,51	2,98	1,96	0,68
vollständige Abschreibung bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten	0,09	0,27	0,75	16,70	2,61	1,01

Geschäfts- oder Firmenwerte 2020 in Mio. €	73,7	84,0	–	278,5	138,2	–
Impairment setzt ein bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten	0,05	0,17	–	9,70	3,40	–
vollständige Abschreibung bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten	0,06	0,18	–	19,50	4,40	–

Bei einem Rückgang der geplanten nachhaltigen Wachstumsrate um 0,25 Prozentpunkte käme es im Geschäftsbereich Nord zu einer vollständigen Wertminderung des Geschäfts- oder Firmenwerts in Höhe von 304,9 Mio. €. Im Geschäftsbereich West führt ein Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate in Höhe von 0,25 Prozentpunkten zu einer Wertminderung in Höhe von 670,4 Mio. €. Ein Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate von 0,28 Prozentpunkten im GB West würde zu einer vollständigen Wertminderung führen. Der geschätzte erzielbare Betrag für den Geschäftsbereich West übersteigt dessen Buchwert um 0,5 Mrd. €.

Für den Geschäftsbereich Zentral, die Segmente Value-add, Pflege und Development führt ein Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate in Höhe von 0,25 Prozentpunkten zu keiner Wertberichtigung des Geschäfts- oder Firmenwerts.

Im Vorjahr wäre es bei einem Rückgang der geplanten nachhaltigen Wachstumsrate um 0,25 Prozentpunkte im Geschäftsbereich Nord zu einer vollständigen Wertminderung des Geschäfts- oder Firmenwerts in Höhe von 73,7 Mio. € gekommen und im Geschäftsbereich West hätte ein Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate in Höhe von 0,25 Prozentpunkten zu einer vollständigen Wertminderung in Höhe von 84,0 Mio. € geführt. Der geschätzte erzielbare Betrag für den Geschäftsbereich Nord überstieg dessen Buchwert um 184,8 Mio. € und den des Geschäftsbereichs West um 810,3 Mio. €.

Für die Segmente Value-add und Development hätte im Vorjahr ein Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate in Höhe von 0,25 Prozentpunkten zu keiner Wertberichtigung des Geschäfts- oder Firmenwerts geführt.