Gesamteinschätzung der Risikosituation
Im 2. Halbjahr 2021 wurden für Vonovia inklusive Deutsche Wohnen insgesamt 108 (2020: 106) Einzelrisiken erfasst.
Ein erster Review der Risiken der Deutsche Wohnen-Gruppe im 4. Quartal 2021 hat bestätigt, dass sich die Risiken aus den operativen Geschäftstätigkeiten von Deutsche Wohnen und Vonovia grundsätzlich decken und sich daraus in der Gesamtbeurteilung der Risikoposition von Vonovia keine nennenswerten Veränderungen ergeben. Dabei wurde die Bewertungsmethodik der Vonovia auf die Deutsche Wohnen-Risiken angewendet. Zusätzliche grüne Risiken ergeben sich insbesondere aus dem hinzugekommenen Pflegebereich (1 grünes Risiko mit einer Schadenshöhe von 5–25 Mio. € und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 %) sowie aus der Beteiligung an der QUARTERBACK Immobilien AG, über die wesentliche Teile des Projektentwicklungsgeschäfts von Deutsche Wohnen abgewickelt werden (1 grünes Risiko mit einer Schadenshöhe von 25–100 Mio. € und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 %) sowie aus dem operativen Geschäft (2 grüne Risiken mit jeweils einer Schadenshöhe von 5–25 Mio. € und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 60–95 %). Im Rahmen des Integrationsprozesses werden im Jahr 2022 die sich daraus ergebenden Chancen und Risiken detailliert geprüft und in das Risikomanagementsystem von Vonovia überführt.
Insgesamt sind zum Jahresende 2021 nach aktueller Einschätzung durch die Akquisition von Deutsche Wohnen keine existenzgefährdenden oder bedrohlichen Risiken für Vonovia erkennbar. Der Vorstand von Vonovia sieht zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Geschäftsentwicklung, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-, Vermögens- und/oder Finanzlage der Vonovia SE, eines wesentlichen einbezogenen Unternehmens oder des Konzerns auswirken könnten.
Im Interesse der wesentlichen Interessensgruppen Kunden, Mitarbeiter, Lieferanten, Kapitalgeber und der Gesellschaft als solche verfolgt Vonovia eine konservative, auf Sicherheit und Nachhaltigkeit ausgelegte Strategie. Zudem sichern sowohl das Geschäftsmodell als auch die verwendeten diversifizierten Kapitalmarktinstrumente von Vonovia eine weitestgehende Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen.
Es wurden 6 (2020: 6) gelbe, bedeutsame Risiken für das Unternehmen sowie 102 (2020: 100) weitere grüne Risiken ermittelt. Im Einzelnen ergibt sich folgendes Bild je Risikokategorie (Vorjahreswerte in Klammern):
Im Vergleich zu 2020 blieb die Anzahl der gelben Risiken im Jahr 2021 bei 6. Die im Jahr 2020 erfassten Risiken „Pandemie-bedingter langfristiger Lockdown“ und „Einführung eines Mietendeckels auf Bundesebene“ wurden als obsolet eingestuft. Neu hinzu kamen im Jahr 2021 die Risiken „Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes wegen Share Deals“ und „Ungünstige Zinsentwicklung“.
Zum Jahresende 2021 (Vorjahreswerte in Klammern) ergibt sich zusammengefasst folgendes Bild der identifizierten Nettorisiken:
Nettorisiken
Im Geschäftsjahr 2021 waren wir weiterhin der Corona-Pandemie ausgesetzt und konnten dieser ohne bedeutsame Auswirkungen auf die Unternehmensziele begegnen. Aufgrund der Erfahrungen im alltäglichen Umgang mit der Pandemie im Jahr 2020 und aufgrund von mobilem Arbeiten eines Großteils unserer Mitarbeiter konnten wir unseren Geschäftsbetrieb im Jahr 2021 durchgehend sicherstellen. Auch unsere Handwerker-, Service- und Bauleistungen vor Ort konnten wir ohne nennenswerte Einschränkungen erbringen. Ein verantwortungsbewusstes Handeln unserer Mitarbeiter hat dazu geführt, dass es insgesamt zu keinen nennenswerten Einschränkungen des Geschäftsbetriebs gekommen ist.
Gemäß unserer aktuellen Einschätzung sehen wir einen langfristigen Corona-bedingten Lockdown, welcher zuvor mit einer Auswirkung von >500 Mio. € und einer Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % enthalten war, als äußerst unwahrscheinlich an. Daher entfällt das entsprechende gelbe Risiko. Das grüne Risiko eines weiteren kurzfristigen Lockdowns sehen wir als möglich an und bewerten ein solches Risiko mit einer geringen Schadenshöhe.
Nach unserer aktuellen Einschätzung sehen wir das Risiko einer Einführung eines Mietendeckels auf Bundesebene als nicht mehr gegeben an.
Neu als sehr unwahrscheinlich mit <5 % eingestuftes gelbes Risiko ist das ertragswirksame Risiko „Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes wegen Share Deals“ erfasst. Durch die zum 01.07.2021 in Kraft getretenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes durch Absenkung der Beteiligungsschwelle von 95 % auf 90 % und Verlängerung des Beobachtungszeitraums von 5 auf 10 Jahre kann nachträglich eine Grunderwerbsteuerpflicht anfallen. Das erwartete Schadensvolumen ist aktuell mit >500 Mio. € bewertet.
Des Weiteren ist das bisher als grünes, ertragswirksames erfasste Risiko „Ungünstige Zinsentwicklung“ durch Höherstufung der möglichen Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % auf 5–39 % nunmehr als gelbes Risiko ausgewiesen. Das erwartete Schadensvolumen ist aktuell mit 100–250 Mio. € bewertet.
Für das gelbe, ertragswirksame Risiko „Sich verschlechternde Marktsituation auf dem Wohnungstransaktionsmarkt bzgl. Verkauf von Wohnungen/Verhalten der Käufer“ bleibt die Bewertung der erwarteten Schadenshöhe unverändert gegenüber der Vorjahreseinschätzung bei 100–250 Mio. € sowie die Bewertung der Eintrittswahrscheinlichkeit unverändert bei 5–39 %.
Das gelbe, ertragswirksame Risiko „Nichteinhaltung von Verpflichtungen (aus Anleihen, gesicherten Darlehen, Transaktionen)“ bleibt in der Bewertung unverändert gegenüber der Vorjahreseinschätzung bei einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % und einem erwarteten Schadensvolumen von >500 Mio. €.
Beim gelben, ertragswirksamen Risiko „Nachteilige Ausgestaltung der CO₂-Steuer“ bleibt die Bewertung der erwarteten Schadenshöhe unverändert bei 25–100 Mio. € und die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit bei 60–95 %.
Beim gelben, ertragswirksamen Risiko „Ungünstige Wechselkursentwicklung“ welches sich auf unsere Geschäftsaktivitäten in Schweden bezieht, bleibt die Bewertung der erwarteten Schadenshöhe unverändert bei 25–100 Mio. € und die Eintrittswahrscheinlichkeit bei 40–59 %.
Für die vier Hauptrisikokategorien des Unternehmens ergibt sich im Detail folgendes Bild für die verbleibenden grünen Risiken. Pro Kategorie werden einzelne Risiken exemplarisch dargestellt: