Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum. Der Vorjahresvergleich ist im Wesentlichen durch die per 30. September 2021 erstkonsolidierte Deutsche Wohnen beeinträchigt.

Zum Jahresende 2021 war unser Wohnungsbestand nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,2 % leicht unter dem Vergleichswert Ende 2020 von 2,4 %. Die Segmenterlöse Rental stiegen von 2.285,9 Mio. € im Jahr 2020 im Wesentlichen bedingt durch organisches Wachstum durch Neubau und Modernisierung um 3,3 % auf 2.361,6Mio. € im Jahr 2021 an. Von den Mieteinnahmen des Segments Rental 2.361,6 Mio. € (2020: 2.285,9 Mio. €) entfielen 1.894,0 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (2020: 1.845,4 Mio. €), 357,0 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (2020: 332,5 Mio. €) sowie 110,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (2020: 108,0 Mio. €).

Im Segment Rental lag die marktbedingte Steigerung der Mieten bei 1,6 % (2020: 0,6 %). Darin enthalten sind Einmaleffekte in Höhe von 0,6 %, bedingt durch die Nichtgültigkeit des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („Mietendeckel“). Darüber hinaus konnten wir durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms einen Mietanstieg von 1,6 % (2020: 1,9 %) realisieren. Die entsprechende like-for-like Mietsteigerung betrug im Berichtszeitraum 3,2 % (2020: 2,5 %). Unter Berücksichtigung der Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 3,8 % (2020: 3,1 %). Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental lag per Ende Dezember 2021 bei 7,38 € pro m² gegenüber 7,16 € pro m² per Ende Dezember 2020. Im deutschen Portfolio (ohne Deutsche Wohnen) lag die monatliche Ist-Miete zum Jahresende 2021 bei 7,19 € pro m² (31.12.2020: 6,95 €), im schwedischen Portfolio bei 10,31 € pro m² (31.12.2020: 10,31 €) sowie im österreichischen Portfolio bei 4,89 € pro m² (31.12.2020: 4,79 €). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung sind in den Mieteinnahmen enthalten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt.

Trotz Corona-Pandemie konnten wir im Geschäftsjahr 2021 unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie weiter fortsetzen. Bei einzelnen Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen kam es Corona-bedingt zu leichten Bauverzögerungen. Insgesamt lagen unsere Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen im Jahr 2021 mit 2.185,6 Mio. € um 12,9 % über dem Vorjahreswert von 1.935,9 Mio. €. Dazu hat Deutsche Wohnen im 4. Quartal 2021 mit einem Volumen in Höhe von 234,0 Mio. € beigetragen. Die Instandhaltungsleistungen im Segment Rental lagen im Jahr 2021 mit 666,4 Mio. € 12,6 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 592,0 Mio. €. Die Modernisierungen lagen mit 758,6 Mio. € um 16,5 % unter dem Vorjahreswert von 908,4 Mio. €. Der Rückgang des Modernisierungsvolumens ist im Wesentlichen auf die deutlich geringere Investitionstätigkeit in Berlin aufgrund des Mietendeckels sowie auf vereinzelte Einschränkungen im Rahmen der Corona-Pandemie zurückzuführen. Die Neubauleistung lag mit 526,6 Mio. € im Jahr 2021 20,9 % über dem Vergleichswert von 435,5 Mio. € im Jahr 2020.

Im Geschäftsjahr 2021 lagen die operativen Kosten im Segment Rental mit 380,9 Mio. € um 7,2 % unter dem Vergleichswert 2020 von 410,6 Mio. €. Dazu haben auch geringere Corona-bedingte Kosten beigetragen. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 1.554,2 Mio. € im Jahr 2020 um 6,0 % auf 1.648,0 Mio. € im Jahr 2021 an.

Das Segment Value-add war geringfügig von der Corona-Pandemie beeinflusst. Gründe hierfür waren einzelne Corona-bedingte Bauverzögerungen bei Modernisierungsmaßnahmen. Insgesamt hat die eigene Handwerkerorganisation zur stabilen Entwicklung des Segments beigetragen.

Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieterinnen und Mieter mit Kabelfernsehen, Wohnumfeld-, Versicherungs- und Messdienstleistungen sowie Energielieferungen haben wir weiter ausgebaut. Zum Jahresende 2021 wurden von uns rund 36.400 Haushalte direkt mit Energie (2020: rund 23.100) beliefert.

Die externen Erlöse aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden lagen mit 58,8 Mio. € im Jahr 2021 13,6 % über dem Wert des Vorjahres von 51,6 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze lagen mit 1.107,2 Mio. € im Jahr 2021 um 5,1 % über dem Vorjahreswert von 1.053,0 Mio. €. Insgesamt ergab sich damit ein Anstieg der Segmenterlöse Value-add von 1.104,6 Mio. € im Jahr 2020 um 5,5 % auf 1.165,8 Mio. € im Jahr 2021. Im Geschäftsjahr 2021 lagen die operativen Kosten im Segment Value-add mit 1.017,0 Mio. € um 6,8 % über den Vergleichszahlen 2020 von 952,3 Mio. €. Dazu haben insbesondere höhere Fremdleistungen sowie höhere Corona-bedingte Kosten beigetragen. Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 148,8 Mio. € im Jahr 2021 2,3 % unter dem Vorjahreswert von 152,3 Mio. €.

Im Geschäftsjahr 2021 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie trotz Corona-Pandemie weiter erfolgreich fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2021 mit 477,0 Mio. € 24,7 % über dem Vergleichswert 2020 von 382,4 Mio. €; davon entfallen 367,9 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (2020: 264,2 Mio. €) und 109,1 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (2020: 118,2 Mio. €). Im Geschäftsjahr 2021 privatisierten wir 2.747 Wohnungen (2020: 2.442), davon 2.280 in Deutschland (2020: 1.870) und 467 in Österreich (2020: 572). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Geschäftsjahr 2021 mit 114,0 Mio. € um 23,4 % über dem Vergleichswert 2020 von 92,4 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Jahr 2021 mit 38,8 % leicht unter dem Vergleichswert von 39,6 % im Jahr 2020.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Geschäftsjahr 2021 im Rahmen der Bestandsbereinigung 723 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (2020: 1.235) mit Gesamterlösen von 76,4 Mio. € (2020: 203,9 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 50,3 % deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 40,1 %. Zu dem Anstieg haben einzelne Grundstücksverkäufe beigetragen.

Das Segment Development erzielte im Geschäftsjahr 2021 durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, in Österreich und in Schweden und trug somit zum positiven Wachstum von Vonovia bei. Die Segmenterlöse Development (Summe aus Erlösen aus der Veräußerung von Develop-mentobjekten to sell, Fair Value Development to hold und Mieteinnahmen Development) stiegen von 597,1 Mio. € im Jahr 2020 um 45,3 % auf 867,8 Mio. € im Jahr 2021 an. Dazu trugen insbesondere höhere Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell bei. Sie lagen mit 503,7 Mio. € im Jahr 2021 deutlich über dem Vorjahreswert von 297,7 Mio. €.

Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr 2021 insgesamt 827 Einheiten fertiggestellt (2020: 646 Einheiten), davon 678 Einheiten in Deutschland (2019: 646 Einheiten) und 149 Einheiten in Österreich (2020: 0 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Jahr 2021 bei 503,7 Mio. € (2020: 297,7 Mio. €), davon entfielen 241,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2020: 201,0 Mio. €) und 262,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2020: 96,7 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug 136,5 Mio. € (2020: 61,8 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden insgesamt 1.373 Einheiten (2020: 1.442 Einheiten) fertiggestellt, davon 1.073 in Deutschland (2020: 862 Einheiten) und 126 Einheiten in Österreich (2020: 383 Einheiten) und 174 Einheiten in Schweden (2020: 197 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde 2021 ein Fair Value von 362,3 Mio. € (2020: 298,2 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel mit 296,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2020: 157,1 Mio. €), mit 44,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2020: 127,9 Mio. €) und mit 21,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden (2020: 13,2 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich auf 84,9 Mio. € (2020: 62,8 Mio. €).

Die operativen Kosten Development lagen im Jahr 2021 mit 35,5 Mio. € deutlich über dem Vorjahreswert von 14,9 Mio. €. Der Anstieg ist durch positive Einmaleffekte im Jahr 2020 sowie höhere direkte Projektaufwendungen im Jahr 2021 begründet. Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im Geschäftsjahr 2021 bei 187,7 Mio. € (2020: 110,9 Mio. €).

Im Segment Deutsche Wohnen lagen die Segmenterlöse im 4. Quartal 2021 bei 307,7 Mio. €, davon entfielen 207,1 Mio. € auf Mieterlöse, 68,8 Mio. € auf Erlöse aus dem Pflegebereich und 16,2 Mio. € auf Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien. Das Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen lag im 4. Quartal 2021 bei 170,8 Mio. €.

Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Portfolio Deutsche Wohnen lag per Ende Dezember 2021 bei 7,20 € pro m². Im 4. Quartal 2021 wurden 3.400 Wohneinheiten aus dem Portfolio der Deutsche Wohnen veräußert.

Im Geschäftsjahr 2021 stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO um 24,0 % von 1.348,2 Mio. € im Jahr 2020 auf 1.672,0,0 Mio. € an. Dazu trug maßgeblich die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 1.909,8 Mio. € im Jahr 2020 um 18,8 % auf 2.269,3 Mio. € im Jahr 2021 an. Im Segment Development war ein Anstieg des Adjusted EBITDA von 110,9 Mio. € im Jahr 2020 auf 187,7 Mio. € im Jahr 2021 zu verzeichnen. Dies war im Wesentlichen bedingt durch den Global Exit eines To-Sell-Projektes. Durch organisches Wachstum stieg im Segment Rental das Adjusted EBITDA um 6,0 %. Das Segment Recurring Sales verzeichnete einen Anstieg des Adjusted EBITDA um 24,4 %. Im 4. Quartal trug Deutsche Wohnen mit einem Beitrag in Höhe von 137,5 Mio. € zum Group FFO im Jahr 2021 bei.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2021 mit 37,1 Mio. € 39,7 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 61,5 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2021 wurden die Kosten für Transaktionen durch Erträge aus der Bewertung der Deutsche Wohnen-Aktien in Höhe von 87,5 Mio. € kompensiert.

Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar: