43 Leasingverhältnisse

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der seit dem 1. Januar 2019 verpflichtend anzuwendende Leasingstandard IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ führt für Leasingnehmer nur noch ein einziges Bilanzierungsmodell (Right-of-Use-Modell) ein, wonach grundsätzlich alle Leasingverhältnisse in der Bilanz anzusetzen sind. Die Unterscheidung zwischen Operating- und Finanzierungsleasingverhältnissen bleibt lediglich für die Bilanzierung als Leasinggeber erhalten.

Als Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 sind alle Verträge anzusehen, die dem Vonovia Konzern das Recht einräumen, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswerts über einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt kontrollieren zu können.

Für solche Leasingverträge, die ein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden Leasingverbindlichkeiten in Höhe des Barwerts der künftigen Leasingzahlungen, diskontiert mit dem laufzeitadäquaten Grenzfremdkapitalzinssatz, angesetzt. Korrespondierend hierzu werden auf der Aktivseite Nutzungsrechte an den Leasingobjekten (Right-of-Use Assets) in Höhe der Leasingverbindlichkeit zuzüglich etwaiger Vorauszahlungen oder direkt zurechenbarer Initialkosten bilanziert.

Die Leasingverbindlichkeiten werden finanzmathematisch fortentwickelt. Sie erhöhen sich um die periodischen Zinsaufwendungen und vermindern sich in Höhe der geleisteten Leasingzahlungen.

Die Nutzungsrechte werden grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen und Wertminderungen bilanziert. Nutzungsrechte an Vermögenswerten, die die Definition von Investment Properties (IAS 40) erfüllen, werden zum Fair Value entsprechend den Bilanzierungs- und Bewertungsregeln des IAS 40 bewertet.

Änderungen der Leasinglaufzeit oder der Höhe der Leasingzahlungen führen zu einer Neuberechnung des Barwerts und damit zu einer Anpassung von Leasingverbindlichkeit und Nutzungsrecht.

Zeiträume aus einseitig eingeräumten Verlängerungs- oder Kündigungsoptionen werden auf Einzelfallbasis beurteilt und nur dann berücksichtigt, wenn deren Inanspruchnahme – etwa aufgrund von wirtschaftlichen Anreizen – hinreichend wahrscheinlich ist.

Für kurzfristige Leasingverhältnisse oder solche über Vermögenswerte von geringem Wert besteht ein Bilanzierungswahlrecht. Vonovia übt das Wahlrecht dahingehend aus, dass solche Leasingverhältnisse nicht bilanziert werden. Für angemietete IT-Ausstattung werden teilweise Portfolios für Leasingverträge mit ähnlicher Laufzeit gebildet und auf diese ein einziger Diskontierungszinssatz angewendet.

Solche variablen Leasingzahlungen, die nicht in die Bewertung der Leasingverbindlichkeiten mit einfließen, genauso wie Leasingzahlungen aus kurzfristigen Leasingverhältnissen, aus Leasingverhältnissen über Vermögenswerte von geringem Wert sowie aus Leasingverträgen, die kein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden als Aufwendungen linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.

Neben dem klassischen PKW-Leasing (KFZ-Leasing) über eine feste Laufzeit von drei bis fünf Jahren werden im Vonovia Konzern auch IT-Ausstattung (IT-Leasing), angemietete Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Pflegeimmobilien für Zwecke der Weitervermietung (Zwischenvermietung), Wärmeerzeugungsanlagen zur Versorgung der eigenen Immobilien mit Wärme (Contracting), Rauchwarnmelder und Wärmemengenzähler (Messtechnik), Grundstücke zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien sowie Bürogebäude, Büro-, Lager- und Parkflächen (Anmietung) geleast. Im Rahmen von Gestattungsverträgen mit öffentlichen Institutionen wird Vonovia das Recht eingeräumt, öffentliche Grundstücke als Lager- oder Stellplatz, zur Verlegung von Kabeln oder Heizungsrohren oder zur Errichtung von Spielplätzen nutzen zu können. Den größten Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben jedoch langfristige Erbbaurechtsverträge. Hierbei werden Grundstücke zum Zwecke der Vermietung von errichteten Wohn- und Gewerbeimmobilien angemietet. Diese Verträge haben grundsätzlich eine Laufzeit von 99 Jahren.

Entwicklung der Nutzungsrechte

Entwicklung der Nutzungsrechte
in Mio. €	31.12.2020	31.12.2021

Nutzungsrechte
Erbbaurechte	1.431,9	1.685,3
Zwischenmietverträge	1,3	3,8
Nutzungsrechte in den Investment Properties	1.433,2	1.689,1
Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien	27,3	27,4
Anmietungsverträge	22,9	45,1
Wärmelieferverträge	15,9	56,8
KFZ-Leasing	2,6	4,8
Pacht-/Gestattungsverträge	0,6	0,5
IT-Leasing	3,0	2,1
Messtechnik		38,2
Nutzungsrechte in den Sachanlagen	72,3	174,9
	1.505,5	1.864,0

Die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen belaufen sich zum 31. Dezember 2021 auf 1.864,0 Mio. € (2020: 1.505,5 Mio. €).

Der Großteil der bilanzierten Nutzungsrechte in Höhe von 1.689,1 Mio. € wird innerhalb der Bilanzposition Investment Properties ausgewiesen und resultiert neben Zwischenmietverträgen (Wohn- und Gewerbeimmobilien) sowie Verträgen über die An- und Weitervermietung von Pflegeimmobilien (3,8 Mio. €) vor allem aus Erbbaurechtsverträgen (1.685,3 Mio. €). Die übrigen Nutzungsrechte in Höhe von 174,9 Mio. € werden innerhalb der Sachanlagen ausgewiesen und umfassen im Wesentlichen Nutzungsrechte aus Wärmelieferverträgen (56,8 Mio. €), aus geschlossenen Anmietungsverträgen (45,1 Mio. €), aus Verträgen im Zusammenhang mit angemieteter Messtechnik (38,2 Mio. €), aus der Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien (27,4 Mio. €) sowie aus KFZ-Leasingverträgen (4,8 Mio. €).

Entwicklung der Leasingverbindlichkeiten

	31.12.2020			31.12.2021
in Mio. €	Fällig innerhalb eines Jahres	Fällig in 1 bis 5 Jahren	Fällig nach 5 Jahren	Fällig innerhalb eines Jahres	Fällig in 1 bis 5 Jahren	Fällig nach 5 Jahren

Verbindlichkeiten aus Leasing
Erbbaurechte (IAS 40)	10,6	35,3	371,9	11,5	40,3	446,1
Zwischenmietverträge	0,9	0,4	–	1,4	2,6	0,0
Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien	0,1	0,5	27,3	0,1	0,5	27,4
Anmietungsverträge	8,3	13,4	1,5	10,4	23,1	11,8
Wärmelieferverträge	5,0	5,7	7,9	11,8	32,1	14,1
KFZ-Leasing	1,5	1,1	–	2,2	2,6	–
Pacht-/Gestattungsverträge	0,1	0,1	0,5	0,0	0,0	0,5
IT-Leasing	1,3	1,7	–	1,2	1,0	–
Messtechnik				5,6	19,9	12,8
	27,8	58,2	409,1	44,2	122,1	512,8

Insgesamt belaufen sich die Leasingverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2021 auf 679,1 Mio. € (2020: 495,1 Mio. €).

Der Anstieg der Leasingverbindlichkeiten im Vergleich zum Vorjahr um 184,0 Mio. € ist vor allem akquisitionsbedingt und resultiert mit 129,8 Mio. € aus der Übernahme der Deutsche Wohnen SE zum 30.09.2021. Gestiegene Leasingzahlungen und Vertragsverlängerungen im Zusammenhang mit Erbbaurechtsverträgen führten zu einem Zuwachs an Leasingverbindlichkeiten in Höhe von 31,4 Mio. €. Weitere 18,2 Mio. € resultieren aus dem im Dezember 2021 angemieteten Bürogebäude in Essen für den Kundenservice (Anmietungsverträge).

Mit insgesamt 512,8 Mio. € ist der Großteil der zum 31. Dezember 2021 angesetzten Leasingverbindlichkeiten erst in mehr als fünf Jahren fällig. Hiervon entfallen 446,1 Mio. € auf Leasingverbindlichkeiten aus Erbbaurechtsverträgen. Innerhalb des nächsten Jahres sind 44,2 Mio. € fällig. Davon entfallen 11,5 Mio. € auf Erbbaurechtsverträge.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der in den Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte.

Entwicklung der in den Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte im Geschäftsjahr

in Mio. €	Buchwert Nutzungsrechte 01.01.2021	Zugänge 2021	Abschreibungen 2021	Buchwert Nutzungsrechte 31.12.2021	Zinsaufwendungen 2021

Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien	27,3	0,3	-0,4	27,4	0,8
Anmietungsverträge	22,9	35,1	-10,2	45,1	0,2
Wärmelieferverträge	15,9	47,4	-6,1	56,8	0,6
KFZ-Leasingverträge	2,6	5,0	-2,7	4,8	0,0
Pacht-/Gestattungsverträge	0,6	0,0	-0,1	0,5	0,0
IT-Leasing	3,0	1,4	-1,3	2,1	0,0
Messtechnik		40,4	-1,2	38,2	0,0
	72,3	129,6	-22,0	174,9	1,6

Entwicklung der in den Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte im Vorjahr

in Mio. €	Buchwert Nutzungsrechte 01.01.2020	Zugänge 2020	Abschreibungen 2020	Buchwert Nutzungsrechte 31.12.2020	Zinsaufwendungen 2020

Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien	26,2	1,5	-0,3	27,3	0,7
Anmietungsverträge	21,4	9,3	-7,7	22,9	0,3
Wärmelieferverträge	19,7	0,8	-4,5	15,9	0,5
KFZ-Leasingverträge	6,3	1,4	-4,9	2,6	–
Pacht-/Gestattungsverträge	2,4	1,7	-1,5	0,6	–
IT-Leasing	4,4	0,2	-1,6	3,0	–
	80,4	14,9	-20,5	72,3	1,5

Die Zinsaufwendungen aus Leasingverhältnissen gemäß IFRS 16 beliefen sich im Geschäftsjahr 2021 auf insgesamt 15,8 Mio. € (2020: 16,1 Mio. €), vor allem aus Erbbaurechtsverträgen (14,2 Mio. €).

Im Geschäftsjahr 2021 wurden insgesamt 279 Leasingverträge (2020: 479) als kurzfristige Leasingverhältnisse klassifiziert und im Rahmen des bestehenden Wahlrechts nicht bilanziert. Die damit verbundenen Aufwendungen lagen im Geschäftsjahr 2021 bei 0,7 Mio. € (2020: 1,7 Mio. €). Die Aufwendungen im Zusammenhang mit Leasingverhältnissen über geringwertige Vermögenswerte lagen im Geschäftsjahr 2021 bei 1,2 Mio. € (2020: 0,0 Mio. €) und resultieren vor allem aus angemieteter Büroausstattung. Aus variablen Leasingzahlungen sind im Geschäftsjahr 2021 Aufwendungen in Höhe von 7,2 Mio. € (2020: 9,1 Mio. €) entstanden. Diese sind nicht in die Bewertung der Leasingverbindlichkeiten mit eingeflossen.

Neben den im Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit enthaltenen variablen Leasingzahlungen sowie den Auszahlungen für kurzfristige Leasingverhältnisse und solche über geringwertige Vermögenswerte sind im Geschäftsjahr 2021 Zinsauszahlungen sowie Auszahlungen für die Tilgung von Leasingverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 43,1 Mio. € (2020: 38,4 Mio. €) angefallen. Die gesamten Auszahlungen für Leasingverhältnisse beliefen sich im Berichtsjahr somit auf 52,2 Mio. € (2020: 49,2 Mio. €).

Aus der Weitervermietung (Subleasing) von im Wesentlichen Rechten zur Nutzung angemieteter Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie von angemieteten Pflegeimmobilien konnten Erträge in Höhe von 9,4 Mio. € (2020: 8,3 Mio. €) erzielt werden. Für das Objekt Spree-Bellevue bestanden am Abschlussstichtag keine wesentlichen unkündbaren Untermietverhältnisse.

Aus der Anmietung des verkauften Objekts Spree-Bellevue (Sale-&-Leaseback-Geschäft) ergab sich in 2021 ein Verlust in Höhe von 0,9 Mio. € (2020: Verlust in Höhe von 0,7 Mio. €). Ein wesentlicher Einfluss auf die Zahlungsströme des Konzerns ergibt sich hierdurch nicht.