23 Segmentberichterstattung
Vonovia ist ein integriertes, europaweit agierendes Wohnimmobilienunternehmen. Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie steht die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Dazu tragen eine nachhaltige und werterhöhende Bewirtschaftung der eigenen Immobilienbestände, wertschaffende Investitionen in die bestehenden Immobilien, der Bau neuer Wohngebäude sowie der Verkauf einzelner Wohnungen, ein aktives Portfoliomanagement und ein Servicegeschäft rund um die Immobilie bei. Für Zwecke der Steuerung des Unternehmens unterscheiden wir die fünf Geschäftssegmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Deutsche Wohnen. Im Rahmen dieser Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen. Unter Sonstiges werden auch die Betriebskosten ausgewiesen.
Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind. Es umfasst unsere Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden. Die Zusammenfassung unserer Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden zu einem einzelnen Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Bewirtschaftungsgeschäfts in den drei Ländern. Dies gilt sowohl für die Art der Leistungserbringung und die jeweiligen Dienstleistungsprozesse des Bewirtschaftungsgeschäfts sowie für die Kunden im Wohnungsmietmarkt und die Art der Kundenakquisition. Insgesamt ist der Wohnungsmietmarkt in allen drei Ländern durch Wohnungsknappheit gekennzeichnet und durch gesetzliche Vorgaben reguliert, sodass sich dadurch langfristig ähnliche Renditeerwartungen ergeben.
Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen zum einen Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen für unsere Immobilien und zum anderen Dienstleistungen, die einen engen Bezug zum Vermietungsgeschäft haben. Wir ordnen dem Segment Value-add die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Kabel-TV-Geschäft, die Messdienstleistungen, die Energielieferung sowie unsere Versicherungsdienstleistungen zu.
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio. Die Zusammenfassung unserer Verkaufstätigkeiten in Deutschland und Österreich zu einem einzelnen Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Geschäfts in den beiden Ländern. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil des Segments Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus.
Das Segment Development fasst die Developmentaktivitäten länderübergreifend zusammen und beinhaltet die Projektentwicklung neuer Wohngebäude. Die Zusammenfassung unserer Developmentaktivitäten in Deutschland, Österreich und Schweden zu einem einzelnen Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Geschäfts in den drei Ländern. Das Geschäft umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur Fertigstellung neuer Gebäude sowie den Neubau auf eigenen Grundstücken. Diese Objekte werden in den eigenen Bestand integriert oder an Dritte veräußert. Im Einzelnen sind dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten. Schwerpunkte der Projektentwicklung sind aktuell Berlin, Hamburg und Wien. Das Adjusted EBITDA des Segments Development beinhaltet den Fair Value Step-up für in der Berichtsperiode fertiggestellte Objekte, die in den eigenen Bestand übernommen wurden.
Das Segment Deutsche Wohnen umfasst alle Aktivitäten der Deutschen Wohnen-Gruppe (ohne Effekte aus Non-core-Verkäufen, diese sind der Spalte Sonstiges im Segmentbericht zugeordnet). Die Geschäftstätigkeit umfasst dabei neben der Wohnungsbewirtschaftung als Kerngeschäft die weiteren Geschäftsfelder Pflege und Betreutes Wohnen, Verkauf/Akquisitionen und Neubau/Development. Über diese Geschäftsfelder hinaus bietet die Deutsche Wohnen- Gruppe über Tochterunternehmen oder strategische Beteiligungen immobilienbezogene Dienstleistungen wie beispielsweise die energetische Bewirtschaftung der Liegenschaften, das Multimediageschäft und das technische Facility Management an.
Die beschriebenen Aktivitäten werden für den Abschluss zum 31. Dezember 2021 aufgrund der zeitlichen Nähe des Erwerbs zum Aufstellungszeitraum sowie der noch nicht vorgenommen Aufteilung der Aktivitäten innerhalb des Segments Deutsche Wohnen – entsprechend der konsolidierten Darstellung im Managementreport – gebündelt dargestellt. Eine Darstellung in einzelne Segmente erfolgt nach erfolgter Aufteilung der Aktivitäten und Integration der Aufteilung in das Managementreporting.
Planungs- und Controlling-Systeme gewährleisten, dass Ressourcen effizient allokiert werden und deren erfolgreicher Einsatz regelmäßig überwacht wird. Die Berichterstattung an die zentralen Entscheidungsträger und damit die Beurteilung der Geschäftsentwicklung sowie die Allokation von Ressourcen erfolgt auf Basis der beschriebenen Segmentierung. Vermögens- und Schuldpositionen werden nicht nach Segmenten differenziert berichtet. Die interne Berichterstattung basiert grundsätzlich auf den IFRS-Rechnungslegungsstandards.
Der Vorstand als zentraler Entscheidungsträger von Vonovia überwacht anhand der Segmenterlöse sowie anhand des Adjusted EBITDA den Beitrag der Segmente zum Unternehmenserfolg.
Die Segmentinformationen stellten sich für den Berichtszeitraum wie folgt dar:
Segmentinformationen – Geschäftsjahr
in Mio. € | Rental | Value-add | Recurring Sales | Develop- ment | Deutsche Wohnen | Summe Segmente | Sonstiges* | Konsolidie- rung* | Konzern | ||||||||||
01.01.–31.12.2021 | |||||||||||||||||||
Segmenterlöse | 2.361,6 | 1.165,8 | 477,0 | 867,8 | 307,7 | 5.179,9 | 1.538,2 | -1.452,4 | 5.265,7 | ||||||||||
davon externe Erlöse | 2.361,6 | 58,6 | 477,0 | 505,5 | 302,2 | 3.704,9 | 1.538,2 | 22,6 | 5.265,7 | ||||||||||
davon interne Erlöse | 1.107,2 | 362,3 | 5,5 | 1.475,0 | – | -1.475,0 | |||||||||||||
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte | -410,1 | -0,2 | -410,3 | -634,1 | |||||||||||||||
Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 66,4 | 66,4 | 14,9 | ||||||||||||||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -332,7 | -41,7 | -374,4 | ||||||||||||||||
Herstellkosten Development to sell | -367,2 | -14,5 | -381,7 | ||||||||||||||||
Herstellkosten Development to hold** | -277,4 | -277,4 | 277,4 | ||||||||||||||||
Operative Kosten*** | -380,9 | -1.017,0 | -19,3 | -35,5 | -80,5 | -1.533,2 | -10,4 | 1.036,3 | |||||||||||
Betriebskosten | -898,1 | ||||||||||||||||||
Adjusted EBITDA Total | 1.648,0 | 148,8 | 114,0 | 187,7 | 170,8 | 2.269,3 | 10,5 | -138,7 | 2.141,1 | ||||||||||
Sondereinflüsse | -37,1 | ||||||||||||||||||
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 6,0 | ||||||||||||||||||
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen | 15,7 | ||||||||||||||||||
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | 7.393,8 | ||||||||||||||||||
Abschreibungen und Wertminderungen | -3.482,2 | ||||||||||||||||||
Erträge aus übrigen Beteiligungen | -27,7 | ||||||||||||||||||
Zinserträge | 21,5 | ||||||||||||||||||
Zinsaufwendungen | -411,6 | ||||||||||||||||||
Übriges Finanzergebnis | -137,1 | ||||||||||||||||||
EBT | 5.482,4 | ||||||||||||||||||
Ertragsteuern | -2.651,5 | ||||||||||||||||||
Periodenergebnis | 2.830,9 | ||||||||||||||||||
- *Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Deutsche Wohnen handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Vonovia abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten „Sonstiges“ und „Konsolidierung“ sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.
- **Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen in Höhe von 0,9 Mio. € (12M 2020: 0,8 Mio. €).
- ***Operative Kosten in der Spalte „Sonstiges“ inkl. 0,8 Mio. € Equity Ergebnis Deutsche Wohnen.
Segmentinformationen – Vorjahr
in Mio. € | Rental | Value-add | Recurring Sales | Develop- ment | Summe Segmente | Sonstiges* | Konsolidie- rung* | Konzern | ||||||||
01.01.–31.12.2020 | ||||||||||||||||
Segmenterlöse | 2.285,9 | 1.104,6 | 382,4 | 597,1 | 4.370,0 | 984,8 | -1.323,7 | 4.031,1 | ||||||||
davon externe Erlöse | 2.285,9 | 51,6 | 382,4 | 298,9 | 3.018,8 | 984,8 | 27,5 | 4.031,1 | ||||||||
davon interne Erlöse | 1.053,0 | 298,2 | 1.351,2 | – | -1.351,2 | – | ||||||||||
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte | -308,9 | -308,9 | -173,5 | |||||||||||||
Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 34,9 | 34,9 | 27,9 | |||||||||||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -321,1 | -321,1 | ||||||||||||||
Herstellkosten Development to sell | -235,9 | -235,9 | ||||||||||||||
Herstellkosten Development to hold | -235,4 | -235,4 | 235,4 | |||||||||||||
Operative Kosten | -410,6 | -952,3 | -16,0 | -14,9 | -1.393,8 | -6,0 | 992,0 | |||||||||
Betriebskosten | -780,5 | |||||||||||||||
Adjusted EBITDA Total | 1.554,2 | 152,3 | 92,4 | 110,9 | 1.909,8 | 52,7 | -96,3 | 1.866,2 | ||||||||
Sondereinflüsse | -61,5 | |||||||||||||||
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 15,3 | |||||||||||||||
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen | 2,4 | |||||||||||||||
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | 3.719,8 | |||||||||||||||
Abschreibungen und Wertminderungen | -92,3 | |||||||||||||||
Erträge aus übrigen Beteiligungen | -13,4 | |||||||||||||||
Zinserträge | 21,9 | |||||||||||||||
Zinsaufwendungen | -411,4 | |||||||||||||||
Übriges Finanzergebnis | -32,6 | |||||||||||||||
EBT | 5.014,4 | |||||||||||||||
Ertragsteuern | -1.674,4 | |||||||||||||||
Periodenergebnis | 3.340,0 | |||||||||||||||
- *Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Deutsche Wohnen handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Vonovia abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten „Sonstiges“ und „Konsolidierung“ sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.
Für die Darstellung der operativen Entwicklung sowie für die Vergleichbarkeit mit Vorperioden ermitteln wir für die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Deutsche Wohnen jeweils ein Adjusted EBITDA. Die Summe dieser Kennzahlen ergibt das Adjusted EBITDA Total des Konzerns. Die vorgenommenen Bereinigungen beinhalten periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte. Diese Sondereinflüsse umfassen die Aufwendungen für Altersteilzeitprogramme und Abfindungszahlungen, die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte inklusive Integrationskosten, Forschung und Entwicklung, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt).
Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse stellen sich im Einzelnen wie folgt dar. Im Geschäftsjahr 2021 wurden die Kosten für Transaktionen durch Erträge aus der Bewertung der Deutsche Wohnen-Aktien in Höhe von 87,5 Mio. € kompensiert.
Sondereinflüsse im Berichtszeitraum
in Mio. € | 2020 | 2021 | |||
Transaktionen* | 24,0 | 14,1 | |||
Personalbezogene Sachverhalte | 27,5 | 1,6 | |||
Geschäftsmodelloptimierung | 13,9 | 24,2 | |||
Forschung und Entwicklung | – | 3,6 | |||
Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen | -3,9 | -6,4 | |||
Summe Sondereinflüsse | 61,5 | 37,1 | |||
- * Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen und andere Folgekosten.
Die Aufgliederung der konzernexternen Erlöse aus Verträgen mit Kunden (gemäß IFRS 15.114f.) und deren Zuordnung zu den oben dargestellten Segmenten stellt sich wie folgt dar:
Aufgliederung der konzernexternen Erlöse aus Verträgen mit Kunden (gemäß IFRS 15.114f.)
in Mio. € |
Rental |
Value-add |
Recurring Sales |
Development |
Deutsche Wohnen |
Sonstiges |
Konsolidierung |
Summe |
|||||||||
01.01.–31.12.2021 |
|||||||||||||||||
Erlöse aus Betriebskosten (IFRS 15) |
– |
– |
– |
– |
– |
749,5 |
– |
749,5 |
|||||||||
Erlöse aus der Veräußerung von Investment Properties |
– |
– |
213,5 |
– |
0,2 |
25,5 |
– |
239,2 |
|||||||||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten (Development) |
– |
– |
– |
503,7 |
15,9 |
– |
– |
519,6 |
|||||||||
Sonstige Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden |
– |
57,2 |
– |
– |
79,0 |
– |
22,6 |
158,8 |
|||||||||
Erlöse aus Verträgen mit Kunden |
– |
57,2 |
213,5 |
503,7 |
95,1 |
775,0 |
22,6 |
1.667,1 |
|||||||||
davon zeitraumbezogen |
– |
– |
– |
418,2 |
1,9 |
– |
420,1 |
||||||||||
davon zeitpunktbezogen |
– |
57,2 |
213,5 |
85,5 |
95,1 |
773,1 |
22,6 |
1.247,0 |
|||||||||
Erlöse aus Mieteinnahmen (IFRS 16) |
2.361,6 |
1,4 |
– |
1,8 |
207,1 |
– |
– |
2.571,9 |
|||||||||
Erlöse aus Betriebskosten (IFRS 16)* |
– |
– |
– |
– |
– |
143,7 |
– |
143,7 |
|||||||||
Erlöse aus dem Verkauf der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien (IFRS 5) |
– |
– |
263,5 |
– |
– |
619,5 |
– |
883,0 |
|||||||||
Andere Umsatzerlöse |
2.361,6 |
1,4 |
263,5 |
1,8 |
207,1 |
763,2 |
– |
3.598,6 |
|||||||||
Umsatzerlöse |
2.361,6 |
58,6 |
477,0 |
505,5 |
302,2 |
1.538,2 |
22,6 |
5.265,7 |
|||||||||
01.01.–31.12.2020 |
|||||||||||||||||
Erlöse aus Betriebskosten (IFRS 15) |
– |
– |
– |
– |
– |
645,7 |
– |
645,7 |
|||||||||
Erlöse aus der Veräußerung von Investment Properties |
– |
– |
234,9 |
– |
– |
86,4 |
– |
321,3 |
|||||||||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten (Development) |
– |
– |
– |
297,7 |
– |
– |
– |
297,7 |
|||||||||
Sonstige Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden |
– |
50,2 |
– |
– |
– |
– |
27,5 |
77,7 |
|||||||||
Erlöse aus Verträgen mit Kunden |
– |
50,2 |
234,9 |
297,7 |
– |
732,1 |
27,5 |
1.342,4 |
|||||||||
davon zeitraumbezogen |
– |
– |
– |
194,4 |
– |
– |
– |
194,4 |
|||||||||
davon zeitpunktbezogen |
– |
50,2 |
234,9 |
103,3 |
– |
732,1 |
27,5 |
1.148,0 |
|||||||||
Erlöse aus Mieteinnahmen (IFRS 16) |
2.285,9 |
1,4 |
– |
1,2 |
– |
– |
– |
2.288,5 |
|||||||||
Erlöse aus Betriebskosten (IFRS 16)* |
– |
– |
– |
– |
– |
135,2 |
– |
135,2 |
|||||||||
Erlöse aus dem Verkauf der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien (IFRS 5) |
– |
– |
147,5 |
– |
– |
117,5 |
– |
265,0 |
|||||||||
Andere Umsatzerlöse |
2.285,9 |
1,4 |
147,5 |
1,2 |
252,7 |
– |
2.688,7 |
||||||||||
Umsatzerlöse |
2.285,9 |
51,6 |
382,4 |
298,9 |
– |
984,8 |
27,5 |
4.031,1 |
|||||||||
- * Beinhaltet Grundsteuern und Gebäudeversicherungen.
Die externen Erlöse und langfristigen Vermögenswerte, ausgenommen Finanzinstrumente, latente Steueransprüche, Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses sowie Rechte aus Versicherungsverträgen teilen sich wie folgt auf das Herkunftsland von Vonovia sowie Drittländer auf. Die Erlöse und das Vermögen werden auf Basis des Sitzes der leistungserbringenden Einheit zugeordnet.
Aufteilung externer Erlöse und langfristiger Vermögenswerte nach Herkunftsland
Externe Erlöse | Vermögen | ||||||||
in Mio. € | 01.01.–31.12.2020 | 01.01.–31.12.2021 | 31.12.2020 | 31.12.2021 | |||||
Deutschland | 3.299,0 | 4.347,2 | 49.902,9 | 87.506,6 | |||||
Österreich | 393,4 | 555,1 | 3.189,9 | 3.382,7 | |||||
Schweden | 338,7 | 362,3 | 7.294,5 | 7.588,9 | |||||
Frankreich | 0,0 | 0,0 | 110,7 | 109,7 | |||||
Sonstige Länder | 0,0 | 1,2 | 117,5 | 387,9 | |||||
Summe | 4.031,1 | 5.265,8 | 60.615,5 | 98.975,8 | |||||