Wirtschaftliche Entwicklung der Vonovia SE

(Berichterstattung auf Basis des HGB)

Grundlagen

Die Vonovia SE ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Bochum seit 2017 unter HRB 16879 registriert. Die Vonovia SE wurde als Deutsche Annington Immobilien GmbH am 17. Juni 1998 mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet, um Finanzinvestoren als Akquisitionsvehikel für den Erwerb von Wohnimmobilienportfolios zu dienen. Sie bildet nach weiteren erfolgreichen Akquisitionen im Zeitablauf heute mit ihren Tochtergesellschaften die Vonovia Gruppe und einen der führenden deutschen, österreichischen und schwedischen Wohnimmobilienbewirtschafter. Außerdem zählt Vonovia nach der erfolgreichen Integration der BUWOG Gruppe zu den führenden Immobilienentwicklern in Deutschland und ist Marktführer in Österreich.

Die Vonovia SE nimmt innerhalb der Vonovia Gruppe die Funktion einer Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und für die Umsetzung dieser in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Projektentwicklungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement. Zur Wahrnehmung dieser Managementfunktionen unterhält die Vonovia SE auch Servicegesellschaften, in die sie ausgewählte Funktionen ausgegliedert hat, wodurch entsprechende Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte erzielt werden.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Vonovia Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge sowie positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein.

Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern der Vonovia SE gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Vonovia SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt die Vonovia SE als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Geschäftsverlauf 2021

Das Geschäftsjahr 2021 war auch für die Vonovia SE geprägt durch die Corona-Pandemie. Für die Vonovia SE als Konzernobergesellschaft stand die Umsetzung der Corona-Schutzmaßnahmen für die Mitarbeiter und Kunden der Vonovia Gruppe sowie die Aufrechterhaltung des operativen Geschäfts im Vordergrund.

Das Geschäftsjahr 2021 war ferner geprägt von dem öffentlichen Übernahmeangebot an die Aktionäre der Deutsche Wohnen SE zum Erwerb der Aktienmehrheit und den damit in Zusammenhang stehenden Eigen- und Fremdkapitalmaßnahmen. Infolge des Übernahmeverfahrens sowie durch Erwerbe an der Börse und auf Basis bilateraler Verträge hält die Vonovia SE zum 31. Dezember 2021 87,6 % der Anteile an der Deutsche Wohnen SE. Vonovia ist damit gem. AktG mit Mehrheit beteiligtes und beherrschendes Unternehmen der Deutsche Wohnen SE, somit ist die Deutsche Wohnen SE ein in Mehrheitsbesitz stehendes abhängiges Unternehmen der Vonovia SE.

Die Vonovia SE hat mit Eintragung im Handelsregister vom 2. Dezember 2021 ihr Eigenkapital im Wege einer Bezugsrechtskapitalerhöhung in Höhe von 8.080,5 Mio. € erhöht. Außerdem hat die Vonovia SE ihr Eigenkapital im Wege einer Aktiendividende um 470,3 Mio. € erhöht.

Zur Finanzierung des öffenlichen Übernahmeangebots hat Vonovia im Jahr 2021 Anleihen in Höhe von 9 Mrd. € begeben.

Vonovia hat aufgrund der Pandemie die Hauptversammlung am 16. April 2021 virtuell abgehalten. Auch für das Jahr 2022 ist wieder eine virtuelle Hauptversammlung geplant.

Vonovia verfügt über ein BBB+ Rating der Rating-Agentur Standard & Poor’s, über ein A3 Rating der Agentur Moodys sowie ein A- Rating der europäischen Rating-Agentur Scope.

Ertragslage der Vonovia SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträge aus Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und Erträge aus der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung. Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. mit den Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen.

Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen von Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese unterscheiden sich von den IFRS-Rechnungslegungsvorschriften im Wesentlichen dadurch, dass unter der IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum Tragen kommt als das Anschaffungskostenprinzip der handelsrechtlichen Rechnungslegung.

Im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS werden die Immobilien einer periodischen Neubewertung unterzogen. Nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften wird das Anlagevermögen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Zusätzlich unterscheiden sich insbesondere die jeweiligen Aktivierungsregeln.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personal- und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung der Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung und im Jahr 2021 durch die Finanzierung des Übernahmeangebots zum Erwerb der Aktienmehrheit an der Deutsche Wohnen SE.

Der Geschäftsverlauf 2021 und damit das Jahresergebnis sind ganz wesentlich durch die Sondereffekte, die sich aus dem öffentlichen Übernahmeangebot zum Erwerb der Mehrheit an der Deutsche Wohnen SE ergeben, beeinflusst. Dies sind insbesondere Beratungskosten und Gebühren im Zusammenhang mit den Finanzierungsmaßnahmen sowie der Eigenkapitalerhöhung. Das Vorjahr 2020 war dagegen mit Blick auf die operativen Aufwendungen praktisch unbeeinflusst von wesentlichen Sondereinflüssen.

Die Umsatzerlöse und sonstigen betrieblichen Erträge sanken um insgesamt 26,9 Mio. €. So sanken die Umsatzerlöse im Wesentlichen durch geringere Erträge aus Geschäftsbesorgung an Konzerngesellschaften um 15,2 Mio. € und ferner die sonstigen betrieblichen Erträge insbesondere durch geringere Tilgungserlasse.

Die bezogenen Leistungen als wesentlicher Bestandteil im Materialaufwand verminderten sich aufgrund geringerer extern eingekaufter Dienstleistungen um 7,0 Mio. €.

Der Personalaufwand des Jahres 2021 betrug 31,3 Mio. € im Vergleich zu 38,4 Mio. € im Jahr 2020, was aus geringeren Zuführungen zum langfristigen Anreizprogramm resultiert.

Die sonstigen Verwaltungsaufwendungen in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen betragen bereinigt um die wesentlichen Sondereffekte im Zusammenhang mit dem Erwerb der Mehrheit an der Deutsche Wohnen SE für das Geschäftsjahr 2021 rund 120 Mio. € und liegen damit um rund 2,6 Mio. € leicht unter Vorjahr.

Die Sondereffekte in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen betragen rund 303 Mio. €. Sie betreffen im Wesentlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit den Finanzierungsmaßnahmen und der Kapitalerhöhung.

Die Nettofinanzaufwendungen stiegen per Saldo um 51,2 Mio. € an. Wesentlich dazu beigetragen haben mit 46,1 Mio. € die Zinsaufwendungen aufgrund der gestiegenen Fremdfinanzierung. Die Nettozinsaufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen erhöhten sich per Saldo um 5,0 Mio. €. Der Anstieg der Nettofinanzaufwendungen ist somit volumen- und strukturbedingt.

Das Beteiligungsergebnis fällt für das Geschäftsjahr 2021 mit 172,9 Mio. € um 48,6 Mio. € geringer aus im Vergleich zum Geschäftsjahr 2020 mit 221,4 Mio. €. Das Beteiligungsergebnis enthält 9,9 Mio. € Dividenden der Deutsche Wohnen SE.

Per Saldo verringerte sich der Netto-Ergebnisbeitrag aus Gewinnabführungen und Verlustübernahmen um 60,1 Mio. €. Einerseits haben sich die Verlustübernahmen stark um 43,3 Mio. € auf 5,3 Mio. € verringert, gegenläufig verminderten sich jedoch die Gewinnabführungen um 103,5 Mio. €. Die Vorjahresvergleichswerte waren durch konzerninterne gesellschaftsrechtliche Maßnahmen und Sondereffekte beeinflusst.

Der Steueraufwand des Jahres 2021 beträgt 61,8 Mio. € nach 12,5 Mio. € im Vorjahr, wobei 4,6 Mio. € der ausgewiesenen Steuern des Geschäftsjahres Vorjahre und 57,2 Mio. € latente Steuern betreffen. Die Vonovia SE ist als Organträgerin einer steuerlichen Organschaft Schuldnerin der betreffenden Ertragsteuern.

Die Vonovia SE schließt das Geschäftsjahr 2021 mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 544.825.598,94 € (2020: 53.522.768,55 €) ab.

Nach Verrechnung dieses Jahresfehlbetrages mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 43.650.464,69 € entnimmt der Vorstand weitere 1.826.175.134,25 € aus der Kapitalrücklage, sodass sich für das Geschäftsjahr 2021 ein Bilanzgewinn von 1.325.000.000,00 € ergibt.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn zum 31. Dezember 2021 der Vonovia SE in Höhe von 1.325.000.000,00 € einen Betrag in Höhe von 1.289.151.665,74 € auf die 776.597.389 Aktien des Grundkapitals zum 31. Dezember 2021 an die Aktionäre als Dividende, entsprechend 1,66 € je Aktie, auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 35.848.334,26 € auf neue Rechnung vorzutragen oder für weitere Dividenden auf zum Zeitpunkt der Hauptversammlung dividendenberechtigte Aktien zu verwenden, die über jene des Grundkapitals zum 31. Dezember 2021 hinausgehen.

Wie für die Geschäftsjahre 2018, 2019 und 2020 soll auch wieder für die Dividende des Geschäftsjahres 2021, zahlbar nach der Hauptversammlung im April 2022, die Wahl einer Sachdividende in Aktien gegeben werden, soweit dies aus Sicht von Vorstand und Aufsichtsrat im Interesse der Gesellschaft und ihrer Aktionäre liegt.

Vermögens- und Finanzlage der Vonovia SE

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist durch den Erwerb der Mehrheit an der Deutsche Wohnen SE geprägt, einerseits durch den Anstieg der Anteile an verbundenen Unternehmen, zum anderen durch den Anstieg des Eigen- und Fremdkapitals.

Das langfristige Vermögen der Gesellschaft in Höhe von 39.965,4 Mio. € (i. Vj.: 20.626,5 Mio. €) ist wesentlich durch das Finanzanlagevermögen in Höhe von 39.936,8 Mio. € (i. Vj.: 20.596,1 Mio. €) geprägt. Der Anstieg des Finanzanlagevermögens im Geschäftsjahr 2021 resultiert ganz wesentlich aus dem Anstieg der Anteile an verbundenen Unternehmen mit 18.339,8 Mio. € als Folge des Erwerbs der Anteile an der Deutsche Wohnen SE sowie aus der Umqualifizierung von Konzernfinanzierungen in Höhe von 989,4 Mio. €, insbesondere im Immobiliendevelopmentsegment, aufgrund der langfristigen Zurverfügungstellung von Finanzmitteln.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen verringerten sich im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit abschreibungsbedingt.

Das Nettoumlaufvermögen (Umlaufvermögen abzüglich Verbindlichkeiten sowie Rechnungsabgrenzungsposten) einschließlich der Flüssigen Mittel ist geprägt durch die Konzernfinanzierung, in der Vonovia SE die Funktion der Cash-Pool-Führerin innehat. Das Nettoumlaufvermögen verbesserte sich zugunsten der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2021 um 1.177,1 Mio. €, wobei diese Verbesserung mit 799,2 Mio. € auf kurzfristige Anlagen von Überschussliquidität entstammt, die aus den Finanzierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Übernahmeangebot stehen.

Der Konzernfinanzierungssaldo aus Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sowie den Ausleihungen der Gesellschaft aus der Konzernfinanzierungstätigkeit hat sich im Jahr 2021 insgesamt um 1.498,5 Mio. € zugunsten der Vonovia SE entwickelt.

Durch die Ausgabe von Anleihen in Höhe von 9.600,0 Mio. € sowie durch die Aufnahme von Fremdmitteln bei Kreditinstituten stieg die Fremdfinanzierung der Vonovia SE zum 31. Dezember 2021 auf 14.641,1 Mio. € (i. Vj.: 1.257,7 Mio. €).

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 193,3 Mio. € (i. Vj.: 167,4 Mio. €), davon entfielen auf Pensionsrückstellungen 84,8 Mio. € (i. Vj.: 74,2 Mio. €) und auf Ertragsteuerrückstellungen 35,5 Mio. € (i. Vj.: 32,9 Mio. €). Die übrigen Rückstellungen stiegen per Saldo im Vergleich zum 31. Dezember 2021 um 12,6 Mio.€ an. Der Anstieg resultiert einerseits aus der Dotierung einer Risikorückstellung im Zusammenhang mit Werthaltigkeitsgarantien gegenüber der Vonovia Finance B.V., wohingegen die Rückstellung für das langfristige Anreizprogramm gesunken ist.

Das Eigenkapital erhöhte sich im Geschäftsjahr 2021 wieder durch die angebotene Aktiendividende sowie durch die Bezugsrechtskapitalerhöhung in Höhe von 8,1 Mrd. € auf 17.775,2 Mio. €. Gegenläufig verminderte sich das Eigenkapital aufgrund der Bardividendenausschüttung im Jahr 2021 sowie durch den Jahresfehlbetrag.

Der operative Cashflow ist geprägt durch die Erlöse und Aufwendungen im Rahmen der Erbringung der Managementholdingfunktionen. Nennenswerte investive Cashflows liegen für die Vonovia SE nur bei Akquisitionen vor. Finanzierungs-Cashflows resultieren regelmäßig aus den Veränderungen der Konzernfinanzierung und aus der Aufnahme bzw. Rückführung von Fremdfinanzierungen nach Übernahme der originären Konzernfinanzierungsfunktion von der Vonovia Finance B.V.

Mitarbeiter der Vonovia SE

Im Geschäftsjahr 2021 waren durchschnittlich 160 Mitarbeiter (2020: 161) in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren 126 Vollzeit- und 34 Teilzeitkräfte.

Chancen und Risiken der Vonovia SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2022 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Vonovia SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Prognose der Vonovia SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der Vonovia SE ist das Jahresergebnis.

Das Ergebnis 2021 der Gesellschaft ist wesentlich geprägt durch Sondereffekte aus Akquisition und deren Finanzierung, die im Jahr 2020 weit weniger von Bedeutung waren. Ohne Berücksichtigung dieser Sondereffekte liegt der Jahresfehlbetrag 2021 wie prognostiziert im mittleren zweistelligen Millionenbereich auf dem Niveau der Vorjahre.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2022 wird wiederum durch die auf Basis der Beteiligungserträge und der Ergebnisabführungsverträge vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse der Tochtergesellschaften, die Erträge aus Serviceleistungen sowie die Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten und aus dem Finanzergebnis geprägt sein.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass das Jahresergebnis der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2022 in seiner Größenordnung wieder auf dem Niveau der Vorjahre, ohne Sondereffekte, ausfallen wird.

Es ist beabsichtigt für das Geschäftsjahr 2021 eine Dividende von 1,66 € pro Aktie an die Aktionäre auszuschütten. Dies ist grundsätzlich stetig ausgerichtet an der eingeführten Ausschüttungspolitik der Gesellschaft mit rund 70 % des Group FFO, allerdings im Jahr 2021 unter Berücksichtigung des Beitrags der Deutsche Wohnen-Gruppe für das Geschäftsjahr.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches wie auch externes Wachstum als höchst positiv dar. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, der Ausbau des Value-add-Geschäfts, die Recurring Sales sowie ein erfolgreiches Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität. Die Entwicklung im Inland wird ergänzt durch eine ebenso positive Entwicklung in Schweden und Österreich.