Nachhaltiger Neubau und Umbau
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Unser Ansatz
Mit unseren Neubauaktivitäten schaffen wir dringend benötigten neuen und bezahlbaren Wohnraum, insbesondere in Ballungsgebieten. Bei unseren Neu- und Umbauprojekten setzen wir auf eine optimierte energetische Gestaltung, den Einsatz erneuerbarer Energien sowie eine ressourcenschonende und umweltbewusste Bauweise. Eine wichtige Rolle spielen hierbei auch die Entwicklung und Planung nutzungsneutraler Grundrisse, die für verschiedene Lebensentwürfe nutzbar sind, sowie der Bau barrierearmer Wohntypen.
Zentral für unser Handeln im Neu- und Umbau ist ein ganzheitlicher Quartiersgedanke, durch den wir Planungskompetenzen und bauliche Maßnahmen bündeln. So schaffen wir über Aufstockung und Nachverdichtung zusätzlichen Wohnraum und minimieren unnötige Flächenversiegelung.
Eine zentrale Rolle spielt unsere BIM (Building Information Management)-Strategie, durch die wir Erkenntnisse über den gesamten Lebenszyklus unserer Quartiere gewinnen und daraus Maßnahmen ableiten können. Dies trägt einer langfristigen Nachhaltigkeitsorientierung Rechnung, bei der der Gesamtprozess von der Grundstücksfindung zur Schlüsselübergabe und schlussendlich zum Rückbau betrachtet wird, um so den Einfluss eines Gebäudes auf seine Umwelt, Emissionen und Ressourcenverbrauch zu reduzieren.
Bei Neu- und Umbauprojekten achtet Vonovia intensiv auf eine optimierte energetische Gestaltung und den Einsatz erneuerbarer Energien. Dies erreichen wir u. a. durch die Verwendung der deutschen Effizienzhausstandards bzw. der Neubaukriterien des österreichischen „klimaaktiv Pakts“. Als wichtigster nichtfinanzieller Leistungsindikator im Development dient der durchschnittliche Primärenergiebedarf der neugebauten Gebäude bezogen auf die Mietfläche. Diese Kennzahl ist Teil des Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) sowie des Planungsprozesses und muss bei allen Vorstandsfreigaben von Neubau- und Developmentprojekten transparent gemacht werden.
Organisatorische Verankerung
Das unter der Marke BUWOG firmierende Developmentgeschäft ist sowohl in der Entwicklung hochwertiger Wohnquartiere für den Eigenbestand (to hold) und für den Direktverkauf (to sell) in Deutschland und Österreich als auch in der Nachverdichtung im Rahmen der Entwicklung der Bestandsquartiere in Deutschland aktiv. Die Aktivitäten des BUWOG-Developmentgeschäfts in Deutschland und Österreich werden vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet; die jeweiligen Developmentprojekte werden über den Vorstand freigegeben.
Im Berichtsjahr wurde die Integration des Neubaubereichs der Vonovia Technische Service GmbH (VTS) in die BUWOG Deutschland vollständig umgesetzt. Aufgrund der fortgeführten Expansion der BUWOG haben wir unsere Bauaktivitäten in die beiden BUWOG-Regionalbereiche Süd-West und Nord-Ost mit einer jeweils verantwortlichen Regionalgeschäftsführung unterteilt. So stärken wir die zukünftige Entwicklung des Developmentgeschäfts und verbessern zugleich die Präsenz vor Ort.
Wertvolle Beiträge für die Gesellschaft und den Konzern
Ziele und Maßnahmen
Im Jahr 2022 haben wir 3.749 neue Wohneinheiten fertiggestellt, davon 2.071 für den eigenen Bestand (to hold) und 1.678 für den Verkauf (to sell).
Aufgrund der gestiegenen Kapital- und Baukosten werden wir 2023 keine neuen Projekte beginnen. Die bereits in Bau befindlichen Projekte werden ebenso fertiggestellt wie die noch in Planung befindlichen Projekte. Letztere werden weiter für einen späteren Baubeginn vorbereitet. Für 2023 haben wir das Ziel, rund 3.450 neue Einheiten fertigzustellen. Insgesamt rund 10.000 Einheiten befinden sich gerade im Bau. Das Gesamtpotenzial (to hold und to sell) ist deutlich höher und umfasst ca. 60.000 Wohneinheiten.
Über 98 % fertiggestellter Neubauten in Deutschland in
Effizienzklasse A oder besser*
Im Berichtsjahr betrug der durchschnittliche Primärenergiebedarf des Neubaus 37,7 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Er lag damit unter dem Niveau des Vorjahres (38,6 kWh/m²a) und unter dem Ziel für das Jahr 2022, bei dem wir von einem gegenüber 2021 deutlich höheren Wert ausgegangen waren. Grund dafür ist insbesondere die frühere Fertigstellung eines im Verhältnis großen Projekts mit niedrigem Primärenergiebedarf. Für 2023 rechnen wir nochmals mit einem deutlich geringeren Primärenergiebedarf als 2022. Bis zum Jahr 2025 soll der Primärenergiebedarf im Durchschnitt rund 27 kWh/m² im Jahr betragen.
Die kontinuierliche Verbesserung der energetischen Performance unserer Neubauten erreichen wir auf zwei Wegen: Der eine ist die Kombination aus hohem Dämmstandard und einer Versorgung überwiegend über Fernwärme mit niedrigem Primärenergiefaktor. Der andere ist der vermehrte Einsatz von Luft-Wasser-Wärmepumpen kombiniert mit Photovoltaik-Anlagen. Über diese beiden Wege gelingt es uns in einigen Projekten bereits heute, die Wärme- und Warmwasserversorgung zu mehr als 55 % aus erneuerbaren Energien sicherzustellen. In Österreich haben wir über die Teilnahme am „klimaaktiv Pakt 2030“ bereits heute schon die ab 2023 geltende Vorgabe umgesetzt, in Neubauprojekten keine Wärmeversorgung über Erdgas mehr umzusetzen.
STEUERUNGSKENNZAHL
Wo möglich bemüht sich Vonovia, Bestandsimmobilien und städtische Nutzflächen wiederzubeleben und so bereits versiegelten oder urbanisierten Raum weiter zu verwenden und zu revitalisieren, anstatt neuen Baugrund zu erschließen. Beispiele hierfür sind die Projekte Main Au Quartier in Hanau oder Wohnwerk in Berlin-Niederschönweide. Hier werden nicht mehr genutzte Industrieflächen in moderne Wohnquartiere verwandelt, die auch neue Grünflächen und Biotope enthalten. Im Projekt Münsterberger Weg in Berlin sollen im Zuge des Developmentkonzepts sogar rund zwei Drittel der bisher vollständig versiegelten Fläche wieder entsiegelt werden.
Darüber hinaus sind im Berichtsjahr ressourcenschonendes und umweltbewusstes Bauen und die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus stärker in den Vordergrund gerückt. Im Rahmen unseres Dialogprozesses „Perspektiven zur Zukunft des Bauens“ haben wir gemeinsam mit Vertretern der Wissenschaft, Baustoffherstellern, Planern und Bauindustrie die erforderlichen Rahmenbedingungen für klimaneutrales Bauen diskutiert. Die Ergebnisse haben wir im November auf unserer Abschlusskonferenz (siehe Vonovia stellt die Weichen für nachhaltiges Bauen) vorgestellt und mit Vertretern der Politik diskutiert. Vonovia hat sich dabei zu einer Reihe von Maßnahmen verpflichtet, die wir im Jahr 2023 in konkrete Umsetzungspläne überführen werden.
Besondere Bedeutung hat dabei die stärkere Berücksichtigung des gesamten Gebäudelebenszyklus bei der Planung und der Messung unserer Nachhaltigkeitsperformance. Wir wollen den CO2-Footprint unserer Konstruktionen deutlich verringern und dazu verstärkt nachhaltige und aus nachwachsenden Rohstoffen hergestellte Baustoffe einsetzen, sowohl im Neubau als auch in der Modernisierung.
Hierzu wird auch die im Berichtsjahr verkündete strategische Kooperation mit der GROPYUS AG beitragen, deren plattform-basierte Lösung in modularer und vorgefertigter Holzhybrid-Bauweise Ressourcenschonung und Leistbarkeit miteinander verbindet. Damit einher geht die Steigerung der Kreislauffähigkeit der Konstruktionen und Bauprodukte. Wir wollen sie vorantreiben durch die Einführung einer Kennzahl für Kreislauffähigkeit und die schrittweise Einführung von Materialpässen für neue Gebäude.
Unsere Kooperation mit unseren Lieferanten und mit Planern, Bauunternehmen und Baustoffherstellern werden wir fortführen und ausweiten. So wollen wir Nachhaltigkeitsdaten zu Produkten einfordern und u. a. in unseren Ausschreibungs- und Vergabeprozessen berücksichtigen. Darüber hinaus wollen wir Innovation über Wettbewerbe und Pilotprojekte fördern, um neue Ideen zur realen Umsetzung zu bringen.
Der Dialogprozess zeigt dabei auf, dass insbesondere die Politik die Rahmenbedingungen anpassen muss. Wir fordern daher von der Politik u. a. die Harmonisierung und Vereinfachung der Regularien, die Beschleunigung der Zulassungsverfahren für nachhaltige Materialien, höhere Fördersätze für die Verwendung von nachhaltigen Baustoffen, die Stärkung zentraler Sammel- und Rücknahmesysteme sowie verpflichtende Rückbaukonzepte für Neubauten.
Im Rahmen eines Digitalisierungsprojekts haben wir beschlossen, die bereits entwickelten Kompetenzen unserer deutschen und österreichischen Baueinheiten zusammenzulegen und die Synergien beider Länder hinsichtlich der Building Information Modelling (BIM)-Methode zu vereinen. Die länderübergreifende Zusammenarbeit fördert das gegenseitige Lernen und führt dazu, dass Entwicklungen mehrfach genutzt werden. Auf Grundlage dieser Entscheidung haben wir uns zum Ziel gesetzt, eine konzernweite einheitliche BIM-Strategie auszuarbeiten. Dadurch werden Kompetenzen vernetzt und die Wegweisung der digitalen Methode zentral und zielgerichtet gesteuert.
Wir legen großen Wert auf die Gestaltung des Wohnumfelds und die Erhaltung von Biodiversität. Viele unserer Objekte sind mit Grünflächen versehen, die auf Erdgeschossebene, aber auch an Dach- oder Fassadenflächen als natürlicher Lebensraum für Flora und Fauna dienen. Ein im Berichtsjahr umgesetztes Projekt zur Fassadenbegrünung ist die Umgestaltung des ehemaligen BUWOG Kunden- und Verwaltungszentrums Hietzinger Kai in Wien (siehe Fassadenbegrünung am Wiener Hietzinger Kai). Neben optischen Effekten bieten die Begrünungen auch praktischen Mehrwert. So steigern sie die Klimaresilienz, indem sie z. B. den Ablauf von Regenwasser in die teils überlastete städtische Kanalisation verzögern und einen positiven Beitrag zum Mikroklima leisten, indem sie Wärmeinseleffekte in dicht bebauten Gebieten vermeiden. Bei Neubauprojekten legt unser Wohnumfeldservice ausschließlich Stellplätze mit Versickerungspflaster an. Zudem wird auch in der Bauphase auf Ressourcenschonung und Umweltschutz geachtet (siehe Schutz von Biodiversität).
Zu nachhaltigen Neu- und Umbauten trägt auch ein verantwortungsbewusstes Baustellenmanagement bei. Das deutsche Recht setzt mit dem Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG) bereits einen hohen Standard bei der Förderung und Sicherung von Gesundheit und Wohlbefinden unserer Angestellten. Dies wird durch die Berufsgenossenschaften und das Arbeitnehmerentsendegesetz weiter gestärkt. Für möglichst lückenlose Beachtung der Vorgaben auf der Baustelle sorgt ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator. Strenge Sicherheitsstandards gelten auch für General- und Subunternehmer. Dazu zählen Umzäunung, Warnhinweise und Schutzkleidungspflicht, Risikobewertung und -besprechungen, Sicherheitsbegehungen, angemessene Sicherheitsausrüstung und regelmäßige Schulungen aller Mitarbeiter (siehe Förderung von Gesundheit und Sicherheit).
Das Abfallmanagement ist durch das Abfallwirtschaftsgesetz (AWG) in Deutschland ebenfalls exakt geregelt. Entsorgungsfehler wie unsachgemäße Sortierung und nicht-fraktionsreine Trennung sind mit dem Risiko hoher Kosten verbunden. Neben dem Impact für unsere Nachhaltigkeitsambitionen setzt dies auch einen wirtschaftlichen Anreiz: Über ein verantwortungsbewusstes Abfallmanagement können wir anfallende Kosten geringhalten. Daher inkludieren wir in Deutschland und Österreich standardmäßig die Kosten für Entsorgung in unseren Ausschreibungen.
Zur Förderung einer intakten Biodiversität im Bereich Neu- und Umbau zählen wir auch die Umsetzung von Programmen zum besonderen Schutz bedrohter Arten. Wir halten uns an die für uns geltenden Vorschriften und überprüfen bereits im frühen Stadium eines jeden Planungsprozesses für Neu- oder Umbauten, ob von unseren Bauvorhaben für dort existierende geschützte Pflanzen- und Tierarten eine Beeinträchtigung oder Bedrohung ausgeht.
Die übergeordneten gesetzlichen Vorgaben – wie etwa das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in Deutschland sowie das Bundesgesetz über die Prüfung der Umweltverträglichkeit (UVP-G-200) in Österreich, die jeweils geltenden kommunalen Bauvorschriften sowie unsere internen Planungsrichtlinien (z. B. zur Erhaltung der Baumbestände und vorausschauenden Abwicklung und Berücksichtigung von geschützten Arten) bieten für uns einen strikten Rahmen, nach dem wir den besonderen Schutz von gefährdeten angesiedelten Arten in unmittelbarer Umgebung des Baugeländes sicherstellen.
Beim Ankauf von neu zu bebauenden Grundstücken und Arealen ist die Beauftragung von artenschutzrechtlichen Gutachten ein fester Bestandteil unseres Regelverfahrens. Bestätigt sich der Fund einer unter besonderem Schutz stehenden Art, greifen wir auf ein breites Instrumentarium angemessener Schutzmaßnahmen zurück, um den Erhalt bzw. den weiteren Fortbestand dieser zu sichern. Bei der Umsetzung von Schutzmaßnahmen arbeiten wir eng mit den zuständigen Behörden und Fachpersonal zusammen. Bei Bedarf schaffen wir über den Erwerb notwendiger Flächen für geplante Ausgleichspflanzungen oder die Umsiedlung bedrohter Tierpopulationen Ersatzhabitate.
Nachhaltige Mobilitätskonzept sind ein weiterer Baustein in unserem Development. In unseren Projekten legen wir Wert auf die Förderung nachhaltiger Mobilität durch Schaffung vielfältiger niederschwelliger Angebote. Ein Beispiel ist die Fertigstellung des Helio Tower im Stadtentwicklungsgebiet „The Marks“ in Wien. Er verfügt über eine in Österreich einmalige bauplatzübergreifende Fahrradarkade, die Platz für 2.000 Fahrräder bietet, davon 652 Fahrräder für den Helio Tower. Im Schnitt hielten wir für jede neu errichtete Wohnung 1,8 Fahrradstellplätze vor. Dazu kommen ein Car-Sharing-Modell mit Elektroautos, Citybikes und elektrischen Lastenrädern sowie bis zu 27 E-Ladestationen mit intelligentem Lastmanagement allein im Garagenbereich der BUWOG. Im Durchschnitt sind unsere im Berichtsjahr fertiggestellten Neubauten in etwa vier Gehminuten von öffentlichen Verkehrsmitteln aus zu erreichen (siehe Kennzahlen Development und Neubau).