Bedarfsgerechtes Wohnen und demografischer Wandel
GRI
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Unser Ansatz
Prognosen zufolge wird der Bedarf an altersgerechten Wohnungen das bestehende Angebot in Deutschland bis zum Jahr 2035 um rund zwei Millionen übersteigen. Vor dem Hintergrund einer älter werdenden Gesellschaft ist es uns ein Anliegen, Menschen möglichst lange ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen. Selbstbestimmung und Autonomie sind wichtige Treiber für ein zufriedenes Leben – auch und gerade im Alter.
Den damit verbundenen Bedarfen wollen wir mit unserem Wohnungsangebot entsprechen. Sollten irgendwann die räumlichen Gegebenheiten ein eigenständiges Leben nicht mehr ermöglichen, ist es uns wichtig, dass weiterführende Pflegeangebote niedrigschwellig zur Verfügung stehen. Diese Logik unterstreicht einmal mehr die Wichtigkeit unseres quartiersbezogenen Handlungsansatzes. Denn bedarfsgerechtes Wohnen definiert sich nicht nur durch das Nicht-Vorhandensein von Barrieren, sondern nimmt auch die alltäglichen Bedarfe der Mieter sowie das weitere soziale Umfeld in den Blick.
Mit der Ausrichtung auf einen bedarfsgerechten Aus- und Umbau stellen wir uns auf den demografischen Wandel ein, um auch unsere Mieterschaft im höheren Alter mit adäquatem und bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. Hier prüfen wir stets auch die Möglichkeit der Teilmodernisierung, um Kosten und eventuelle Einschränkungen gering zu halten. Gerade bei Neuvermietungen bietet sich uns ein gutes zeitliches Fenster, um entsprechende Umbaumaßnahmen vorzunehmen.
In Österreich werden alle Neubauten so konstruiert, dass sie auch später noch bedarfsgerecht angepasst werden können. Dabei richten wir uns nach den jeweiligen Bauordnungen bzw. OIB-Richtlinien sowie weiteren Normen als Planungsgrundlagen für barrierefreien bzw. behindertengerechten Neubau.
Darüber hinaus erweitern wir fortlaufend unser Angebot an sozialen Dienstleistungen und Kooperationen bzw. unsere Investitionen in die sozialen Infrastrukturen unserer Quartiere, um den Bedürfnissen unserer Mieter gerecht zu werden.
Organisatorische Verankerung
Die Verantwortung für die Programme zum altersgerechten Wohnen liegt beim Chief Rental Officer (CRO). Die Ausgestaltung des Umbaumaßnahmenprogramms wird zentral unterstützt und über die Regionen umgesetzt. Veränderungen am baulichen Zustand werden in der Regel durch den Technischen Service vorgenommen.
In Österreich erfolgen bedarfsgerechte Sanierungen und Umbauten in enger Abstimmung zwischen der technischen Immobilienverwaltung und dem Regionalmanagement/Asset-Management. Im Development werden schon im Vorfeld die Lage und die projektspezifische Definition des zu realisierenden Wohnungsmix und seiner Ausstattung bestimmt.
Ziele und Maßnahmen
Wir möchten, dass unsere Mieter möglichst lange sicher, gesund und selbstbestimmt in ihren Wohnungen leben können. Sollten irgendwann die räumlichen Gegebenheiten ein eigenständiges Leben nicht mehr ermöglichen, ist es wichtig, dass weiterführende Pflegeangebote niedrigschwellig zur Verfügung stehen.
Barrierearme (Teil-)Modernisierung
Grundsätzlich verfolgen wir daher das Ziel, jedes Jahr in rund 30 % der neuvermieteten Wohnungen Modernisierungen vorzunehmen, die den Ansprüchen einer älter werdenden Gesellschaft gerecht werden. Dazu prüfen wir Bestandsgebäude auf ihre Potenziale zum Barriereabbau. Wir gehen zumeist in Form von Teilmodernisierungen vor, wodurch wir das Produkt bezahlbar halten. Im Anschluss können wir Wohnungen Stück für Stück, idealerweise den Lebensphasen unserer Kunden entsprechend, bedarfsgerecht nachrüsten.
Den Neubau von Wohnungen planen wir bereits in hohem Maße barrierefrei bzw. rollstuhlgerecht und achten zudem auf Möglichkeiten zur Anpassung von Wohnungsgrößen. Bedeutsamer ist jedoch der niedrigschwellige Aus- und Umbau von Wohnungen für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen. Eine vollständige Barrierefreiheit nach DIN 18040-2 ist dabei in den seltensten Fällen notwendig. Vielmehr reichen oftmals schon wenige Maßnahmen, wie z. B. rutschfeste Böden oder bodengleiche Duschen, um den Wohnkomfort im Alter deutlich zu erhöhen.
2022 konnten rund 10.100 Wohnungen barrierearm – und somit altersgerecht – (teil-)modernisiert werden. Das ist im Berichtsjahr fast ein Drittel aller Neuvermietungen in Deutschland.
Aufgrund der eingeschränkten Investitionsmöglichkeiten können wir für das Jahr 2023 allerdings nur von einem Anteil barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen von rund 10 % der Neuvermietungen ausgehen. Wir planen aber, diesen Anteil baldmöglichst wieder auf das angestammte Niveau zurückzuführen. Ab 2023 hat sich Deutsche Wohnen mit ihren Beständen dem Programm zur barrierearmen (Teil-)Modernisierung angeschlossen.
Ergänzend zu den baulichen Maßnahmen spielt auch die soziale Infrastruktur im Quartier eine wichtige Rolle. Deshalb setzen wir neben den senioren- und behindertengerechten baulichen Ausbauten auch Investitionen in alternative Wohnformen mit weiterführenden Betreuungsangeboten um (siehe Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur). Dazu zählen in Zusammenarbeit mit sozialen Trägern und Dienstleistern auch Betreuungs- und Unterstützungsangebote für ältere Mieter. Beispiele hierfür sind spezielle Demenz-Wohngemeinschaften oder die Einrichtung von Quartierstreffs.
STEUERUNGSKENNZAHL
Pflege und betreutes Wohnen
Durch den Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen gehören nun auch 72 Pflegeimmobilien mit insgesamt rund 9.540 Pflegeplätzen zum Vonovia Konzern. Ähnlich wie im Vermietungsgeschäft fokussieren wir uns im Pflegesegment auf Städte und Regionen mit positiven Entwicklungsprognosen, da hier der Bedarf an pflegerischen und betreuenden Angeboten (vollstationäre Pflege sowie betreute Wohnformen in Verbindung mit ambulanten und teilstationären Pflegeformen) besonders hoch ist. Dabei achten wir insbesondere auf hochwertige Immobilien sowie eine hohe Qualität von Pflege, Betreuung und Service.
Das für Vonovia neue, separat berichtete Segment Pflege setzt sich aus den Geschäftssegmenten Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien von Deutsche Wohnen zusammen. In diesem Segment haben wir zum 31. Dezember 2022 insgesamt 3.798 Mitarbeitende im Pflegedienst oder der Einrichtungsleitung beschäftigt. Das operative Pflegegeschäft läuft auf einer eigenständigen System- und Prozesslandschaft. Unter den Marken KATHARINENHOF und PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG werden 39 Senioren- und Pflegeeinrichtungen bewirtschaftet (ca. 5.240 Plätze), von denen sich 38 im Eigentum von Deutsche Wohnen befinden. Hinzu kommen 33 Pflegeimmobilien (ca. 4.300 Plätze), die von anderen Trägern bewirtschaftet werden.
Die Einrichtungen bieten vollstationäre Pflege mit dem Ziel, eine aktive Lebensweise und die Eigenständigkeit der Bewohner im größtmöglichen Umfang zu erhalten. Das Nachfrageumfeld war im Geschäftsjahr weiterhin auf hohem Niveau stabil. Daneben werden im Rahmen des betreuten Wohnens zusätzlich seniorengerechte Dienstleistungen angeboten. Mit dem Segment Pflege leistet Deutsche Wohnen einen positiven Beitrag zur Lösung der Herausforderungen des demografischen Wandels.