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Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur

GRI

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Unser Ansatz

Den Quartieren kommt für unser Unternehmen als zentrale Handlungs- und Gestaltungsebene sowie Innovationsplattform eine zentrale Bedeutung zu. Sie stellen die Verbindung zwischen den Bedürfnissen ihrer Bewohnerinnen und Bewohner und der übergreifenden Idee lebendiger Städte und Gemeinden her. Hier bieten wir den Menschen ein Zuhause. Dazu gehören eine gute Nachbarschaft, das Gefühl von Sicherheit und das für alle Seiten zuträgliche Zusammenleben verschiedener Generationen.

Wir sind davon überzeugt, dass ein lebenswertes Quartier die Mieterbindung stärkt und den Wert der Immobilien steigert. Das Denken und Handeln in Quartierszusammenhängen ist unsere Antwort auf relevante Megatrends – gleichsam ist dies unsere Lösungsebene für die ökonomische, ökologische und soziale (Neu-)Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände, die sich zu einem großen Teil in Quartieren befinden. Wir wollen Infrastrukturen schaffen, die auf die spezifischen Gegebenheiten unserer Quartiere abgestimmt sind. Dabei geht es bei jedem Quartier darum, es an den Bedürfnissen der Mieter auszurichten und Klimaschutz, bauliche Gestaltung sowie soziale Angebote miteinander zu verbinden.

Unser Wohnungsbestand setzt sich in Deutschland zu etwa 70 % aus Wohnungen in Quartierszusammenhängen zusammen – sogenannte „Urban Quarters“. Unter einem Urban Quarter verstehen wir – der Definition des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) folgend – eine optisch zusammenhängende städtebauliche Struktur, die von den Bewohnern als abgrenzbares Gebiet aufgefasst wird und einen Handlungsraum darstellt, auf den das Wohnungsunternehmen einwirkt. Es umfasst mindestens 150 Wohnungen. Neben den Urban Quarters gibt es strategische Solitärbestände (Urban Clusters), auf die wir unsere Strategie und das Geschäftsmodell von Vonovia in angepasster Form anwenden (siehe Das Unternehmen).

Bauliche Voraussetzungen, soziale Gefüge, Bedarfe und Standortfaktoren: Jedes Quartier ist anders. Aus diesem Verständnis leitet Vonovia zielgerichtete Angebote und Maßnahmen für eine maßgeschneiderte, quartiersspezifische Infrastruktur ab. Unsere Quartiere werden grundsätzlich an klaren Klimaschutzvorgaben (siehe CO2-Reduktion im Immobilienbestand) und Kriterien der Sozialverträglichkeit (siehe Wohnen zu fairen Preisen) ausgerichtet. Durch individuelle und innovative Konzepte wirken wir dem Klimawandel entgegen, insbesondere durch Maßnahmen zur Reduktion der CO2‑Emissionen. Unsere Wohnumfelder und Grünflächen (siehe Schutz von Biodiversität) gestalten wir so, dass sie unter ökologischen Gesichtspunkten zukunftsfähig sind. Dabei ergänzen sich ökologische und soziale Aspekte. Wir schaffen Raum für Nahversorger, medizinische Angebote oder Bildungsinstitutionen, für soziale Einrichtungen und Dienstleistungen ebenso wie für Kulturschaffende (siehe Integration, Vielfalt und sozialer Zusammenhalt). In die intensiven Abstimmungsprozesse binden wir unsere Mieterinnen und Mieter aktiv mit ein (siehe Mieterdialog und Partizipation). Wir kooperieren darüber hinaus mit Behörden sowie anderen städtischen und sozialen Einrichtungen und tauschen uns mit Vertretern aus der Politik aus (siehe Beitrag zum gesellschaftspolitischen Dialog). Nur wenn unsere Konzepte und Ideen von allen mitgetragen werden, können wir sie erfolgreich und im Sinne der Wertschöpfung umsetzen.

Organisatorische Verankerung

Unsere Quartiersentwicklungen planen und steuern wir dezentral über die Regionen. Deren Geschäftsführer sind für die jeweiligen Projekte verantwortlich und setzen diese mit ihren Regionalbereichsleitungen um. Der Chief Rental Officer (CRO) ist im Vorstand für das Bewirtschaftungsgeschäft sowie die Bereiche Kundenservice und Portfoliomanagement verantwortlich.

Für die Durchführung vor Ort setzen wir zunehmend eigene Quartiersentwickler ein. Dadurch können wir entstehende Sonderthemen bedarfsorientiert adressieren.

Die Beteiligungs- und Partizipationsformate werden ebenfalls von den Regionen verantwortet und gesteuert – ebenso wie das gesellschaftliche Engagement. Dieses wird durch zentral gesteuerte Spenden- und Fördermaßnahmen über die Unternehmenskommunikation ergänzt.

Ziele und Maßnahmen

Unser Ziel ist es, bedarfsgerechten und lebenswerten Wohnraum zu schaffen. Konkret bedeutet dies:

Zur Realisierung dieser Ziele stoßen wir gemeinsam mit Städten und Kommunen Quartiersentwicklungsprojekte an und ergreifen Maßnahmen zur Verbesserung der Infrastruktur und zur Realisierung ganzheitlicher Energie- und städtebaulicher Konzepte.

Langfristiges Investitionsprogramm

Unser auf mehrere Jahre angelegtes Investitionsprogramm umfasste im Berichtsjahr deutschlandweit 18 Quartiersentwicklungen mit ca. 9.600 Wohneinheiten. Im Rahmen der Integration wird das Programm auf die Bestände von Deutsche Wohnen erweitert und fortentwickelt. Das eingetrübte Investitionsklima im Berichtsjahr führte zuletzt dazu, dass wir den Start neuer Quartiersentwicklungen an die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen anpassen mussten. Mehrfach veränderte Förderbedingungen – z. B. für Anforderungen an Energiestandards bei Neubauten und der plötzliche Wegfall von Förderkulissen – erschwerten deren langfristig ausgerichtete und komplexe Planung immens. Dabei sind wir gerade hier auf verlässliche Fördersysteme angewiesen. Die für das Geschäftsjahr 2022 geplanten Investitionen für Quartiersentwicklungen in Deutschland in Höhe von 117,8 Mio. € konnten daher nicht vollständig eingesetzt werden. Auch für 2023 rechnen wir mit einem reduzierten Investitionsvolumen.

Trotz der aktuellen Bedingungen halten wir an unserem festgelegten Klimapfad fest und treiben in diesem Zuge die Planung weiterer Quartiersentwicklungen voran. Wir arbeiten die Planungen für weitere Quartiere so weit aus, dass wir ohne weiteren Verzug mit deren Umsetzung beginnen können, sobald das Investitionsumfeld es erlaubt. Die Zwischenzeit nutzen wir zudem für die weitere Verbesserung unserer internen Strukturen und Prozesse.

18 Quartiersentwicklungen mit
ca. 9.600 Wohneinheiten
in der operativen Umsetzung im Investitionsprogramm für Quartiersentwicklungen
2022 investierte Vonovia
78,5 Mio. €
in diese 18 Quartiersentwicklungen

In unseren Quartiersentwicklungen setzen wir auf unterschiedliche Instrumente und Kooperationen. Im Rahmen der Umnutzung und Wiederbelebung leerstehender Gewerbeflächen z. B. schaffen wir Gemeinschaftsräume, die wir lokalen Initiativen oder sozialen Trägern mietzinsfrei zur Verfügung stellen (siehe Dortmund Westerfilde – sozialer und ökologischer Mehrwert). Daneben etablieren wir Serviceangebote vor Ort, Quartierstreffs und Kindertagesstätten mit gemeinwohlorientierten Kooperationspartnern.

Wir beteiligen uns auch regelmäßig finanziell an der Anmietung und Einrichtung von Flächen für Kinderbetreuungsangebote und soziale Dienste oder an betreuten Wohneinrichtungen vor Ort. Davon profitieren bereits Berlin, München, Lübeck und viele weitere Gemeinden deutschlandweit. In Österreich richten wir nach Fertigstellung unserer Neubauprojekte bei Bedarf ein begleitendes Quartiersmanagement ein, das sich in der jeweiligen neuen Umgebung so lange engagiert, bis sich die nachbarschaftlichen Strukturen gefestigt haben.

Zudem wollen wir, dass unsere Mieterinnen und Mieter sich mit ihrer Wohnumgebung identifizieren und diese wertschätzen. Vor diesem Hintergrund sind uns der Denkmalschutz sowie die Pflege der Baukultur ein wichtiges Anliegen – so beispielsweise in den geschichtsträchtigen UNESCO-Weltkulturerbe-Siedlungen von Deutsche Wohnen. Bei der Planung und Umsetzung von Maßnahmen zur Quartiersentwicklung berücksichtigen wir die gültigen Auflagen des Denkmalschutzes und achten darauf, dass der ursprüngliche Charakter der Siedlung erhalten bleibt. Auch unsere schwedische Tochter Victoriahem wirbt im Zuge einer groß angelegten Imagekampagne für die Vorzüge und Potenziale der eigenen Bestände aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, die im Rahmen des sogenannten „Miljonprogrammet“ entstanden sind (siehe Meilensteine der Baugeschichte neu gestalten).

Umsetzung moderner Mobilitätskonzepte

Ein weiterer zentraler Aspekt unserer Quartiersentwicklungen ist die Förderung moderner Mobilitätskonzepte. Entsprechende Lösungen wirken sich nicht nur positiv auf das Klima aus, sondern werten auch allgemein das Wohnumfeld auf. Verkehrstechnisch gut geplante Quartiere profitieren von kleineren Parkplatzflächen, einem verminderten Verkehrsaufkommen und reduzierten Emissionen. Zudem sparen unsere Kunden Kosten, was zusätzliche positive Effekte auf die Kundenbindung an das Unternehmen haben kann.

Wir prüfen regelmäßig die Fortführung und Umsetzung von bestehenden E-Mobilitätskonzepten, darunter fallen folgende Maßnahmen:

Fortführung von bestehenden
E-Mobilitätskonzepten

Ein Projekt zur Bereitstellung von E-Lastenrädern haben wir beispielsweise im Berichtsjahr mit dem Verkehrsbetrieb BOGESTRA (Bochum-Gelsenkirchener Straßenbahnen AG) im Gelsenkirchener Stadtteil Heßler angestoßen. Für das kommende Berichtsjahr wird zudem die Ausweitung eines kostengünstigen E-Bike-Angebots für Mieter geprüft.

Weiterbildung und Kooperationen

Wir haben den vergangenen Jahren bereits zahlreiche Quartiersentwicklungen durchgeführt und verfügen bundesweit über Mitarbeitende, die auf diesem Gebiet über ein umfassendes Know-how verfügen. Das hilft uns, denn Quartiersentwicklung ist komplex und erfordert Teamarbeit.

Damit die Umsetzung der Quartiersprojekte bestmöglich funktioniert, bieten wir den Entscheidungsträgern und -trägerinnen sowie den operativen Mitarbeitenden vor Ort zentrale Unterstützungsleistungen. Dazu zählt das interne Weiterbildungs- und Vernetzungsformat – die Vonovia Quartiersakademie. Über sie bildet Vonovia Mitarbeitende aus verschiedenen Bereichen und mit unterschiedlichen Erfahrungsniveaus zu Expertinnen und Experten in der Quartiersentwicklung aus. Neben der Vermittlung von zukunftsfähigen, praxisnahen Bausteinen und Grundwissen zur Entwicklung und Bewirtschaftung der Quartiere von morgen können die Teilnehmenden spezifische Kompetenzen erwerben. Die Vonovia Quartiersakademie fördert unter den Teilnehmenden einen systematischen Erfahrungsaustausch zu quartiersbezogenen Themen (siehe Ausbildung und persönliche Entwicklung). Dieser wird unterstützt durch ein konzernweit nutzbares, online-gestütztes Knowledge-Management-System: den Vonovia Guide.

Vonovia Quartiersakademie
als interne Plattform für Weiterqualifizierung, Wissensaustausch und Vernetzung rund um Quartiersthemen

Um die Forschung rund um das Thema Quartiersentwicklung und Wohnen im Quartier voranzutreiben, unterhält Vonovia außerdem eine Stiftungsprofessur an der EBZ Business School in Bochum.