Wohnen zu fairen Preisen

Unser Ansatz

Als verantwortungsvolles Unternehmen haben wir den Anspruch, unseren Kunden bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Wir erfüllen damit das Grundbedürfnis nach Wohnen. Wir wollen dabei möglichst vielen Menschen eine langfristige Wohnperspektive anbieten. Die grundsätzliche Herausforderung besteht darin, auch unter erschwerten Rahmenbedingungen ein breites Angebot an Wohnungen zu fairen und transparenten Preisen bereitstellen zu können bei einer gleichzeitigen Realisierung unseres Klimapfades, der einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045 vorgibt.

Wir betrachten Sozialverträglichkeit und Transparenz unserer Mieten in diesem Kontext als wichtige Stellschrauben. Indem wir unser Kerngeschäft – durch Vermietung und Neubau – ausbauen, leisten wir einen wichtigen Beitrag zur Entspannung der Wohnungsmärkte. Bei unseren Mietpreisen orientieren wir uns an den ortsüblichen Mieten und – sofern vorhanden – an qualifizierten Mietspiegeln. Wir befürworten regulierende Eingriffe auf den Wohnungsmärkten, da sie aus unserer Sicht das soziale Gleichgewicht stützen und so für ein stabiles Geschäftsumfeld sorgen. Bei der Vermietung richten wir uns immer nach den geltenden länderspezifischen Gesetzgebungen.

In Zusammenarbeit mit Städten und Gemeinden bieten wir geförderten sowie frei finanzierten Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkommen an und reagieren mit bedarfsgerechten Angeboten auf die ortsspezifischen Herausforderungen. In Deutschland sind derzeit rund 41.000 unserer Wohnungen preisgebunden. Dabei handeln wir zum Schutz von Mietergruppen mit wenig Einkommen individuelle Vereinbarungen zu preisgebundenem Wohnraum aus und tragen zur Sicherung von Bestandsmieten sowie weiterreichender sozialer Vereinbarungen bei. Hierzu setzen wir zunehmend auf konkrete und umfangreiche Vereinbarungen mit Städten und Gemeinden – natürlich in Berlin, aber z. B. auch in Frankfurt am Main, Köln oder Dresden. Grundgedanke aller Vereinbarungen ist es, dass Vonovia partnerschaftlich mit Politik und Gesellschaft an den kommunalen Herausforderungen arbeitet und wir in unseren Planungen die spezifischen gesellschaftlichen und sozialen Herausforderungen in den Städten berücksichtigen.

Der Einsatz öffentlicher Fördermittel hilft uns – jetzt und in Zukunft – dabei, bestehenden und neuen Wohnraum für unsere Mieter bezahlbar zu gestalten und gleichzeitig Klimaschutzthemen umzusetzen. So können wir zu einer ausgewogenen Mieterstruktur in unseren Quartieren beitragen.

Bei der Umlage von Modernisierungskosten haben wir einerseits stets im Blick, die Belastungen für unsere Mieter sozial verträglich zu gestalten und bieten – im Rahmen unseres Sozialmanagements – individuelle Lösungen an. Andererseits gilt es, angemessene Zielabwägungen zugunsten weiterer Klimaschutzmaßnahmen zu treffen.

In Schweden sucht Victoriahem den Konsens mit Mietervereinigungen, auch in Bezug auf etwaige Mietpreisänderungen. Diese werden in Verhandlungen eruiert und verabschiedet. Mieterhöhungen erfolgen jährlich und nach Modernisierungen auf einen höheren Standard. Hier sind 100 % der Wohnungen preisgebunden.

Ebenfalls weiterhin Gültigkeit hat unser besonderer Bestandsschutz für Menschen über 70 Jahre. Dieser wurde ab Januar 2023 auch auf den Bestand von Deutsche Wohnen ausgedehnt, genauso wie die aktive Begleitung von Menschen, die durch die Corona-Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind.

Lösungen bieten wir auch für besonders schutzbedürftige Menschen wie Geflüchtete oder Obdachlose. Dies tun wir z. B. im Rahmen von speziellen Vereinbarungen mit Landesregierungen, Städten und Kommunen sowie anderen Wohnungsunternehmen (siehe Integration, Vielfalt und sozialer Zusammenhalt). Wir tun dies, weil wir überzeugt davon sind, dass sozialer Zusammenhalt nur durch gelungene Integration bzw. Inklusion entsteht. Und diese beginnt am Wohnort.

Organisatorische Verankerung

Die Gestaltung der Mieten und der kommunalen Vereinbarungen werden dezentral über die Regionen verantwortet. Im Bereich Portfoliomanagement werden die einzelnen Maßnahmen geplant und koordiniert. Auch das Härtefallmanagement ist dort angesiedelt. Es wird von Quartiersmanagern in den einzelnen Regionen vor Ort unterstützt, um betroffene Mieter noch besser betreuen zu können. Der Chief Rental Officer (CRO) ist im Vorstand für das Bewirtschaftungsgeschäft sowie die Bereiche Kundenservice und Portfoliomanagement verantwortlich.

Ziele und Maßnahmen

In Zeiten einer sich verschärfenden Wohnungsknappheit und sich verschlechternder Rahmenbedingungen setzen wir weiterhin darauf, Wohnraum zu transparenten und fairen Preisen für jeden individuellen finanziellen Rahmen anzubieten.

Durch den Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen ist der konzernweite Portfoliobestand von Vonovia insbesondere in Berlin stark gewachsen. Gleichzeitig zeigt sich die Wohnsituation gerade dort äußerst angespannt. Als verantwortungsbewusste Partner haben Vonovia und Deutsche Wohnen bereits 2021 gemeinsam Zeichen gesetzt, dass wir an der Situation – und im Verhältnis zwischen Politik, Gesellschaft und Wohnungsunternehmen – in Berlin etwas ändern wollen.

Partnerschaften mit Städten und Gemeinden

Im Rahmen des 2021 mit dem Berliner Senat vereinbarten „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ haben wir drei freiwillige Zusagen gegeben: die kommunalen Wohnungsbestände zu stärken, mehr neue Wohnungen zu bauen und Steigerungen bei den Bestandsmieten zu begrenzen. Im Juni 2022 hat Vonovia – als eines von nur zwei privaten Wohnungsunternehmen – das „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin“ unterzeichnet, das damit die bisherige Vereinbarung ablöst und mindestens bis 2027 gilt. Das Bündnis schafft nun eine neue, deutlich über die alte Vereinbarung hinausgehende Grundlage für die Zusagen an die Berliner Mieterinnen und Mieter und stärkt den Schutz insbesondere für einkommensschwache Menschen.

Deutsche Wohnen hat darüber hinaus mit dem sogenannten „Mieterversprechen“ eine eigene Regelung, die noch bis Mitte 2024 für deren Bestand Gültigkeit hat und parallel zum Berliner Bündnis fortbesteht. Grundsätzlich gilt aber immer die für unsere Mieter günstigere Vereinbarung.

Entwicklung von Mieten und Modernisierungsumlage
(Vonovia Deutschland*)

Auch in weiteren Städten und Gemeinden bieten wir geförderten sowie frei finanzierten Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkommen und reagieren mit bedarfsgerechten Angeboten auf die ortsspezifischen Herausforderungen. Dazu schließen wir mit zahlreichen Kommunen Vereinbarungen. Diese können unterschiedliche Schwerpunkte haben: In Frankfurt am Main adressieren wir u. a. das Thema Wohnungslosigkeit, in Köln steht eine Neubauoffensive im Fokus und in Dresden geht es um die Stärkung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft sowie um die gemeinsame Entwicklung von Quartieren und einer abgestimmten Klimastrategie.

Moderate Mieten und Modernisierungskosten

In Deutschland können die Kosten einer energetischen Sanierung – in einem bestimmten Rahmen – auf die Kaltmiete umgelegt werden. Der Staat hat die Umlagefähigkeit auf drei Euro pro Quadratmeter (zwei Euro bei Mieten unter 7 €/m²) begrenzt. Die daraus resultierenden höheren Mieten werden für die Mieter durch eine Senkung der Heizkosten abgefedert. Im Berichtsjahr 2022 betrug die durchschnittliche Umlage der Modernisierungskosten 1,20 €/m² – sie ist damit im Vergleich zum Vorjahr sogar gesunken und zeigt, dass wir uns üblicherweise weit unter dem gesetzlichen Rahmen bewegen.

Dennoch gibt es immer wieder Menschen, die aus unterschiedlichen Gründen Mietsteigerungen aufgrund von Modernisierungsumlagen nicht alleine stemmen können. Die Mieter haben die Möglichkeit, bei energetischen Modernisierungen Härtefalleinwände durch besondere Belastungen geltend zu machen. Das Team, welches aus fünf Härtefallmanagern in der Zentrale in Bochum und insgesamt 25 Quartiersmanagern vor Ort besteht, kümmert sich um jeden einzelnen Fall und erarbeitet gemeinsam mit dem Mieter eine individuell passende Lösung. Dies kann z. B. bedeuten, dass Mieterhöhungen gestundet oder nicht bzw. nicht in geplanter Höhe umgesetzt werden. Im Fall von persönlichen Härten kann dies aber auch bedeuten, dass wir bei Umzügen, beim Möbelrücken oder bei der Suche nach einer Alternativwohnung unterstützen. Das Härtefallteam ist über eine eigene Rufnummer direkt erreichbar. Dadurch wird sichergestellt, dass unsere Kunden feste Ansprechpersonen haben. Im Berichtsjahr haben 546 Kunden einen entsprechenden Härtefallantrag bei Vonovia gestellt, wovon wir 391 positiv beschieden haben – das entspricht einer Bewilligungsquote von über 70 %.

Für Menschen über 70 Jahre haben wir ein besonderes Schutzversprechen abgegeben, damit unsere älteren Mieter – auch bei ortsüblichen Mietsteigerungen – sicher in ihren Wohnungen wohnen bleiben können. Im Berichtsjahr konnten wir auf diese Weise bislang 185 Menschen (bei 334 Anfragen) individuell helfen.

Umfangreiches Sozialmanagement

Ein weiteres, den öffentlichen Diskurs in Deutschland 2022 sehr bewegendes Thema waren die Kosten für Energie – insbesondere für Gas. Diese sind infolge des Angriffskrieges Russlands gegen die Ukraine stark gestiegen und belasten das verfügbare Haushaltseinkommen vieler Mieter erheblich. Die Bundesregierung hat 2022 zahlreiche Maßnahmen umgesetzt, um die Menschen in Deutschland zu entlasten. Neben einer einmaligen Gutschrift für Gas- und Wärmekunden wird zum ersten Januar 2023 der Gas-/Wärmepreis staatlich gedeckelt (siehe unsere Webseite). Beide Maßnahmen werden helfen, den hohen Preisen entgegenzuwirken. Daneben ist jeder Mieter aufgerufen, seinen Verbrauch zu reduzieren und damit Kosten zu senken. Wir haben hierfür Hinweise und Tipps gesammelt, die wir über unsere Webseite und unser Kundenmagazin den Mietern zur Verfügung stellen. Darüber hinaus haben wir weitere Maßnahmen ergriffen und beispielsweise die Nachttemperatur in unseren Beständen abgesenkt, um auch hierüber Energie einzusparen und so der Energieknappheit vorzubeugen.

Auch unabhängig von Modernisierungen oder hohen Energiepreisen kann es aber zu Situationen kommen, in denen Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Hier greift unser Sozialmanagement. Die Möglichkeiten reichen dabei von Stundung der Miete über Ratenzahlungen, Unterstützung bei Wohngeldanträgen oder anderen Behördengängen bis zu Umzugshilfen und weiteren praktischen Hilfen. Unser Ziel ist dabei – wie auch beim Härtefallmanagement – immer, die Menschen in ihrer Zahlungsfähigkeit zu unterstützen, damit sie in ihren Wohnungen bleiben können und ihr Wohnraum weiterhin bezahlbar bleibt. Hierfür sind 17 geschulte Sozialmanager im Einsatz.

Das deutsche Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) soll Diskriminierung verhindern. Dies schließt auch den Zugang zu Wohnraum mit ein. Zugleich ist Wohnen ein Menschenrecht und bereits in der Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte von 1948 verankert. Uns ist es besonders wichtig, Wohnraum diskriminierungsfrei zur Verfügung zu stellen. Das schließt, auch wenn es rechtlich nicht über das AGG abgedeckt ist, die soziale Herkunft bzw. die soziökonomische Situation explizit mit ein. Dies bedeutet, dass wir als Vermieter niemanden ausgrenzen und grundsätzlich für alle Mieter offenstehen.

Raum für Schutzbedürftige

Eine besonders vulnerable und häufig Ausgrenzung erfahrende Gruppe sind die von Obdachlosigkeit betroffenen oder bedrohten Menschen. Sie zu unterstützen, ist uns ein wichtiges Anliegen. So haben wir auch im Berichtsjahr zahlreiche Projekte und Maßnahmen umgesetzt und unterstützt. Dabei verfolgen wir den Housing-first-Ansatz, der vorsieht, wohnungslose Menschen – unabhängig von psychischen und physischen Belastungen – in einem ersten Schritt in ein normales, unbefristetes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten aufzunehmen. Erst im Anschluss wird ihnen stabilisierende und wohnbegleitende Hilfe angeboten. Vonovia stellt hierzu in zahlreichen Kooperationen Wohnraum zur Verfügung und unterstützt durch weitere begleitende Maßnahmen. So fördern wir beispielsweise in Bremen das „Gast-Haus“, eine wichtige, ehrenamtlich getragene, Anlaufstelle für Bedürftige.

Darüber hinaus bieten wir weiterhin Wohnraum für Geflüchtete an. Dies gilt für das Jahr 2022 insbesondere für Menschen aus der Ukraine, die ihre Heimat verlassen mussten, um dem Krieg zu entfliehen. Ihnen stellen wir möglichst schnell und unbürokratisch Wohnungen zur Verfügung und unterstützen durch weitere Maßnahmen wie beispielsweise Möbelspenden (siehe Direkte und schnelle Hilfe für die Ankunft in Deutschland). Rund jede zehnte Neuvermietung im Jahr 2022 haben wir mit ukrainischen Staatsbürgerinnen und Staatsbürgern abgeschlossen. In Berlin kooperiert Deutsche Wohnen u. a. mit dem Verein Gemeinsam Vielfalt leben e. V., einem Trägerverein der Jugendhilfe, um der besonders schutzwürdigen Zielgruppe der unbegleiteten Minderjährigen zu helfen. So konnten bereits sehr frühzeitig Wohngemeinschaften eingerichtet werden, um den Minderjährigen Kontakt- und Ankommensräume zu schaffen. Dies ist eine professionelle Partnerschaft, die sich ausgezahlt hat: Auch ein Dreivierteljahr später wohnen die bereits im Mai 2022 angekommenen Jugendlichen weiter in den Wohngruppen.

Projekt

Direkte und schnelle Hilfe für die Ankunft in Deutschland

Als größtes europäisches Immobilienunterneh-men ist es uns wichtig, zu helfen, wo Hilfe unmittelbar gefragt ist – zum Beispiel dort, wo Geflüchtete ankommen und eine sichere Bleibe brauchen.

Partnerschaften für Wohnraum

Aber nicht nur die besonders Schutzbedürftigen spielen für uns eine Rolle, wenn es um die Bereitstellung von Wohnraum für bestimmte Zielgruppen geht. Um einen Beitrag zur Unterstützung der Verkehrswende und zur Stabilität einer wesentlichen Infrastrukturkomponente des Landes zu leisten, kooperiert Vonovia mit der Deutschen Bahn. Bahnbedienstete können bevorzugt Wohnungen von uns mieten. Wir wollen damit z. B. Zugbegleitern, Lokführern und Technikern des Unternehmens die Möglichkeit geben, bezahlbaren und ansprechenden Wohnraum in der Nähe ihrer Einsatzstellen zu finden. Im Rahmen der Kooperation konnten wir bereits über 630 Mietverträge in unterschiedlichen, meist großen Städten vereinbaren – mehr als 100 davon in Berlin.