Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.

Zum 31. März 2022 war unser Wohnungsbestand weiterhin nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,4 % unter dem Vergleichswert Ende März 2021 von 2,8 %. Im Segment Rental stiegen die Segmenterlöse von 581,7 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021 im Wesentlichen durch organisches Wachstum aufgrund von Neubau und Modernisierung sowie unter Berücksichtigung des abgegangenen Berlin-Portfolios insgesamt um 1,5 % auf 590,4 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2022 an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2022 475,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (3M 2021: 467,0 Mio. €), 88,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (3M 2021: 88,2 Mio. €) sowie 26,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (3M 2021: 26,5 Mio. €).

Die aktuelle marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,6 % (3M 2021: 0,7 %). Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus eine Mietsteigerung von 1,6 % (3M 2021: 1,7 %) realisieren. Darin enthalten sind Einmaleffekte in Höhe von 0,6 %, bedingt durch die Nichtgültigkeit des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („Mietendeckel“). Die entsprechende Like-for-like-Mietsteigerung betrug 3,2 % (3M 2021: 2,4 %). Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen von 0,7 % (3M 2021: 0,6 %), ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 3,9 % (3M 2021: 3,0 %). Per Ende März 2022 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,42 € pro m² gegenüber 7,18 € pro m² per Ende März 2021. Im deutschen Portfolio (ohne Deutsche Wohnen) lag die monatliche Ist-Miete Ende März 2022 bei 7,23 € pro m² (31.03.2021: 6,98 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 10,28 € pro m² (31.03.2021: 10,18 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 4,90 € pro m² (31.03.2021: 4,79 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2022 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie fortgesetzt. Das Gesamtvolumen an Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen lag mit 519,3 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2022 36,7 % über dem Vorjahresniveau von 379,9 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021. Dazu hat Deutsche Wohnen im 1. Quartal 2022 mit einem Volumen von 114,3 Mio. € beigetragen. Die Instandhaltungsleistungen im Segment Rental lagen im Dreimonatszeitraum 2022 mit 137,4 Mio. € 1,3 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 135,7 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021. Die Modernisierungen lagen mit 158,6 Mio. € um 3,9 % unter dem Vergleichwert des Dreimonatszeitraums 2021 von 165,1 Mio. €. Die Neubauleistung lag mit 109,0 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2022 37,8 % über dem Vergleichswert von 79,1 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021.

Im Dreimonatszeitraum 2022 lagen die operativen Kosten im Segment Rental mit 100,5 Mio. € um 2,2 % über den Vergleichszahlen des Dreimonatszeitraums 2021 von 98,3 Mio. €. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 403,1 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021 um 0,9 % auf 406,8 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2022 an.

Das Segment Value-add war geringfügig von der Corona-Pandemie sowie von Kostensteigerungen bedingt durch den Ukraine-Krieg beeinflusst. Im Dreimonatszeitraum 2022 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 17,9 Mio. € 27,0 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2021 von 14,1 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze stiegen von 259,7 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021 um 13,8 % auf 295,6 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2022 an. Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2022 mit 313,5 Mio. € um 14,5 % über dem Dreimonatsvergleichswert 2021 von 273,8 Mio. €. Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Dreimonatszeitraum 2022 mit 265,5 Mio. € um 16,4 % über den Vergleichszahlen des Dreimonatszeitraums 2021 von 228,0 Mio. €. Dazu trugen insbesondere gestiegene Energiekosten, höhere Baukosten sowie höhere Fremdleistungen bei. Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 48,0 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2022 4,8 % über dem Vergleichswert von 45,8 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021.

Im 1. Quartal 2022 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Dreimonatszeitraum 2022 mit 138,4 Mio. € 28,2 % unter dem Vergleichswert 2021 von 192,7 Mio. €; davon entfallen 89,1 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (3M 2021: 149,7 Mio. €) und 49,3 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (3M 2021: 43,0 Mio. €). Im 1. Quartal 2022 privatisierten wir 661 Wohnungen (3M 2021: 1.182), davon 465 in Deutschland (3M 2021: 982) und 196 in Österreich (3M 2021: 200). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im 1. Quartal 2022 mit 41,0 Mio. € um 13,0 % unter dem Vergleichswert des 1. Quartals 2021 von 47,1 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im 1. Quartal 2022 mit 47,2 % über dem Vergleichswert von 35,8 % im 1. Quartal 2021. Dazu haben im Wesentlichen Verkäufe in Österreich beigetragen.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Dreimonatszeitraum 2022 im Rahmen der Bestandsbereinigung 4.502 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (3M 2021: 70) mit Gesamterlösen in Höhe von 2.526,7 Mio. € (3M 2021: 9,0 Mio. €) veräußert. Darin enthalten ist auch der Paketverkauf Berlin aus dem Vonovia Portfolio. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 1,4 % im Berichtszeitraum 2022 unter dem Vergleichswert des 1. Quartals 2021 von 64,1 %. Im Vorjahr hatten insbesondere Grundstücksverkäufe zu dem hohen Step-up beigetragen. Im 1. Quartal 2022 machte sich der Verkauf des Berlin-Portfolios Step-up mindernd bemerkbar.

Im 1. Quartal 2022 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, Österreich und Schweden und trug somit erneut zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.

Die Segmenterlöse Development (Summe aus Erlösen aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell, Fair Value Development to hold und Mieteinnahmen Development) stiegen von 97,3 Mio. € im 1. Quartal 2021 auf 304,8 Mio. € im 1. Quartal 2022 an. Dazu trugen insbesondere höhere Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell bei. Sie lagen mit 241,8 Mio. € im 1. Quartal 2022 deutlich über dem Vergleichswert von 84,2 Mio. €.

Im Bereich Development to sell wurden im 1. Quartal 2022 insgesamt 511 Einheiten fertiggestellt (3M 2021: 230 Einheiten), davon 0 Einheiten in Deutschland (3M 2021: 230 Einheiten) und 511 Einheiten in Österreich (3M 2021: 0 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im 1. Quartal 2022 bei 241,8 Mio. € (3M 2021: 84,2 Mio. €), davon entfielen 131,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2021: 54,4 Mio. €) und 110,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (3M 2021: 29,8 Mio. €). Der Anstieg der Verkaufserlöse war im Wesentlichen bedingt durch den Global Exit eines to-sell-Projektes. Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug 48,4 Mio. € (3M 2021: 12,8 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im 1. Quartal 2022 insgesamt 266 Einheiten (3M 2021: 149 Einheiten) fertiggestellt, davon 244 in Deutschland (3M 2021: 68 Einheiten) und 22 Einheiten in Schweden (3M 2021: 81 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde im Berichtszeitraum 2022 ein Fair Value von 62,0 Mio. € (3M 2021: 12,8 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel vollständig auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2021: 2,5 Mio. €; Projektentwicklung in Schweden 3M 2021: 10,3 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich im Dreimonatszeitraum 2022 auf 18,7 Mio. € (3M 2021: 2,4 Mio. €). Die operativen Kosten Development lagen im 1. Quartal 2022 mit 6,5 Mio. € 20,4 % über dem Vergleichswert des 1. Quartals 2021 von 5,4 Mio. €. Der Anstieg ist durch höhere direkte Projektaufwendungen in 2022 begründet. Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im Berichtszeitraum 2022 bei 61,6 Mio. € (3M 2021: 10,1 Mio. €).

Im Segment Deutsche Wohnen lagen die Segmenterlöse im 1. Quartal 2022 bei 286,3 Mio. €, davon entfielen im Wesentlichen 190,1 Mio. € auf Mieterlöse, 68,1 Mio. € auf Erlöse aus dem Pflegebereich und 15,0 Mio. € auf Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien. Das Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen lag im 1. Quartal 2022 bei 172,3 Mio. €. Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Portfolio Deutsche Wohnen lag per Ende März 2022 bei 7,34 € pro m². Im 1. Quartal 2022 wurden 10.844 Wohneinheiten aus dem Portfolio der Deutsche Wohnen veräußert. Der Leerstand im Portfolio Deutsche Wohnen lag per Ende März 2022 bei 1,9 %.

Im Dreimonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, um 44,4 % von 390,6 Mio. € (gemäß neuer Definition 2022 ohne Eliminierung IFRS 16-Effekte) im Jahr 2021 auf 564,0 Mio. € im Jahr 2022 an. Dazu trug im Wesentlichen die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 506,1 Mio. € im 1. Quartal 2021 um 44,2 % auf 729,7 Mio. € im 1. Quartal 2022 an. Im 1. Quartal 2022 trug Deutsche Wohnen mit einem Beitrag in Höhe 143,5 Mio. € zum Group FFO bei.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2022 bei -2,3 Mio. € gegenüber 4,4 Mio. € im 1. Quartal 2021. Dazu haben im Wesentlichen Sondereffekte durch die Pfandverwertung im Zusammenhang mit der Ausleihung an die Adler Group beigetragen. Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar: