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Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Ende des 1. Halbjahres 2022 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,4 % (Ende H1 2021: 2,7 %) weiterhin nahezu voll vermietet.

Die Segmenterlöse Rental stiegen im Sechsmonatszeitraum 2022 im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen durch organisches Wachstum aufgrund von Neubau und Modernisierung auch unter Berücksichtigung des abgegangenen Berlin-Portfolios insgesamt um 1,6 % (H1 2021: 3,3 %) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2022 956,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (H1 2021: 939,4 Mio. €), 178,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (H1 2021: 177,4 Mio. €) sowie 54,0 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (H1 2021: 53,7 Mio. €).

Die organische Mietsteigerung betrug insgesamt 3,4 % wie im Vorjahresvergleichszeitraum. Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 1,0 % (H1 2021: 0,9 %) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,7 % (H1 2021: 2,0 %). Insgesamt ergibt dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 2,7 % (H1 2021: 2,9 %). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,7 % (H1 2021: 0,5 %) zur organischen Mietsteigerung bei.

Per Ende Juni 2022 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,44 € pro m² (ohne Deutsche Wohnen) gegenüber 7,29 € pro m² per Ende Juni 2021. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende Juni 2022 bei 7,28 € pro m² (30.06.2021: 7,09 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 10,00 € pro m² (30.06.2021: 10,32 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,01 € pro m² (30.06.2021: 4,82 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2022 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie fortgesetzt. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar.

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

in Mio. €

H1 2021

H1 2022

Veränderung in %

12M 2021

Aufwendungen für Instandhaltung

163,4

166,8

2,1

332,7

Substanzwahrende Investitionen

127,6

130,7

2,4

333,7

Instandhaltungsleistungen

291,0

297,5

2,2

666,4

Modernisierungsmaßnahmen

349,8

333,6

-4,6

758,6

Neubau (to hold)

227,2

209,3

-7,9

526,6

Modernisierungs- und Neubauleistungen

577,0

542,9

-5,9

1.285,2

Instandhaltungs-/Modernisierungs-/
Neubauleistung Deutsche Wohnen

260,3

234,0

Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen

868,0

1.100,7

26,8

2.185,6

Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im 1. Halbjahr 2022 mit 199,3 Mio. € um 8,7 % über den Vergleichszahlen des 1. Halbjahres 2021 von 183,3 Mio. €. Dazu haben insbesondere höhere Verwaltungskosten beigetragen. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 822,6 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2022 leicht unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 823,8 Mio. €.

Segment Value-add

Das Segment Value-add war geringfügig von der Corona-Pandemie sowie von Kostensteigerungen bedingt durch den Ukraine-Krieg beeinflusst. Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2022 mit 618,6 Mio. € um 11,0 % über dem Sechsmonatsvergleichswert 2021 von 557,4 Mio. €. Im Sechsmonatszeitraum 2022 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 42,2 Mio. € bzw. 51,3 % über dem Vergleichswert des Sechsmonatszeitraums 2021 von 27,9 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze stiegen von 529,5 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2021 um 8,9 % auf 576,4 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2022 an.

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Sechsmonatszeitraum 2022 mit 540,1 Mio. € um 12,9 % über den Vergleichszahlen des Sechsmonatszeitraums 2021 von 478,2 Mio. €. Dazu trugen insbesondere gestiegene Energiekosten, höhere Baukosten sowie höhere Fremdleistungen bei.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 78,5 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2022 leicht unter dem Vergleichswert von 79,2 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2021.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Sechsmonatszeitraum 2022 mit 268,6 Mio. € bzw. 18,1 % volumenbedingt mit 1.253 Wohnungsverkäufen (H1 2021: 1.865), davon 951 in Deutschland (H1 2021: 1.527) und 302 in Österreich (H1 2021: 338) unter dem Vergleichswert 2021 von 327,8 Mio. €. Dabei entfallen 190,0 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (H1 2021: 253,0 Mio. €) und 78,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (H1 2021: 74,8 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im 1. Halbjahr 2022 mit 43,7 % über dem Vergleichswert von 38,7 % im 1. Halbjahr 2021. Dazu haben im Wesentlichen deutlich höhere Step-ups bei Verkäufen in Österreich beigetragen.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im 1. Halbjahr 2022 mit 7,6 Mio. € 3,8 % unter dem Vergleichswert im 1. Halbjahr 2021 von 7,9 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag volumenbedingt trotz verbesserter Marge im 1. Halbjahr 2022 mit 74,1 Mio. € um 11,3 % unter dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2021 von 83,5 Mio. €.

Ferner sind im 1. Halbjahr 2022 im Rahmen der Bestandsbereinigung 4.540 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (H1 2021: 319) mit Gesamterlösen in Höhe von 901,1 Mio. € (H1 2021: 29,2 Mio. €) veräußert worden. Darin enthalten ist auch der Paketverkauf Berlin aus dem Vonovia Portfolio. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 4,9 % im Berichtszeitraum 2022 unter dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2021 von 38,2 %, getrieben durch die geringe Marge im veräußerten Berlin-Portfolio.

Segment Development

Im Bereich Development to sell wurden im 1. Halbjahr 2022 insgesamt 592 Einheiten fertiggestellt (H1 2021: 452 Einheiten), davon 16 Einheiten in Deutschland (H1 2021: 368 Einheiten) und 576 Einheiten in Österreich (H1 2021: 84 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im 1. Halbjahr 2022 bei 358,4 Mio. € (H1 2021: 191,7 Mio. €), davon entfielen 169,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2021: 115,8 Mio. €) und 189,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (H1 2021: 75,9 Mio. €). Der Anstieg der Verkaufserlöse in 2022 war im Wesentlichen bedingt durch einen Global Exit (Gäblerstraße). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im 1. Halbjahr 2022 71,3 Mio. € (H1 2021: 31,5 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im 1. Halbjahr 2022 insgesamt 496 Einheiten (H1 2021: 389 Einheiten) fertiggestellt, davon 433 in Deutschland (H1 2021: 297 Einheiten) und 63 in Schweden (H1 2021: 92 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde im Berichtszeitraum 2022 ein Fair Value von 97,1 Mio. € (H1 2021: 64,4 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel vollständig auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2021: 54,1 Mio. €, Schweden H1 2021: 10,3 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich im Sechsmonatszeitraum 2022 auf 28,9 Mio. € (H1 2021: 18,9 Mio. €).

Die operativen Kosten Development lagen aufgrund erhöhter Projektaufwendungen im 1. Halbjahr 2022 mit 16,2 Mio. € 3,8 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2021 von 15,6 Mio. €. Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2022 bei 85,4 Mio. € (H1 2021: 35,3 Mio. €).

Segment Deutsche Wohnen

Ende des 1. Halbjahres 2022 war der Wohnungsbestand der Deutsche Wohnen bei einer Leerstandsquote in Höhe von 1,8 % nahezu voll vermietet.

Im 1. Halbjahr 2022 erzielte die Deutsche Wohnen Gruppe Segmenterlöse in Höhe von 578,2 Mio. €, davon entfielen im Wesentlichen 382,3 Mio. € auf Mieterlöse und 136,8 Mio. € auf Erlöse aus dem Pflegebereich.

Das Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen lag im 1. Halbjahr 2022 bei 341,4 Mio. €.

Ende Juni 2022 betrug die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Portfolio Deutsche Wohnen 7,42 € pro m².

Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 2022 11.758 Wohneinheiten aus dem Portfolio der Deutsche Wohnen veräußert.

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