Ertragslage
Überblick
Bei der Analyse der Zahlen für den Neunmonatszeitraum 2022 ist zu berücksichtigen, dass nur eine eingeschränkte Vorjahresvergleichbarkeit gegeben ist, da das Zahlenwerk von Deutsche Wohnen erst seit dem 30. September 2021 in den Vonovia Konzernabschluss einbezogen ist. Aufgrund des geringen Steuerungseinflusses von Vonovia auf die operativen Ergebnisse der nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen werden ab der Berichtsperiode
30. September 2022 die Ergebnisbestandteile dieser Gesellschaften nicht mehr in die steuerrungsrelevanten Größen Adjusted EBITDA Total und Group FFO einbezogen. Die entsprechenden Vorjahresangaben wurden angepasst.
Im Neunmonatszeitraum 2022 haben sich moderate Auswirkungen des Ukraine-Kriegs, insbesondere bei den Energie- und Baukosten, im Zwischenabschluss niedergeschlagen. Geringfügige Auswirkungen zeigte auch die weiterhin anhaltende Corona-Pandemie, insbesondere im Value-add-Segment.
Insgesamt verzeichnete Vonovia im Neunmonatszeitraum 2022 eine stabile Geschäftsentwicklung.
Per 30. September 2022 beschäftigte Vonovia 15.851 Mitarbeiter (30.09.2021: 16.051).
Im Vonovia Konzern stiegen die Segmenterlöse Total von 3.517,0 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 um 31,4 % auf 4.619,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2022. Zu diesem Anstieg hat im Wesentlichen Deutsche Wohnen mit einem Volumen in Höhe von 906,9 Mio. € im Jahr 2022 beigetragen.
Segmenterlöse Total
Segmenterlöse Total | ||||||||
in Mio. € | 9M 2021 | 9M 2022 | Veränderung in % | 12M 2021 | ||||
Mieteinnahmen Konzern | 1.764,7 | 2.367,2 | 34,1 | 2.571,9 | ||||
Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, soweit nicht in den operativen Kosten Rental verrechnet | 40,8 | 316,8 | >100 | 141,7 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien, soweit diese auf Recurring Sales (inkl. Deutsche Wohnen) entfallen | 422,2 | 392,6 | -7,0 | 477,2 | ||||
Interne Erlöse Value-add | 798,3 | 851,5 | 6,7 | 1.107,2 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten | 328,8 | 486,9 | 48,1 | 519,6 | ||||
Fair Value Development to hold (inkl. Deutsche Wohnen) | 162,2 | 204,7 | 26,2 | 362,3 | ||||
Segmenterlöse Total | 3.517,0 | 4.619,7 | 31,4 | 5.179,9 | ||||
In der nachfolgenden Übersicht sind die weiteren wesentlichen Kennzahlen der Ertragslage und deren Überleitung zur Steuerungskennzahl Group FFO dargestellt:
Group FFO
Group FFO | ||||||||
in Mio. € | 9M 2021* | 9M 2022 | Veränderung in % | 12M 2021* | ||||
Segmenterlöse Rental | 1.762,7 | 1.789,0 | 1,5 | 2.361,6 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -245,3 | -250,5 | 2,1 | -332,7 | ||||
Operative Kosten Rental | -277,8 | -291,3 | 4,9 | -389,5 | ||||
Adjusted EBITDA Rental | 1.239,6 | 1.247,2 | 0,6 | 1.639,4 | ||||
Segmenterlöse Value-add | 840,1 | 916,5 | 9,1 | 1.165,8 | ||||
davon externe Erlöse | 41,8 | 65,0 | 55,5 | 58,6 | ||||
davon interne Erlöse | 798,3 | 851,5 | 6,7 | 1.107,2 | ||||
Operative Kosten Value-add | -724,5 | -800,6 | 10,5 | -1.017,0 | ||||
Adjusted EBITDA Value-add | 115,6 | 115,9 | 0,3 | 148,8 | ||||
Segmenterlöse Recurring Sales | 422,2 | 378,6 | -10,3 | 477,0 | ||||
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales | -302,7 | -263,1 | -13,1 | -343,7 | ||||
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales | 119,5 | 115,5 | -3,3 | 133,3 | ||||
Vertriebskosten Recurring Sales | -14,0 | -11,2 | -20,0 | -19,3 | ||||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 105,5 | 104,3 | -1,1 | 114,0 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell | 328,8 | 456,7 | 38,9 | 503,7 | ||||
Herstellkosten Development to sell | -270,3 | -362,9 | 34,3 | -367,2 | ||||
Rohertrag Development to sell | 58,5 | 93,8 | 60,3 | 136,5 | ||||
Fair Value Development to hold | 162,2 | 170,3 | 5,0 | 362,3 | ||||
Herstellkosten Development to hold** | -117,9 | -129,3 | 9,7 | -277,4 | ||||
Rohertrag Development to hold | 44,3 | 41,0 | -7,4 | 84,9 | ||||
Mieterlöse Development | 1,0 | 1,7 | 70,0 | 1,8 | ||||
Operative Kosten Development | -24,0 | -23,7 | -1,3 | -35,5 | ||||
Adjusted EBITDA Development | 79,8 | 112,8 | 41,4 | 187,7 | ||||
Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen | – | 529,9 | – | 164,5 | ||||
Adjusted EBITDA Total | 1.540,5 | 2.110,1 | 37,0 | 2.254,4 | ||||
Zinsaufwand FFO | -267,5 | -361,9 | 35,3 | -397,7 | ||||
Laufende Ertragsteuern FFO | -58,2 | -97,3 | 67,2 | -65,2 | ||||
Konsolidierung*** | -45,9 | -73,1 | 59,3 | -97,1 | ||||
Group FFO | 1.168,9 | 1.577,8 | 35,0 | 1.694,4 | ||||
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern | 1.153,1 | 1.515,8 | 31,5 | 1.654,4 | ||||
- *Vorjahreswerte an neue Adjusted EBITDA-Definition (ohne Ergebnisse aus at-equity-Beteiligungen) angepasst, Anpassungen Adjusted EBITDA Total/Group FFO 9M 2021: 0,4 Mio. €, 12M 2021: 14,9 Mio. €.
- **Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen 9M 2022 in Höhe von 0,0 Mio. € (9M 2021: 0,9 Mio. €), 12M 2021: 0,9 Mio. €.
- ***Basierend auf der neuen Definition 2022 ohne Eliminierung IFRS 16-Effekt, davon Zwischengewinne 9M 2022: -22,4 Mio. € (9M 2021: -27,2 Mio. €), 12M 2021: -37,8 Mio. €, Rohertrag Development to hold 9M 2022: -41,0 Mio. € (9M 2021: -44,3 Mio. €), 12M 2021: -84,9 Mio. €, 9M und 12M 2021: FFO-at-equity-Effekt Deutsche Wohnen: 25,6 Mio. €.
Ende September 2022 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio (inklusive Deutsche Wohnen) von 549.010 eigenen Wohnungen (30.09.2021: 568.451), 163.727 Garagen und Stellplätzen (30.09.2021: 170.147) sowie 8.858 gewerblichen Einheiten (30.09.2021: 9.365). Hinzu kommen 72.386 Wohneinheiten (30.09.2021: 71.427), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden.
Erörterung der Ertragslage nach Segmenten
Segment Rental
Ende September 2022 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,2 % (30. September 2021: 2,7 %) weiterhin nahezu voll vermietet.
Die Segmenterlöse Rental stiegen im Neunmonatszeitraum 2022 im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen durch organisches Wachstum aufgrund von Neubau und Modernisierung auch unter Berücksichtigung des Anfang 2022 abgegangenen Berlin-Portfolios insgesamt um 1,5 % (9M 2021: 3,3 %) auf 1.789,0 Mio. € an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2022 1.439,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (9M 2021: 1.414,7 Mio. €), 267,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (9M 2021: 266,6 Mio. €) sowie 82,0 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (9M 2021: 81,4 Mio. €).
Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend)betrug insgesamt 3,3 % (3,5% per 30.09.2021). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 1,0 % (1,1 % per 30.09.2021) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,6 % (1,8 % per 30.09.2021). Insgesamt ergibt dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 2,6 % (2,9 % per 30.09.2021). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,7 % (0,6 % per 30.09.2021) zur organischen Mietsteigerung bei.
Per Ende September 2022 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,47 € pro m² (ohne Deutsche Wohnen) gegenüber 7,34 € pro m² per Ende September 2021. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende September 2022 bei 7,33 € pro m² (30.09.2021: 7,14 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 9,93 € pro m² (30.09.2021: 10,34 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,05 € pro m² (30.09.2021: 4,87 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.
Im Geschäftsjahr 2022 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie fortgesetzt. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar.
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau | ||||||||
in Mio. € | 9M 2021 | 9M 2022 | Veränderung in % | 12M 2021 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | 245,3 | 250,5 | 2,1 | 332,7 | ||||
Substanzwahrende Investitionen | 208,2 | 216,6 | 4,0 | 333,7 | ||||
Instandhaltungsleistungen | 453,5 | 467,1 | 3,0 | 666,4 | ||||
Modernisierungsmaßnahmen | 547,8 | 518,8 | -5,3 | 758,6 | ||||
Neubau (to hold) | 353,8 | 345,1 | -2,5 | 526,6 | ||||
Modernisierungs- und Neubauleistungen | 901,6 | 863,9 | -4,2 | 1.285,2 | ||||
Instandhaltungs-/Modernisierungs-/ | – | 424,3 | – | 234,0 | ||||
Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen | 1.355,1 | 1.755,3 | 29,5 | 2.185,6 | ||||
Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im Neunmonatszeitraum 2022 mit 291,3 Mio. € um 4,9 % über den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2021 von 277,8 Mio. €. Dazu haben insbesondere höhere Verwaltungskosten beigetragen. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 1.247,2 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2022 0,6% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.239,6 Mio. €.
Segment Value-add
Das Segment Value-add war weiterhin geringfügig von der Corona-Pandemie sowie von Kostensteigerungen bedingt durch den Ukraine-Krieg beeinflusst. Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2022 mit 916,5 Mio. € um 9,1 % über dem Neunmonatsvergleichswert 2021 von 840,1 Mio. €. Im Neunmonatszeitraum 2022 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 65,0 Mio. € bzw. 55,5 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2021 von 41,8 Mio. €, im Wesentlichen bedingt durch den Energievertrieb. Die konzerninternen Umsätze stiegen von 798,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 um 6,7 % auf 851,5 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2022 an.
Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Neunmonatszeitraum 2022 mit 800,6 Mio. € um 10,5 % über den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2021 von 724,5 Mio. €. Dazu trugen insbesondere gestiegene Energiekosten, höhere Baukosten sowie höhere Fremdleistungen bei.
Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 115,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2022 0,3% über dem Vergleichswert von 115,6 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021.
Segment Recurring Sales
Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Neunmonatszeitraum 2022 mit 378,6 Mio. € bzw. 10,3 % volumenbedingt mit 1.711 Wohnungsverkäufen (9M 2021: 2.367), davon 1.314 in Deutschland (9M 2021: 1.928) und 397 in Österreich (9M 2021: 439) unter dem Vergleichswert 2021 von 422,2 Mio. €. Dabei entfallen 272,9 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (9M 2021: 321,6 Mio. €) und 105,5 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (9M 2021: 100,6 Mio. €).
Der Verkehrswert-Step-up lag im Neunmonatszeitraum 2022 mit 43,9 % über dem Vergleichswert von 39,5 % im Neunmonatszeitraum 2021. Dazu haben im Wesentlichen deutlich höhere Step-ups bei Verkäufen in Österreich beigetragen.
Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Neunmonatszeitraum 2022 mit 11,2 Mio. € 20,0 % unter dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2021 von 14,0 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag volumenbedingt trotz verbesserter Marge im Neunmonatszeitraum 2022 mit 104,3 Mio. € um 1,1 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2021 von 105,5 Mio. €.
Ferner sind im Neunmonatszeitraum 2022 im Rahmen der Bestandsbereinigung 4.871 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (9M 2021: 620) mit Gesamterlösen in Höhe von 978,0 Mio. € (9M 2021: 49,5 Mio. €) veräußert worden. Darin enthalten ist auch der Paketverkauf Berlin aus dem Vonovia Portfolio. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 5,1 % im Berichtszeitraum 2022 unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2021 von 50,7 %.
Segment Development
Im Bereich Development to sell wurden im Neunmonatszeitraum 2022 insgesamt 636 Einheiten fertiggestellt (9M 2021: 580 Einheiten), davon 60 Einheiten in Deutschland (9M 2021: 496 Einheiten) und 576 Einheiten in Österreich (9M 2021: 84 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Neunmonatszeitraum 2022 bei 456,7 Mio. € (9M 2021: 328,8 Mio. €), davon entfielen 213,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2021: 174,3 Mio. €) und 243,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2021: 154,5 Mio. €). Der Anstieg der Verkaufserlöse im Jahr 2022 war im Wesentlichen bedingt durch einen Global Exit (Gäblerstraße). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Neunmonatszeitraum 2022 93,8 Mio. € (9M 2021: 58,5 Mio. €).
Im Bereich Development to hold wurden im Neunmonatszeitraum 2022 insgesamt 816 Einheiten (9M 2021: 786 Einheiten) fertiggestellt, davon 716 in Deutschland (9M 2021: 506 Einheiten), 100 in Schweden (9M 2021: 154 Einheiten; in Österreich 9M 2021: 126 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde im Berichtszeitraum 2022 ein Fair Value von 170,3 Mio. € (9M 2021: 162,2 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel vollständig auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2021: 96,5 Mio. €, Schweden 9M 2021: 21,4 Mio. €, Österreich 9M 2021: 44,3 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich im Neunmonatszeitraum 2022 auf 41,0 Mio. € (9M 2021: 44,3 Mio. €).
Die operativen Kosten Development lagen im Neunmonatszeitraum 2022 mit 23,7 Mio. € 1,3 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2021 von 24,0 Mio. €. Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2022 bei 112,8 Mio. € (9M 2021: 79,8 Mio. €).
Segment Deutsche Wohnen
Zum Ende des 3. Quartals 2022 lag der Wohnungsbestand von Deutsche Wohnen bei 140.079 Wohnungen. Mit einer Leerstandsquote in Höhe von 1,8 % war er weiterhin nahezu voll vermietet.
Im Neunmonatszeitraum 2022 erzielte die Deutsche Wohnen-Gruppe Segmenterlöse in Höhe von 906,9 Mio. €, davon entfielen im Wesentlichen 575,5 Mio. € auf Mieterlöse und 207,9 Mio. € auf Erlöse aus dem Pflegebereich.
Das Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen lag im Neunmonatszeitraum 2022 bei 529,9 Mio. €.
Ende September 2022 betrug die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Portfolio von Deutsche Wohnen 7,45 € pro m².
Insgesamt wurden im Neunmonatszeitraum 2022 11.786 Einheiten aus dem Portfolio von Deutsche Wohnen veräußert.