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Umweltbelange

Unter dem Aspekt Umweltbelange sind die von Vonovia als für das Unternehmen wesentlich identifizierten Themen „CO2-Reduktion im Immobilienbestand“ und „Nachhaltiger Neubau und Umbau“ zusammengefasst (siehe Wesentlichkeitsmatrix).

Die Begrenzung der Erderwärmung und der Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen gehören zu den wichtigsten gesamtgesellschaftlichen Herausforderungen der heutigen Zeit. Umwelt- und Klimaschutz haben dementsprechend eine herausragende Bedeutung innerhalb unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Maßgeblich für Vonovia sind dabei die Zielsetzungen auf internationaler Ebene wie das Pariser Klimaschutzabkommen und der Green Deal der Europäischen Union sowie auf nationaler Ebene das von der Bundesregierung verabschiedete Ziel der Klimaneutralität bis zum Jahr 2045.

Als Marktführer der Wohnungswirtschaft in Europa mit einem eigenen Wohnungsbestand von insgesamt 548.524 Wohneinheiten und unseren Developmentaktivitäten haben wir einen signifikanten Hebel für den Schutz von Umwelt und Klima. Im Vordergrund stehen für uns dabei die weitgehend direkt beeinflussbaren Treibhausgasemissionen, die sogenannten Scope-1- und -2-Emissionen. Diese entstehen durch die Versorgung unserer Gebäude mit Wärme und Warmwasser, wobei sich der überwiegende Teil des Gebäudebestands in Deutschland befindet. Auch die Treibhausgasemissionen der vorgelagerten Wertschöpfungskette sowie weitere Umweltaspekte gewinnen für uns an Bedeutung.

Vonovia hat sich das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2045 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand mit einer CO2-Intensität von unter 5 kg CO2-Äquivalente pro m² Mietfläche zu erreichen. Bis zum Jahr 2030 soll unser Gebäudebestand in Deutschland eine CO2-Intensität von unter 25 kg CO2e/m² aufweisen. Diese Ziele bestehen auch nach dem Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen unverändert fort und wurden im Jahr 2022 bestätigt. Auch sind verbindliche Zwischenziele für die nächsten fünf Jahre definiert.

Im Berichtsjahr haben wir die Kompatibilität des Vonovia Klimapfads mit dem Ziel des Pariser Klimaabkommens durch das XDC-Modell von right.based on science berechnen lassen. Das XDC-Modell rechnet die CO2-Emissionen entsprechend unseres Klimapfads in eine Gradzahl um, die ausdrückt, wie stark sich die Erdtemperatur erhöhen würde, wenn die ganze Welt die gleiche Klima-Performance aufweisen würde wie Vonovia. Demzufolge ist unter Berücksichtigung bereits geplanter Verkäufe der Vonovia Klimapfad mit einer Erderwärmung von 1,4° Celsius kompatibel. Als Benchmark diente dabei der 1,5°-Zielpfad des Carbon Risk Real Estate Monitors (CRREM) für Mehrfamilienhäuser in Deutschland (Stand: Juli 2021).

Klimapfad Vonovia: Strategie zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands

Die Festlegung und Umsetzung des Klimapfads ist Teil unserer systematischen Auseinandersetzung mit dem Klimawandel – bezogen sowohl auf Vonovias Beitrag zur Begrenzung des Klimawandels als auch auf die Folgen des Klimawandels auf die Geschäftsentwicklung unseres Unternehmens. Unser Klimapfad vereint hohe Ambitionen bei der CO2-Reduktion mit der für seine Umsetzung erforderlichen Wirtschaftlichkeit. Bei seiner Weiterentwicklung haben wir sowohl die Risiken im Blick, die sich z. B. durch zukünftig steigende Preise für die Verursachung von CO2-Emissionen oder die Auswirkungen des Klimawandels auf unsere Gebäude ergeben, als auch die Chancen z. B. in Form von klimaresilienten und besonders wettbewerbsfähigen Quartieren. Eine wichtige Orientierung sind dabei die Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD).

Für die Analyse der mit dem Klimawandel verbundenen physischen Risiken hat Vonovia im Berichtsjahr gemeinsam mit Deutsche Wohnen ein IT-Tool gemäß den Vorgaben der EU-Taxonomie entwickelt. Es ermöglicht, physische Klimarisiken für den konzernweiten Bestand auf Basis der vorgegebenen Klimaszenarien (RCP2.6, RCP4.5 und RCP8.5) fortlaufend zu ermitteln und zu bewerten.

Dieses sogenannte Klimarisiko-Tool deckt das Portfolio und die Developmentprojekte von Vonovia in Deutschland, Österreich und Schweden ab und dient dazu, wesentliche Beeinträchtigungen unserer Geschäftsaktivität durch die Folgen des Klimawandels auf Portfolio- und Objektebene zu analysieren. Die erfassten Klimagefahren sind dabei Hitze, Kälte, Dürre, Zunahme von Niederschlag, Wind bzw. Sturm, Schneelast und Überflutungen. Je nach Granularität der verfügbaren Datenquelle messen wir Klimarisiken auf Objekt- oder Quartiersebene und können für jedes Gebäude im Bestand eine Bewertung der Klimarisiken vornehmen.

Maßgeblich für die Risikobewertung ist das Szenario RCP4.5, welches nach Einschätzung der Vereinten Nationen (UNEP Emissions Gap Report 2022) eine Zunahme der globalen Durchschnittstemperatur repräsentiert, die durch die gegenwärtig umgesetzten und festgelegten nationalen Klimaschutzbeiträge wahrscheinlich zu erwarten ist. In diesem Szenario ist für keine der Klimagefahren bis zum Zeitpunkt 2045 ein wesentliches Risiko ermittelt worden.

Im Rahmen der Quartiersstrategie sollen zukünftig Anpassungslösungen auf Portfolioebene definiert und anschließend für jene Objekte oder Quartiere individuell umgesetzt werden, bei denen auf entsprechender Ebene wesentliche Risiken bestehen. Zu den Anpassungsmaßnahmen zählen insbesondere die Dämmung von Gebäuden und der Austausch von Fenstern für Wärme- und Kälteschutz, die Verschattung durch Jalousien und Rollläden sowie angemessene Vorrichtungen zur Versickerung und Aufnahme größerer Niederschlagsmengen. Die individuellen Erkenntnisse aus der Klimarisikoanalyse fließen zukünftig in die spezifischen Quartierssteckbriefe ein, die die Leitlinien für die Bewirtschaftung eines Quartiers darstellen.

Umsetzung der TCFD-Empfehlungen bei Vonovia

Umsetzung der TCFD-Empfehlungen bei Vonovia

Inhalte der Empfehlungen

Umsetzung bei Vonovia

Weitere Informationen

Governance

Organisations­struktur des Unternehmens im Hinblick auf klimabedingte Risiken und Chancen

Der Gesamtvorstand trägt Verantwortung für Nachhaltigkeit und Klimaschutz sowie klimabezogene Risiken und Chancen.

Geschäftsbericht 2022:Das UnternehmenUnternehmens­strukturNachhaltigkeits­management bei VonoviaUnternehmens­steuerungUmweltbelangeChancen und RisikenNachhaltigkeitsbericht 2021:Umwelt und Klima

Management von Chancen und Risiken

Das Nachhaltigkeitsgremium, bestehend aus Gesamtvorstand und Vertretern der zentralen Fachbereiche Nachhaltigkeit/Strategie, Controlling, Kommunikation, Investor Relations und Rechnungs­wesen, entscheidet über Strategie und Ziele und überwacht den Fortschritt.

Der zentrale Bereich Nachhaltigkeit/Strategie im Ressort des CEO koordiniert und treibt die Entwicklung und Umsetzung relevanter Maßnahmen voran.

Klimabezogene Risiken werden im Rahmen des unternehmens­weiten Risikomanagementprozesses halbjährlich ermittelt und erhoben, der Prozess wird koordiniert durch Controlling; der Vorstand entscheidet final über die Risikobewertung.

Die energetische Modernisierung im Bestand wird für Deutschland durch den CRO (Regionen und Portfoliomanagement), für Österreich durch CDO und für Schweden durch CEO von Victoriahem verantwortet.

Die technische Umsetzung sowie der Einsatz neuer Technologien erfolgen durch den Value-add-Bereich.

Nichtfinanzielle Steuerungsgröße innerhalb der Unternehmens­steuerung ist der Sustainability Performance Index (SPI). Er enthält die CO₂-Intensität des Gebäudebestands in Deutschland sowie die Primärenergiebedarfsziele für Developmentprojekte.

Strategie

Gegenwärtige und potenzielle Auswirkungen klimabedingter Risiken und Chancen auf die Geschäfts­tätigkeit, die Strategie und die Finanzplanung

Klimaschutz und CO₂-Reduktion ist als ein wesentlicher Treiber für den langfristigen Geschäftserfolg elementarer Bestandteil der Unternehmensstrategie.

Geschäftsbericht 2022:Das UnternehmenUnternehmens­strukturNachhaltigkeits­management bei VonoviaUnternehmens­steuerungUmweltbelangeChancen und RisikenNachhaltigkeitsbericht 2021:Umwelt und Klima

Management von Chancen und Risiken

Verbindlicher Klimapfad unter Berücksichtigung verschiedener Szenarien und in Zusammenarbeit mit Wissenschaft definiert.

Umfassendes Modernisierungsprogramm zur Steigerung der Energieeffizienz sowie Einsatz von Quartierslösungen mit erneuerbaren Energien (fuel switch).

Derzeit keine wesentlichen physischen Risiken festgestellt; transitorische Risiken u. a. über die Gesetzgebung in Deutschland (CO₂-Bepreisung) und der Europäischen Union sowie durch mangelnde Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungen und Aufbau erneuerbarer Energieerzeugung (Balance zwischen Investitionen und Umlagemöglichkeit bzw. Bezahlbarkeit für Mieter).

Chancen insbesondere durch Optimierung im Quartierszusammenhang und eigene dezentrale Energieerzeugung zur Wärmeversorgung und Bereitstellung von Mieterstrom aus erneuerbaren Energiequellen, insb. über Photovoltaik.

Risikomanagement

Prozesse zur Identifikation, Bewertung und zum Management klimabezogener Risiken

Klimarisiken sind Teil des unternehmensweiten Risikomanagement­prozesses; halbjährliche Bewertung aller Risiken durch Management.

Geschäftsbericht 2022:StrategieNachhaltigkeits­management bei VonoviaUmweltbelangeRisiko­bewertung unter Nach­haltig­keits­aspektenNachhaltigkeitsbericht 2021:Umwelt und Klima

Neubau und Umbau

Physische Risiken werden unter Verwendung verschiedener IPCC-Szenarien in einem eigenen Tool vewertet. Wesentliche Risiken werden in der Weiterentwicklung der Quartiere und in der Planung der Developmentprojekte aufgegriffen und ensprechende Anpassungslösungen definiert und umgesetzt.

Die Klimarisikoanalyse über das Klimarisikotool zeigt keine wesentlichen physischen Risiken für den Gebäudebestand der Vonovia.

Kennzahlen und Ziele

Kennzahlen und Ziele, die zur Bewertung und Steuerung relevanter klimabezogener Risiken und Chancen verwendet werden

Umfassende CO₂-Bilanz für Gebäudebestand und Geschäftsbetrieb gemäß GHG emission protocol und IW.2050

Geschäftsbericht 2022:StrategieUnternehmens­steuerungUmweltbelangeNachhaltigkeitsbericht 2021:Umwelt und Klima

Nachhaltiges Bauen und Entwickeln

Umweltkennzahlen

CO₂e im Portfolio (in Deutschland) 2022: 1.019.431 Tonnen (scopes 1, 2, 3*)

Ausbau erneuerbarer Energien über PV: 533 Anlagen mit 19,3 MWp Nennleistung

Ziele:

Nahezu klimaneutraler Gebäudebestand bis 2045 (< 5 kg CO₂e/m² Mietfläche)

Reduktion der CO₂-Intensität von aktuell 33,0 auf <25 kg CO₂e/m² Mietfläche bis 2030 in Deutschland

Installation von Photovoltaik-Anlagen mit Nennleistung von rund 280 MWp bis 2030

Senkung des durchschnittlichen Primärenergiebedarfs im Neubau auf 27 kWh/m² bis 2025

  1. *Scope 3.3: „Brennstoff- und energiebezogene Emissionen der Vorkette“

CO2-Reduktion im Immobilienbestand

Der zentrale Indikator für die Steuerung unserer Klima-Performance ist die CO2-Intensität des Gebäudebestands. Sie ist auch ein besonders wichtiger Bestandteil des Sustainability Performance Index (SPI) und damit der Unternehmenssteuerung. Im Berichtsjahr lag die CO2-Intensität für den Gebäudebestand in Deutschland bei 33,0 kg CO2e/m² (2021: 38,4 kg CO2e/m², exklusive Deutsche Wohnen). Da wir im Berichtsjahr die im Vorjahr angekündigte Umstellung bei der CO2-Bilanzierung der Fernwärme auf die sogenannte Carnot-Methode vorgenommen haben, sind die Werte nur eingeschränkt vergleichbar. Methodenbereinigt beträgt die Verringerung zum Vorjahreswert rund 10 % (CO2-Intensität 2021 bei Berücksichtigung der Carnot-Methode: 35,6 kg CO2e/m², exklusive Deutsche Wohnen). Die CO2-Intensität liegt damit bereits auf dem Niveau des Planwerts für das Jahr 2023. Dies ist neben den Modernisierungsmaßnahmen auch auf unser weiter verbessertes Monitoring zurückzuführen, in dessen Zuge zahlreiche Energieausweise aktualisiert und die spezifischen Emissionswerte eines großen Fernwärmeanbieters berücksichtigt wurden. Da wir damit bereits den ursprünglichen Planwert für 2023 von 33,0 kg CO2e/m² erreicht haben, gefährden die aufgrund gestiegener Baukosten und des veränderten Zinsumfelds gesenkten Erwartungen zur Modernisierung im Jahr 2023 das Einhalten unseres Klimapfads nicht.

Wesentlicher Leistungsindikator – CO2-Intensität des Bestandsportfolios (in Deutschland)

Wesentlicher Leistungsindikator – SPI

Kategorie

Einheit

2021

2022

Ziel 2023

CO₂-Intensität des Bestandsportfolios Vonovia SE (in Deutschland)*

kg CO₂e/m² Wohnfläche

38,4

**

33,0

in etwa auf Vorjahres­niveau***

  1. *Gesamter Bestand, basierend auf Endenergiebedarf aus Energieausweisen und bezogen auf Mietfläche, teilweise inkl. spezifischer CO₂-Faktoren von Fernwärmeversorgern.
  2. **Exkl. Deutsche Wohnen.
  3. ***CO2-Intensität in 12/2022 geringer als in Planung erwartet, daher Planwert 2023 in etwa auf Vorjahresniveau.

Zur Umsetzung des Vonovia Klimapfads haben wir drei Hebel identifiziert: die umfassende energetische Modernisierung, die Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier sowie eine tiefgreifende Transformation des Energiesektors.

Die energetische Modernisierung zur Steigerung der Energieeffizienz ist ein Grundpfeiler unseres Klimapfads. Um den optimalen Modernisierungspfad für den Bestand zu ermitteln, wurde durch Vonovia das Dekarbonisierungstool (DKT) entwickelt, in dem sowohl ökologische als auch wirtschaftliche Zielvorgaben einbezogen werden. Das DKT zeigt auf, wie und in welchem Zeitrahmen die Quartiere jeweils modernisiert werden müssen, um das übergeordnete Konzernziel zu erreichen. Für alle Quartiere werden zukünftig differenzierte Lösungskonzepte ermittelt, die in der jeweiligen Planung der Quartiersentwicklung konkretisiert werden.

Im Berichtsjahr wurde dafür ein neuer End-to-End-Prozess zur effizienten Kooperation aller beteiligten Fachbereiche in der Quartiersentwicklung definiert. Die Quartiersberater nehmen hierbei die Schnittstellenfunktion zwischen den verschiedenen Stakeholdern ein, bündeln die Bedarfe und Informationen im Kontext der Quartiersentwicklung und sind das Bindeglied zwischen den internen Bereichen von Vonovia. Zukünftig können so die einzelnen Quartiere individuell betrachtet und damit passgenaue und wirtschaftlich sinnvolle Konzepte im Sinne eines Baukastenprinzips für skalierbare Lösungen mit dem Fokus auf die Kopplung der Sektoren Wärme, Strom und Mobilität erstellt werden. Wir setzen dabei auf eine ganzheitliche Betrachtung des Quartiers, bei der sowohl die Modernisierung der Gebäudehülle (Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und Dachböden sowie Austausch von Fenstern) als auch eine Umstellung der Energieversorgung hin zu klimafreundlichen Systemen im Zusammenhang betrachtet wird. Wir sind der Meinung, dass viele integrierte Lösungen hinsichtlich der Energieversorgung mit erneuerbaren Energien und CO₂-Optimierung nur in größeren Siedlungszusammenhängen technisch und wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden können.

Die Aktivitäten zur energetischen Modernisierung werden im Ressort des Chief Rental Officers (CRO) federführend durch das Portfoliomanagement koordiniert. In Zusammenarbeit mit den Regionen werden gezielt die zu modernisierenden Quartiere ausgewählt und der optimale Modernisierungsgrad für jedes Gebäude bestimmt. Die Freigabe der Investitionen für die Modernisierungsprogramme erfolgt durch den Gesamtvorstand.

Für zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen werden öffentliche Förderprogramme in Anspruch genommen, um die Kosten für unsere Mieter möglichst gering zu halten. Hierfür spielt insbesondere die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG) eine entscheidende Rolle. Planungen im Immobilienbereich haben langfristig ausgerichtete Zeithorizonte und sind gerade im Quartierskontext komplex. Die mehrfach kurzfristig geänderten Förderbedingungen der BEG haben im Berichtsjahr unsere Planungen jedoch erschwert.

Für eine erfolgreiche Umsetzung unseres Klimapfads benötigen wir verlässliche Rahmenbedingungen und planbare Förderbedingungen. Die Aufnahme der Fernwärme in das CO2-Kostenaufteilungsgesetz erzeugt einerseits einen Anreiz zur Emissionsreduktion, stellt andererseits aber eine zusätzliche Belastung für zukünftige Investitionsmöglichkeiten dar.

Im Berichtsjahr konnte insgesamt eine Sanierungsquote von 1,9 % (exklusive Deutsche Wohnen) erreicht werden. Die Verringerung im Vergleich zum Vorjahr (2021: 2,3 %) ist dabei u. a. auf die neuen Förderbedingungen und die Umstellung der internen Steuerungslogik auf die Quartiersebene zurückzuführen, die eine komplexere und damit auch längere Planung erfordert. Im kommenden Jahr soll die Sanierungsquote aufgrund des schwierigen Zinsumfelds, gestiegener Baukosten sowie geringerer Förderung zwischen 0,3 % und 0,8 % liegen.

Wesentlicher Leistungsindikator – Sanierungsquote (in Deutschland)

Wesentlicher Leistungsindikator

Kategorie

Einheit

2021

2022

Planwert 2023

Sanierungsquote (in Deutschland)*

%

2,3

1,9

0,3–0,8

  1. *Exkl. Deutsche Wohnen, Planwert 2023 inkl. Deutsche Wohnen.

Um die energetische Gebäudesanierung mittel- und langfristig noch kosteneffizienter zu machen, haben wir im Berichtsjahr die serielle Sanierung vorangetrieben. In Bochum wurde ein Projekt zur Sanierung von 24 Wohnungen nach dem Energiesprong-Prinzip abgeschlossen. Weitere Projekte zur seriellen Sanierung werden aktuell vorbereitet. Darüber hinaus verfolgt Vonovia den Ansatz der digitalen Fernüberwachung von Heizungsanlagen zur optimierten Betriebsführung und frühzeitigen Erkennung von Störungen.

Bei der Heizungsmodernisierung haben wir vor dem Hintergrund der aktuellen Situation auf den Energiemärkten begonnen, die Elektrifizierung der Wärmegewinnung zu beschleunigen. Daher haben wir im Berichtsjahr eine Wärmepumpeninitiative gestartet und nehmen damit eine Vorreiterrolle bei der Installation von Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern ein. Diese stellt einen zusätzlichen Baustein für die Umsetzung unseres Klimapfads dar. Ziel ist es dabei, die CO2-Intensität von Gebäuden mit bereits gutem Energieeffizienzstandard zusätzlich zu reduzieren und somit den Gasbedarf im Portfolio um bis zu 30 % zu senken. In einer ersten Pilotcharge werden dabei in Dortmund monoenergetische Systeme in 50 Heizverbünden mit über 100 Gebäuden eingebaut. Aufbauend auf den Erkenntnissen soll die Initiative im Jahr 2023 auf weitere Regionen ausgeweitet werden. Hierbei stoßen wir immer wieder auf Hindernisse, insbesondere durch Dauer und Kosten der Erweiterung von elektrischen Hausanschlüssen, die es auf Dauer politisch zu lösen gilt. Wir beteiligen uns am politischen Diskurs zum Wärmepumpenhochlauf und setzen uns für praktikable Lösungen ein.

Ein weiterer Baustein für die Umsetzung des Klimapfads ist die Erhöhung der Energieerzeugung aus erneuerbaren Quellen. Bereits 2021 hat Vonovia dazu ein langfristig angelegtes Programm zum Ausbau der Photovoltaik-Kapazitäten gestartet. Im Berichtsjahr war Vonovia im Besitz von 533 Photovoltaik-Anlagen mit einer installierten Leistung von 19,3 MWp. Das Ziel von 24,4 MWp wurde aufgrund von Lieferschwierigkeiten und Verzögerungen bei den Netzbetreibern nicht erreicht.

Durch den Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen ist das Gesamtpotenzial gewachsen. Unser neues Ziel ist es, die zusätzliche pro Jahr installierte Leistung kontinuierlich zu steigern und bis 2030 eine installierte Leistung von rund 280 MWp zu erreichen (ggü. 18,0 MWp im Jahr 2021). Dabei liegt der Fokus seit 2022 ausschließlich auf Mieterstromanlagen, bei denen der erzeugte Strom direkt im Quartier genutzt wird – für die Versorgung unserer Mieter sowie für den Betrieb von Wärmepumpen. Die Installation ist daher auch eng mit der Wärmepumpeninitiative sowie mit dem Modernisierungsprogramm verzahnt.

Die gesamten Aktivitäten zu erneuerbaren Energien und Energievertrieb sind im Geschäftsbereich Value-add organisiert und werden von einer Generalbevollmächtigten geleitet, die direkt an den Chief Transformation Officer (CTO) von Vonovia berichtet. Um die Ziele zur PV-Leistung zu erreichen, investieren wir auch in eigene Kapazitäten für die Installation und schaffen insgesamt rund 100 neue Arbeitsplätze. Im Jahr 2023 soll die installierte Leistung auf rund 43 MWp mehr als verdoppelt werden. Langfristig wollen wir bis 2050 alle geeigneten Dächer im deutschen Bestand mit Photovoltaik-Anlage bestücken.

Wesentlicher Leistungsindikator – Anzahl Photovoltaik-Anlagen

Wesentlicher Leistungsindikator

Kategorie

Einheit

2021

2022

Ziel 2023

Anzahl Photovoltaik-Anlagen*

Anzahl

510

533

Installierte Leistung

MWp

18,0

19,3

43,3

  1. *Photovoltaik-Anlagen im Besitz von Vonovia zum Stichtag 31.12.

Das im Bereich Innovation & Business Building neu aufgebaute Team Energieinnovation unterstützt aktiv die Zielerreichung des Klimapfads durch die Analyse und Prüfung innovativer Technologien. Hierbei konnten bereits entlang des stringenten Innovationsprozesses neue Technologien gezielt gescoutet und unter Einbindung relevanter Stakeholder bis zur Bewertung der technischen Umsetzbarkeit sowie Wirtschaftlichkeit gesteuert werden. Im Fokus steht insbesondere die Prüfung von innovativen Erzeugungs- und Speicherlösungen im Rahmen der dezentralen Energieversorgung.

Über die eigene Energievertriebsgesellschaft (VESG) bietet Vonovia ihren Kunden den Bezug von Strom aus erneuerbaren Energien an. Durch die Bereitstellung von im Quartier erzeugtem oder zertifiziertem Grünstrom versorgen wir sie mit preisgünstigem Strom und unterstützen sie bei der Vermeidung von Treibhausgasemissionen. Unser Ziel ist, zum Nutzen unserer Kunden und der Umwelt den Anteil selbst produzierter Energie zu maximieren und auch für unsere wohnungsnahen Angebote, z. B. E-Mobilität, zu nutzen. Der Bezug von zertifiziertem Grünstrom für die Versorgung der Allgemeinflächen liefert einen weiteren Beitrag zu unserer Klimastrategie.

Ein weiterer Bestandteil unseres Klimapfads ist die Bereitstellung ausreichender Mengen an CO₂-freier Fernwärme und Strom durch die Energiewirtschaft. Voraussetzung dafür ist, dass der Energiesektor die von der Politik gesetzten Ziele des Kohleausstiegs und der Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien an der Energie- bzw. Stromerzeugung umsetzt. Als wichtigen Schritt dorthin sehen wir den Vorschlag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) zur kommunalen Wärmeplanung. Diese kann langfristige Planungssicherheit hinsichtlich der Verfügbarkeit von Fernwärme in den Kommunen schaffen. Hierbei ist insbesondere eine integrierte Betrachtung von Wärme- und Stromerzeugung unter Berücksichtigung aller Akteure wichtig. Fernwärme ist immer dort ein wichtiger Hebel für uns, wo es wirtschaftlich möglich ist, weitere Bestände an ein Fernwärmenetz anzuschließen und gleichzeitig die Dekarbonisierung der Wärmeerzeugung konsequent vorangetrieben wird. Daher hat Vonovia sich im Berichtsjahr intensiv mit den Dekarbonisierungsstrategien der wichtigsten Fernwärmeanbieter auseinandergesetzt und daraus Handlungsoptionen abgeleitet, die in die langfristige Quartiersstrategie einfließen.

In Österreich werden die Aktivitäten für die energetische Modernisierung wie das gesamte operative Geschäft in Österreich unter dem Dach der BUWOG vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und dort vom Bereich Immobilienmanagement geführt. Seit 2011 ist die BUWOG Partner des „klimaaktiv Pakt“ des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie. Im Rahmen des Pakts hat die BUWOG das Ziel definiert, bis 2030 eine Reduktion von 55 % gegenüber dem Basisjahr 2005 zu erreichen. Der Großteil der CO₂-Reduktion wird auf das Konto von Modernisierungen und Verbesserungen im Bestand gehen, insbesondere energetische Sanierung, Effizienzsteigerung bei der Beheizung und Umstellung auf umweltfreundlichere Energieträger. Zudem sollen bis 2030 alle Ölheizungen ersetzt werden und damit fünf Jahre früher als gesetzlich vorgeschrieben. Die BUWOG verfügt seit 2013/2014 in Österreich und seit 2018 in Deutschland über ein zertifiziertes Energiemanagementsystem nach ISO 50001, ein freiwilliges Instrument, um die Energie-Performance systematisch zu steuern und kontinuierlich zu verbessern. Durch die damit verbundene prozessuale Verankerung im Unternehmen und klare Ziele werden die Energieeffizienz gesteigert, Energieverbräuche gesenkt und die Energiekosten reduziert.

In Schweden werden die Bestandsgebäude der Victoriahem nahezu vollständig mit Fernwärme versorgt, deren Erzeugung bereits heute einen sehr niedrigen CO₂-Ausstoß verursacht. Der Weg zur Klimaneutralität wird daher auch überwiegend durch die weitere Dekarbonisierung der Wärmeversorgung sowie die stetige Verbesserung der Energieeffizienz bestimmt. So ist es das Ziel, bis 2030 den Energieverbrauch pro m² um 30 % zu verringern im Vergleich zu 2015. Im Jahr 2022 ist Victoriahem zudem der „Allmännyttans klimatinitiativ“ des schwedischen Wohnungsverbands beigetreten, die ebenfalls das Ziel einer CO2-freien Energieversorgung bis 2030 hat.

Nachhaltiger Neubau und Umbau

Mit den Neubauaktivitäten schafft Vonovia dringend benötigten neuen und bezahlbaren Wohnraum, insbesondere in Ballungsgebieten. Das unter der Marke BUWOG firmierende Developmentgeschäft ist sowohl in der Entwicklung hochwertiger Wohnquartiere für den Eigenbestand (to hold) und für den Direktverkauf (to sell) in Deutschland und Österreich als auch in der Nachverdichtung und Gebäudeaufstockung im Rahmen der Entwicklung der Bestandsquartiere in Deutschland aktiv. Die Aktivitäten des BUWOG-Developmentgeschäfts in Deutschland und Österreich werden vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und die jeweiligen Developmentprojekte über den Vorstand freigegeben.

Bestimmt wird unser Handeln von einem ganzheitlichen Quartiersgedanken, durch den wir Planungskompetenzen und bauliche Maßnahmen im Sinne eines Developments bündeln. Dazu zählt auch der verstärkte Fokus auf Aufstockung und Nachverdichtung, um so zusätzlichen Wohnraum bei gleichzeitiger Minimierung von Flächenversiegelung zu schaffen. Erweitert wird unser Ansatz durch unsere BIM (Building Information Management)-Strategie, durch die wir Erkenntnisse zum gesamten Lebenszyklus unserer Quartiere gewinnen und daraus Maßnahmen ableiten können. Dies trägt einer langfristigen Nachhaltigkeitsorientierung Rechnung, bei der der Gesamtprozess von der Grundstücksfindung zur Schlüsselübergabe und schlussendlich zum Rückbau betrachtet wird, um so den Einfluss eines Gebäudes auf seine Umwelt, Emissionen und den Ressourcenverbrauch zu reduzieren. Bei Neu- und Umbauprojekten achtet Vonovia intensiv auf eine optimierte energetische Gestaltung und den Einsatz erneuerbarer Energien. Dies erreichen wir u. a. durch die Verwendung der deutschen Effizienzhausstandards bzw. der Neubaukriterien des österreichischen „klimaaktiv Pakts“.

Als wichtigster nicht finanzieller Leistungsindikator im Development dient der durchschnittliche Primärenergiebedarf der neugebauten Gebäude bezogen auf die Mietfläche. Diese Kennzahl ist Teil des Nachhaltigkeits-Performance Index (SPI) sowie des Planungsprozesses und muss bei allen Vorstandsfreigaben von Neubau- und Developmentprojekten transparent gemacht werden. Im Jahr 2022 betrug der durchschnittliche Primärenergiebedarf 37,7 kWh/m² und Jahr und lag damit unter dem Niveau des Vorjahres und unter dem Ziel für das Jahr 2022, bei dem wir von einem gegenüber 2021 deutlich höheren Wert ausgegangen waren. Grund dafür ist insbesondere die frühere Fertigstellung eines im Verhältnis großen Projekts mit niedrigem Primärenergiebedarf. Für 2023 rechnen wir mit einem deutlich niedrigeren Primärenergiebedarf.

Wesentlicher Leistungsindikator – Durchschnittlicher Primärenergiebedarf Neubau

Wesentlicher Leistungsindikator – SPI

Kategorie

Einheit

2021

2022

Ziel 2023

Durchschnittlicher Primärenergiebedarf Neubau*

kWh/m² p.a

38,6

**

37,7

31,3

  1. *Basierend auf Energieausweisen, ohne reine Gewerbeprojekte und Aufstockungen.
  2. **Exkl. Deutsche Wohnen.

Darüber hinaus ist im Berichtsjahr ressourcenschonendes und umweltbewusstes Bauen und insbesondere die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus stärker in den Vordergrund gerückt. Im Rahmen unseres Dialogprozesses „Perspektiven zur Zukunft des Bauens“ haben wir gemeinsam mit Vertretern der Wissenschaft, Baustoffherstellern, Planern und Bauindustrie die erforderlichen Rahmenbedingungen für klimaneutrales Bauen diskutiert. Die Ergebnisse haben wir im November auf unserer Abschlusskonferenz vorgestellt und mit Vertretern der Politik diskutiert. Vonovia hat sich dabei zu einer stärkeren Berücksichtigung der Lebenszyklusbetrachtung und zum verstärkten Einsatz nachhaltiger und aus nachwachsenden Rohstoffen hergestellten Baustoffe verpflichtet. Ebenso soll die Steigerung der Kreislauffähigkeit der Konstruktionen und Bauprodukte sowie die stärkere Kooperation mit unseren Lieferanten zukünftig eine größere Bedeutung haben.

Im Jahr 2023 werden wir diese Ziele in konkrete Maßnahmen überführen und unsere Prozesse dahingehend weiterentwickeln. Der Dialogprozess zeigt dabei auf, dass insbesondere die Politik die Rahmenbedingungen anpassen muss und fordert u. a. die Harmonisierung und Vereinfachung der Regularien, die Beschleunigung der Zulassungsverfahren für nachhaltige Materialien, höhere Fördersätze für die Verwendung von nachhaltigen Baustoffen, die Stärkung zentraler Sammel- und Rücknahmesysteme sowie verpflichtende Rückbaukonzepte für Neubauten.

Wir legen großen Wert auf die Gestaltung des Wohnumfelds und die Erhaltung von Biodiversität. Zahlreiche Objekte sind mit Grünflächen versehen, die auf Erdgeschossebene, Dach- oder Fassadenflächen als natürlicher Lebensraum für Flora und Fauna dienen. Neben optischen Effekten bieten die Begrünungen auch praktischen Mehrwert, indem sie z. B. den Ablauf von Regenwasser in die teils überlastete städtische Kanalisation verzögern und einen erheblichen Beitrag zum Mikroklima, insbesondere zur Vermeidung von Wärmeinseleffekten in dicht bebauten Gebieten, leisten. Zudem wird auch in der Bauphase auf Ressourcenschonung und Umweltschutz geachtet.