Gesamtentwicklung des Konzerns

Geschäftsentwicklung 2022 im Überblick

Bei der Analyse der Geschäftszahlen 2022 ist zu berücksichtigen, dass nur eine eingeschränkte Vorjahresvergleichbarkeit gegeben ist, da das Zahlenwerk von Deutsche Wohnen erst seit dem 30. September 2021 in den Vonovia Konzernabschluss einbezogen ist. Zum Ende des 4. Quartals 2022 wurde das Segment Deutsche Wohnen aufgelöst und in die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege überführt.

Insgesamt verzeichnete Vonovia im Jahr 2022 eine stabile Geschäftsentwicklung trotz Ukraine-Krieg und daraus resultierener Preis- und Zinsentwicklung und weiterhin andauernder Corona-Pandemie.

In den eigenen Bestand haben wir für Neubau- und Modernisierung insgesamt rund 1,4 Mrd. € (2021: 1,4 Mrd. €) sowie für Instandhaltung rund 0,9 Mrd. € (2021: 0,8 Mrd. €) investiert. Dabei haben wir 2.071 Wohnungen (2021: 1.373) durch Neubau fertiggestellt. Hinzu kommen 1.678 für den Verkauf bestimmte fertiggestellte Wohnungen (2021: 827).

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns zuletzt prognostizierten Steuerungskennzahlen und deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2022. Im Vergleich der aktuellen Konzernzahlen zum Vorjahr ist zu berücksichtigen, dass in den Geschäftszahlen 2021 die per 30. September 2021 erstkonsolidierte Deutsche Wohnen-Gruppe nur mit den Ergebnisbeiträgen des 4. Quartals 2021 enthalten ist.

Die Segmenterlöse Total lagen im Jahr 2022 mit rund 6,3 Mrd. € um 19,9 % über dem Vorjahreswert von rund 5,2 Mrd. €. Maßgeblich für diesen Anstieg waren im Wesentlichen die zusätzlichen Mieteinnahmen durch Deutsche Wohnen sowie die Erlöse aus dem Pflegesegment, die im Jahr 2022 mit ihrem Gesamtjahresbeitrag einfließen, während sie im Jahr 2021 nur mit dem Beitrag für das 4. Quartal berücksichtigt wurden.

Das Adjusted EBITDA Total lag mit 2.763,1 Mio. € im Jahr 2022 22,6 % über dem Vorjahreswert von 2.254,4 Mio. €. Mit Ausnahme der Segmente Value-add und Development verzeichneten alle übrigen Segmente ein Wachstum beim Adjusted EBITDA. Das Adjusted EBITDA Rental stieg von 1.778,5 Mio. € im Jahr 2021 auf 2.233,5 Mio. € im Jahr 2022 an. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stieg von 113,2 Mio. € im Jahr 2021 auf 135,1 Mio. € im Jahr 2022 an. Das Adjusted EBITDA Pflege stieg von 23,5 Mio. € im Jahr 2021 auf 84,6 Mio. € im Jahr 2022 an. Das Adjusted EBITDA Development lag mit 183,2 Mio. € im Jahr 2022 nahezu auf dem Vorjahreswert von 185,4 Mio. €. Das Adjusted EBITDA des Segments Value-add lag mit 126,7 Mio. € im Jahr 2022 unter dem Vorjahreswert von 153,8 Mio. €.

Der Group FFO stieg 2022 um 20,1 % auf 2.035,6 Mio. € (2021: 1.694,4 Mio. €) an. Dies entspricht einem Group FFO pro Aktie von 2,56 € (2021: 2,18 €). Zu dem Group FFO-Anstieg trug im Wesentlichen Deutsche Wohnen, die im Jahr 2022 mit ihrem Gesamtjahresbeitrag einfließt (2021: nur mit dem Beitrag für das 4. Quartal), sowie das verbesserte Adjusted EBITDA Rental, Recurring Sales und Pflege bei. Der Group FFO-Zinsaufwand lag 2022 mit 493,8 Mio. € 24,2 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 397,7 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen durch einen Anstieg des Zinszahlungssaldos (Gesamtjahresbeitrag Deutsche Wohnen in 2022 vs. Quartalsbeitrag 4. Quartal 2021) begründet. Die laufenden Ertragsteuern FFO lagen mit 145,0 Mio. € im Jahr 2022 im Wesentlichen aufgrund des Zugangs Deutsche Wohnen über dem Vergleichswert des Vorjahres von 65,2 Mio. €. Die Konsolidierungseffekte lagen mit 88,7 Mio. € im Jahr 2022 8,7 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 97,1 Mio. €.

Der EPRA NTA pro Aktie lag mit 57,48 € im Jahr 2022 8,2% unter dem Vorjahreswert von 62,63 €. Maßgeblich für die Entwicklung der Nettovermögenskennzahlen war das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties von -1.269,8 Mio. € im Jahr 2022 (2021: 7.393,8 Mio. €). Auch die Ausschüttung der Bardividende in Höhe von 672,4 Mio. € im Jahr 2022 (2021: 486,0 Mio. €) wirkte sich auf die Kennzahl aus. Durch die Schaffung des neuen Teilportfolios Recurring Sales (MFH) sind die Hinzurechnungen von latenten Steuern gesunken, da diese nur für Objekte vorgesehen sind, die langfristig im Bestand gehalten werden sollen.

Der Nachhaltigkeits-Performance-Index (Vonovia ohne Deutsche Wohnen) lag im Geschäftsjahr 2022 bei 103 %. Dazu haben insbesondere die Reduzierung der CO₂-Intensität, die Entwicklung des durchschnittlichen Primärenergiebedarfs Neubau sowie die barrierearmen (Teil-)Modernisierungen beigetragen.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns stellt sich positiv dar, insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches Wachstum. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungs- und Developmentprozessen und der Einsatz von neuen digitalen Softwarelösungen, die kontinuierlichen Recurring Sales sowie ein erfolgreiches Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität.