Das Unternehmen
Das Geschäftsmodell von Vonovia ist die Vermietung von gutem, zeitgerechtem und vor allem bezahlbarem Wohnraum, die Entwicklung und der Bau neuer Wohnungen für den Eigenbestand und für den Verkauf sowie das Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen. Diese wohnungsnahen Dienstleistungen umfassen im Wesentlichen das Angebot von Kabel-TV, Energiedienstleistungen, automatisierter Zählerablesung und die seniorengerechte Modernisierung von Wohnungen. Dies wird flankiert durch unsere etablierten Hausmeister-, Handwerker- und Wohnumfeldorganisationen.
Das Geschäftsmodell von Vonovia hat sich vor dem Hintergrund der Auswirkungen des Ukraine-Kriegs und der Corona-Pandemie als robust und weitestgehend widerstandsfähig erwiesen. Durch den hohen Digitalisierungsgrad konnten die Geschäftsprozesse praktisch reibungslos – auch durch Remote-Arbeit bei den Backoffice-Funktionen – aufrechterhalten werden. Unterbrechungen auf den Baustellen waren nicht nennenswert.
Ziel ist es, das Geschäftsmodell langfristig zukunftsfähig auszurichten, um zur Lösung der Klimaschutzziele durch nachhaltigen Neu- und Umbau, die CO2-Reduktion im Immobilienbestand sowie durch Innovationen auf den Gebieten der Emissionsreduktion, der erneuerbaren Energien und nachhaltiger Baumaterialien beizutragen.
Dimensionen der Nachhaltigkeit bei Vonovia
Die Quartiere als Hauptgestaltungsfelder einer sozial verantwortlichen Wohnungswirtschaft sollen unter Beteiligung der Mieterinnen und Mieter durch bedarfsgerechten Wohnraum die Kundenzufriedenheit erhöhen und außerdem zur Integration unserer immer vielfältigeren Gesellschaft beitragen. In der Startphase einer jeden Quartiersentwicklung werden die Bewohner im Rahmen einer Bürgerbeteiligung in die Planungen einbezogen, um ein gemeinsames Zielbild zu entwerfen.
Neben den strategischen Quartiersbeständen (Urban Quarters) gibt es strategische Solitärbestände (Urban Clusters), auf die die Handlungsoptionen der Strategie und des Geschäftsmodells adaptiv angewendet werden. Die große Anzahl an Urban Quarters und Urban Clusters im urbanen Raum ermöglicht es Vonovia, mit ihrer Strategie die Aufgabenstellungen aus den Megatrends zu adressieren.
Etwa 75 % des Vonovia Bestands befinden sich in zusammenhängenden Urban Quarters, d. h. Quartieren mit in der Regel mehr als 150 Wohnungen. Dabei geht bei Vonovia die Gestaltung von lebenswertem Wohnraum immer auch mit dem Erkennen von Bedürfnissen in den betreffenden sozialen Strukturen einher, wobei der Geschichte dieser Quartiere Rechnung getragen wird. Das Quartier ist auch die Umsetzungsebene für die klimaschutzorientierten Initiativen.
Zusätzlich zur Umsetzung sozialer Projekte, der Einrichtung von Treffpunkten, zur Ansiedlung von Ärzten oder Supermärkten sowie kulturellen Angeboten bieten Urban Quarters eine ideale Plattform zur Implementierung von neuen und innovativen Produkten. Auch das Developmentgeschäft folgt dem nachhaltigen Quartiersgedanken.
Für ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter möchte Vonovia eine attraktive Arbeitgeberin sein, die Chancengerechtigkeit sicherstellt und die persönliche und berufliche Entwicklung unterstützt. Eine vertrauensvolle, verlässliche und transparente Unternehmensführung stellt dafür die Basis bereit.
Vonovia bewirtschaftet einen Wohnungsbestand von rund 488.000 eigenen Wohnungen in fast allen attraktiven Städten und Regionen Deutschlands. Dazu kommt ein Bestand von rund 39.000 Wohneinheiten in Schweden und rund 21.000 Wohneinheiten in Österreich. Der Gesamtverkehrswert beträgt 94,7 Mrd. € und das Nettovermögen nach EPRA-Definition 45,7 Mrd. € (European Public Real Estate Association; EPRA). Neben den eigenen Wohnungen verwaltet Vonovia rund 73.000 Wohnungen für Dritte. Damit stellt Vonovia in Deutschland, Österreich und Schweden jeweils eines der führenden Wohnungsunternehmen dar, allerdings mit einem insbesondere für Deutschland geringen Marktanteil von rund 2,1 % aufgrund des fragmentierten Markts.
Die Wurzeln von Vonovia bzw. ihrer Vorläuferunternehmen liegen im gemeinnützigen Wohnungsbau sowie im Werkswohnungsbau und reichen bis ins 19. Jahrhundert. So haben Deutsche Annington und GAGFAH ihren Ursprung in Wohnungsbaugesellschaften, die für Arbeiter, Angestellte und Beamte preisgünstigen Wohnraum bauten. Darunter befinden sich viele Siedlungen bzw. Quartiere, die damals modellhaft waren und heute unter Denkmalschutz stehen. Das Wohnen in Quartieren, sogenannten „Arbeitersiedlungen“, bedeutete weit mehr, als nur über erschwinglichen Wohnraum zu verfügen: Man war Arbeitskollege und Nachbar, arbeitete und lebte zusammen. Die heutigen rund 780 Quartiere (inkl. Deutsche Wohnen) stellen für Vonovia ein Alleinstellungsmerkmal dar und sind Dreh- und Angelpunkt für Antworten auf die aktuellen Megatrends. Die Geschichte zu den Wurzeln von Vonovia wurde im Jahr 2021 durch den Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen Gruppe fortgeschrieben. Die Ursprünge von Deutsche Wohnen reichen zurück bis ins Jahr 1863 mit den Immobilienbeständen der Pensionskasse Hoechst. Über die 1924 gegründete gemeinnützige GEHAG verfügt Deutsche Wohnen über herausragende Bestände der Architekturgeschichte mit Werken des Bauhauses und des Expressionismus, die den Quartiersgedanken mitprägten, neue Wohnkonzepte umfassten und sogar Eingang in das UNESCO-Weltkulturerbe gefunden haben. Exemplarisch sind hier die Siedlungen „Hufeisensiedlung“, „Wohnstadt Carl Legien“, die „Weiße Stadt“ sowie die „Ringsiedlung Siemensstadt“ zu nennen. Die Wurzeln in Österreich repräsentiert die BUWOG, die vom österreichischen Staat als Wohnungsgesellschaft für Bundesbedienstete geschaffen und schließlich privatisiert wurde. In dieser Zeit entwickelte sich BUWOG zum führenden Immobilienentwickler in Deutschland und Österreich. Die schwedischen Bestände entstammen dem sog. Millionenprogramm der 1960er- und 1970er-Jahre. Im Rahmen dieses Programms sollte einfacher Wohnraum zu niedrigen Mieten geschaffen werden. Aufgrund von Modernisierungs- und Entwicklungsnotwendigkeiten wurden ausgewählte Bestände in und um Stockholm, Malmö und Göteborg schließlich durch Victoria Park und Hembla als Investoren erworben. In Schweden firmiert Vovonia unter Victoriahem.
Die Integration von Deutsche Wohnen Systeme und Prozesse in die Vonovia Strukturen war eine der wichtigsten Managementaufgaben des Jahres 2022. Sie folgte der Entscheidung von Deutsche Wohnen gemeinsam mit Vonovia Harmonisierungs- und Skalenerträge zu heben. Da zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE kein Beherrschungsvertrag besteht, waren die Anforderungen an einen faktischen Konzern und damit die Minderheitenrechte stets zu wahren. Dies wurde durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen flankiert.