Finanzierungsumfeld
Der Kapitalmarkt war im Jahr 2022 ganz besonders und anders, eben unbeständig. Der Start in das Jahr war bereits von vorsichtiger Zurückhaltung auf Investorenseite und leicht, aber dennoch steigenden Zinsen geprägt. Mit Beginn des Kriegs in der Ukraine stiegen die Zinsen in nicht mehr bekannte Dimensionen, während sich Aktienkurse immobilienwirtschaftlicher Unternehmen in die entgegengesetzte Richtung bewegten. Gestörte Lieferketten, Corona, massiv gestiegene Baukosten, Sorgen um Preise und Füllstände von Gas und Strom hatten Auswirkungen auf die gesamte Gesellschaft, insbesondere aber auf Immobilienunternehmen und ihre Mieter.
Die Zentralbanken setzten der lockeren Geldpolitik ein Ende, um vor allem der Inflation entgegenzuwirken. Im Juli 2022 vollzog die Europäische Zentralbank („EZB“) eine Kehrtwende in ihrer Geldpolitik und erhöhte den Leitzins erstmals nach Jahren von 0 % auf 0,5 %. Im weiteren Verlauf des Jahres gab es drei weitere Erhöhungen (September, Oktober und Dezember), Ende des Jahres lag der Leitzins bei 2,5 %. Die Rendite zehnjähriger deutscher Bundesanleihen, jahrelang im negativen Bereich, notierte Ende Dezember über 2,3 %. Darüber hinaus will die EZB ihre Anleihenbestände ab März 2023 schrittweise zurückfahren. Gelder aus auslaufenden Wertpapieren ihres billionenschweren, im Jahr 2015 eingeführten Asset Purchasing Programme („APP“) werden dann nicht mehr vollumfänglich reinvestiert. Bis zum Ende des 2. Quartals 2023 sollen die Bestände monatlich durchschnittlich um 15 Mrd. € verringert werden.
Bereits im Dezember 2021 hatte die US-amerikanische Federal Reserve („FED“) als größte Notenbank der Welt signalisiert, dass sie ihre Geldpolitik strafft. Der Leitzins, der seit März 2020 in der extrem niedrigen Spanne von 0,00 % bis 0,25 % lag, wurde seitdem schrittweise auf 4,25 % bis 4,50 % erhöht – der höchste Wert seit dem Jahr 2007. Insgesamt war es 2022 bereits die siebte Erhöhung, zuletzt hatte die FED viermal in Folge den Leitzins um 0,75 Prozentpunkte angehoben. Auch die Britische Notenbank Bank of England („BoE“) hob im Dezember ihren Leitzins auf 3,50 % an. Damit straffte die BoE zum neunten Mal hintereinander den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte.
Anleihe-Emissionsvolumen Vonovia pro Jahr (EUR-Anleihen ohne Wandelschuldverschreibungen)
Unter den größten Kapitalmarkt-Emittenten weltweit
Die Rating-Agentur Standard & Poor’s bewertet die Kreditwürdigkeit der Vonovia SE und Deutsche Wohnen SE mit einem Long-Term Corporate Credit Rating von „BBB+“ und einem Short-Term Credit Rating von „A-2“. Im November wurde der Outlook von „positiv“ auf „stabil“ abgeändert. Zusätzlich wird die Vonovia SE von der in Berlin ansässigen Scope Group mit „A-“ und stabilem Ausblick bewertet. Als dritte Ratingagentur hat Moodys im Mai 2021 erstmals ein Rating für Vonovia veröffentlicht, es liegt ebenfalls im Investment-Grade-Bereich. Das Rating wurde im November von „A3“ mit stabilem Ausblick auf „Baa1“ mit stabilem Ausblick abgesenkt.
Spread-Entwicklung (in Basispunkten)
Die erstklassige Bonität von Vonovia ermöglicht weiterhin einen uneingeschränkten Zugang zu den internationalen Kapitalmärkten. Anfang 2022 haben wir die bestehenden Green Bond Frameworks der Vonovia SE und von Deutsche Wohnen SE harmonisiert, um soziale Kriterien ergänzt und zu 100 % an der EU-Taxonomie ausgerichtet, was uns von dritter und unabhängiger Seite im Rahmen einer Second Party Opinion (SPO) bestätigt wurde. Im März 2022 haben wir erstmals grüne und soziale Anleihen in EUR und SEK auf Basis dieses neuen Sustainable Finance Frameworks begeben können.
In einer Phase, die für den Immobiliensektor sehr schwierig war, hat Vonovia im November 2022 erneut ihren exzellenten Kapitalmarktzugang unter Beweis gestellt, den Anleihemarkt für die Immobilienbranche wieder eröffnet und Liability Management betrieben. Mit einem Anleihe-Emissionsvolumen von 4,1 Mrd. € (2021: 11,1 Mrd. €) rangiert Vonovia (inkl. Deutsche Wohnen) nach Auswertung von Dealogic im Jahr 2022 erneut unter den Top 5 EUR-Investment-Grade-Emittenten weltweit (2021: ebenfalls Top 5 EUR-Investment-Grade-Emittenten). Die volumengewichteten durchschnittlichen Zinskosten der neuen Anleihen 2022 betragen 2,99 % (2021: 0,63 % p.a.) bei einer gewichteten durchschnittlichen Laufzeit von 6,5 Jahren (2021: 10,9 Jahre).