Leistungsindikatoren

Definition und Methode der Ermittlung

Für die Ermittlung der zu berichtenden Kennzahlen (KPIs) werden jeweils die taxonomiefähigen sowie -konformen Nettoumsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben ins Verhältnis zu den Gesamtnettoumsatzerlösen, den gemäß EU-Taxonomie-Vorgaben zu berücksichtigenden Investitio-nen bzw. Betriebsausgaben gesetzt. Die Definition der jeweiligen KPI basiert auf dem Annex I des Delegierten Rechtsakts zu Artikel 8 über den Inhalt und die Darstellung der offenzulegenden Informationen.

Doppelzählungen werden vermieden, indem eine eindeutige Zuordnung der taxonomiefähigen bzw. taxonomiekonformen Umsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben auf jeweils eine taxonomiefähige bzw. taxonomiekonforme Wirtschaftstätigkeit vorgenommen wird.

Umsatzerlöse

Im Nenner (Gesamtnettoumsatzerlöse) werden die konsolidierten Umsätze des Konzerns betrachtet. Zu den Details der Bilanzierung verweisen wir auf die innerhalb des Anhangs des IFRS-Konzernabschlusses dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden [B10] Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, [B11] Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien und [B12] Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten.

Die taxonomiekonformen Nettoumsatzerlöse (Zähler) umfassen Beträge, die aus taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten generiert wurden. Den größten Umsatzanteil (593 Mio. €) stellen die Mieterlöse aus dem Segment Rental dar. Die Konformität wird hier auf Gebäudebasis unter Berücksichtigung der technischen Kriterien der Aktivität 7.7 beurteilt. Die Umsatzerlöse aus fertiggestellten Immobilien für den eigenen Bedarf (Development to hold) wurden entsprechend Fertigstellungsdatum in den Umsatzerlösen unter 7.7. ausgewiesen. Durch den Zugang von Deutsche Wohnen sind die taxonomiefähigen Umsatzerlöse aus der Aktivität 7.7 im Vergleich zum Vorjahr um 2.337 Mio. € gestiegen.

Die Umsatzerlöse aus dem Development to sell (354 Mio. €), die in der Aktivität 7.1 ausgewiesen werden, basieren auf den Verkaufserlösen der Neubauten. Die Umsatzerlöse für die Aktivität 4.1 (1,4 Mio. €) resultieren zum einen aus der Einspeisevergütung des Stroms ins Netz und zum anderen aus dem direkten Verkauf des Stroms an die Mieter.

Die fertiggestellten Immobilien für den eigenen Bedarf (Development to hold) werden in der Konzernbetrachtung als Investitionen unter 7.7 ausgewiesen. Hieraus resultieren keine Umsatzerlöse. Die internen Erlöse der Value-add-Gesellschaften, z. B. die erbrachten Handwerkerleistungen, werden im Rahmen der Konzernkonsolidierung eliminiert und werden somit bei den taxonomiefähigen Umsatzerlösen nicht berücksichtigt. Handelt es sich bei den intern erbrachten Leistungen um größere Projekte, z. B. energetische Modernisierungen, werden diese aktiviert und als Investitionen (CapEx) gezeigt.

Investitionen

Der Nenner der Investitionen (CapEx) setzt sich gemäß EU-Taxonomie grundsätzlich aus den Zugängen zu Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten zusammen. Damit fallen bei Vonovia Beträge, welche als Zugänge auf der Grundlage von IAS 16.73(e) (i) und (iii), IAS 38.118(e) (i), IAS 40.76(a) und (b) sowie IFRS 16.53(h) erfasst werden, unter diese Definition. Zu den Details der Bilanzierung verweisen wir auf die innerhalb des Anhangs des IFRS-Konzernabschlusses dargestellten Kapitel [D26] Immaterielle Vermögenswerte, [D27] Sachanlagen und [D28] Investment Properties. Zur Ermittlung des Nenners wurden die jeweiligen Zugänge berücksichtigt. Bei den Investment Properties gab es zudem Umbuchungen aus Anzahlungen in die IPs, da der wirtschaftliche Übergang eines angekauften Neubaus im Berichtsjahr stattgefunden hat.

Bei mehrjährigen Projekten im Bereich 7.2, 7.3 oder 7.7 wird der auf das jeweilige Berichtsjahr aktivierte Betrag als taxonomiefähige und bei entsprechender Kriterien-Erfüllung als taxonomiekonforme Investition ausgewiesen. Bei den Aktivitäten 7.4, 7.5, 7.6 werden die Investitionen im Jahr der Anlagenaktivierung gezeigt. In Bezug auf Investitionsausgaben differenziert die EU-Taxonomie-Verordnung verschiedene Kategorien von Investitionsausgaben. Aufgrund des Geschäftsmodells von Vonovia bestehen vorwiegend Investitionen (Aktivität 7.2. und 7.7.), die sich auf Vermögenswerte oder Prozesse beziehen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind (Kategorie A). Daneben erfolgen auch Investitionen (Aktivität 7.3.–7.6.), die sich auf den Erwerb von Produkten aus taxonomiefähigen Wirtschaftstätigkeiten und einzelnen Maßnahmen beziehen, durch die die Zieltätigkeiten kohlenstoffarm ausgeführt werden oder der Ausstoß von Treibhausgasen gesenkt wird (Kategorie C).

Bei bebauten Grundstücken wurden als Zugänge die Investitionsaufwendungen für die Gebäude und die Grundstücke berücksichtigt, da die Wirtschaftsaktivität 7.7 ohne das zugehörige Grundstück nicht ausgeübt werden kann. Zudem gehört das Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks, sodass Gebäude und Grundstück rechtlich als eine Einheit gesehen werden.

Investitionen im Rahmen aktivierter Eigenleistungen der Vonovia werden je nach Art der Investition auf Taxonomiekonformität unter 7.2, 7.3 oder 7.7 geprüft und eingeordnet. Um eine Doppelzählung bei Investionen zu vermeiden, werden die Sachverhalte jeweils einer Aktivität zugeordnet. Die Prüfung auf Taxonomiekonformität wird auf Gebäude- oder Projektbasis durchgeführt. Neben den aktivierten Eigenleistungen wird unter 7.7 der Zugang weiterer Immobilien gezeigt, z. B. Development-to-hold-Zugänge oder andere Ankäufe von Investment Properties.

Bei der Wirtschaftstätigkeit 7.1 stellen die entsprechenden Immobilien kein Anlagevermögen dar, sondern werden innerhalb des Umlaufvermögens in den Immobilienvorräten (siehe [D36] Immobilienvorräte) oder den Forderungen ausgewiesen und sind somit nicht Teil des Nenners der Kennzahl der taxonomierelevanten Investitionsaufwendungen.

Die taxonomiekonformen Investitionen (Zähler) setzen sich zusammen aus konformen Zugängen Development to hold (256 Mio. €), konformen Modernisierungsmaßnahmen nach Aktivität 7.2 (239 Mio. €), Zugängen von angekauften Immobilien (143 Mio. €), aktivierten Right-of-Use Assets (50 Mio. €), Aktivierungen aufgrund von Maßnahmen in taxonomiekonformen Gebäuden (44 Mio. €), konformen Einzelmaßnahmen nach Aktivität 7.3 (27 Mio. €) und Zugängen bei Sachanlagen (16 Mio. €). Bei den Sachanlagen handelt es sich um Messtechnik (6 Mio. €), Photovoltaik-Anlagen (6 Mio €.) und Heizungsanlagen (4 Mio. €). In diesem Berichtsjahr gab es keine Zugänge aus Unternehmenszusammenschlüssen. Der absolute Wert der taxonomiefähigen Investitionsausgaben sowie der relative Anteil sind gegenüber dem Vorjahr aufgrund der Einbeziehung von Deutsche Wohnen im Jahr 2021 gesunken. Durch diesen Zusammenschluss wurden 28 Mrd. € Zugänge an Investment Properties verzeichnet. Dadurch wurde der taxonomiefähige Anteil deutlich erhöht auf 98 Prozent.

Wir haben am Kapitalmarkt Green Bonds auf Basis des Vonovia Sustainable Finance Framework 2022 emittiert. Die erzielten Mittel fließen ausschließlich in die (Re-)Finanzierung nachweislich grüner Objekte. Dabei verfolgen wir einen Portfolioansatz, sodass keine objektbezogene Zuordnung der Finanzmittel möglich ist. Vor diesem Hintergrund konnte keine Bereinigung der mit diesen Anleihen oder Schuldverschreibungen finanzierten taxonomiekonformen Investitionsausgaben sowie entsprechender Umsatzerlöse aus ökologisch nachhaltigen Gebäuden für den Ausweis der taxonomiekonformen Leistungskennzahlen erfolgen.

Betriebsausgaben

Der Nenner der Betriebsausgaben (OpEx) umfasst nach der EU-Taxonomie grundsätzlich direkte, nicht aktivierte Aufwendungen, die sich auf Forschung und Entwicklung, Gebäudesanierungsmaßnahmen, kurzfristiges Leasing, Wartung und Reparatur beziehen, sowie sämtliche andere direkte Ausgaben im Zusammenhang mit der täglichen Wartung von Vermögenswerten des Sachanlagevermögens, die notwendig sind, um die kontinuierliche und effektive Funktionsfähigkeit dieser Vermögenswerte sicherzustellen. Es handelt sich insofern um eine Ergänzung zum Leistungsindikator der bilanzierten Werte der Investitionen und nicht um eine vollständige Abbildung der Betriebsausgaben von Vonovia, wie sie unter Abschnitt [B15] Materialaufwand im Anhang des Konzernabschlusses dargestellt werden.

Unter direkten Aufwendungen verstehen wir solche, die eindeutig einer identifizierten Tätigkeit, nicht jedoch einem bestimmten Gebäude, zugeordnet werden können. Entsprechend der Vorgabe beziehen wir für die Definition des Nenners Aufwendungen für Wartung und Reparatur (Instandhaltung) ein. Ausgaben für Forschung und Entwicklung sowie für kurzfristiges Leasing werden in der Regel aktiviert und sind somit Teil der Investitionen. Die Instandhaltungsmaßnahmen bei Vonovia werden vorwiegend durch die interne Handwerkerorganisation durchgeführt, deshalb beziehen wir auch diese Posten (Monteurs- sowie Verwaltungskosten) in die Betrachtung des Nenners mit ein. Die nicht taxonomiefähigen Anteile, z. B. Instandhaltungsaufwendungen für die Wohneigentumsverwaltung, werden dabei nicht berücksichtigt. Eine Doppelzählung wird vermieden, da aktivierte Anteile als Investitionen die Instandhaltungskosten entsprechend reduzieren. Die verbleibenden Instandhaltungsaufwendungen bilden den Nenner. Im Nenner verbleiben daher grundsätzlich Kleinreparaturen. Diese Instandhaltungskosten und insbesondere die Personalkosten der eigenen Mitarbeiter können nicht gesondert den einzelnen Gebäuden bei der Verbuchung von Aufwendungen zugeordnet werden. Des Weiteren lassen sich die entstandenen Betriebsaufwendungen den einzelnen Aktivitäten 7.2. bis 7.7. nicht einzeln zurechnen. Das führt dazu, dass Vonovia alle Instandhaltungskosten unter Aktivität 7.7 ausweist. Zur Konformitätsermittlung verwenden wir einen Aufteilungsmaßstab. Dieser Aufteilungsmaßstab der Instandhaltungsaufwendungen basiert auf der Gebäudefläche (in m²). Dieser Anteil wird mit den taxonomiefähigen Betriebsausgaben multipliziert, um den Zähler zu errechnen. Der Anteil der grünen m² an der Gesamtfläche beträgt 12,9 %.

Betriebsausgaben setzen sich dabei zusammen aus 729 Mio. € Instandhaltung (siehe [B15] Materialaufwand), abzüglich 602 Mio. € aktiviertem Anteil und 272 Mio. € aus der eigenen Handwerkerorganisation. Von den Instandhaltungsaufwendungen entfallen 19 Mio. € auf die Wohneigentumsverwaltung. Diese Aktivität ist nicht taxonomiefähig. Somit errechnet sich der Zähler aus 12,9 % von 381 Mio. €.

Durch den Zugang von Deutsche Wohnen sind die taxonomiefähigen Betriebsausgaben im Vergleich zum Vorjahr um 68 Mio. € gestiegen.