Wirtschaftsbericht
Wesentliche Ereignisse in der Berichtsperiode
Für die Unternehmensführung stellen die nachhaltig geänderten Rahmenbedingungen an den Märkten, insbesondere der Anstieg von Zinsen und Inflation in Kombination mit einer gestiegenen Verunsicherung an den Rohstoffmärkten und nach wie vor gestörten Lieferketten, ein hochkomplexes Umfeld dar.
Das operative Geschäft verlief 2022 insgesamt positiv. Das Adjusted EBITDA Total stieg um rund 23 %. Die EBITDAs der Segmente Rental, Recurring Sales und Pflege entwickelten sich positiv. Das Adjusted EBITDA des Segments Development lag nahezu auf Vorjahresniveau. Für das Adjusted EBITDA des Segments Value-add war ein Rückgang von rund 18 % zu verzeichnen. Insgesamt waren moderate Auswirkungen des Ukraine-Kriegs und der Corona-Pandemie spürbar. Diese Auswirkungen zeigten sich vor allem bei der Rohstoffbeschaffung.
Zum 31. Dezember 2022 waren die Bestände von Vonovia mit einer Leerstandsquote von 2,0 % nahezu voll vermietet. Der Kundenzufriedenheitsindex CSI lag im 4. Quartal 2022 0,2 Prozentpunkte unter dem Wert des Vorjahresquartals. Im Durchschnitt des Gesamtjahres konnte die Kundenzufriedenheit dennoch um 1,0 Prozentpunkte im Einjahresvergleich gesteigert werden.
Die hohen Kundenzufriedenheitswerte bestätigen unsere Anstrengungen in der Bewirtschaftung und bilden mit der niedrigen Leerstandsquote ein solides Fundament für unser Geschäft. Gleichzeitig bedeutet dies auch stabile Cashflows und damit eine stabile Basis für die Erträge aus unseren Immobilien.
Die Überzeugung, dass die Herausforderungen durch die Megatrends weiterhin Bestand haben und sich in der Wohnungswirtschaft am besten in Quartierszusammenhängen lösen lassen, ist unverändert gültig.
Folgerichtig besteht der wesentliche Teil des Portfolios in Deutschland aus Quartieren, die wir als Urban Quarters gruppiert haben. Bei den übrigen Bestandsgebäuden handelt es sich im Wesentlichen um kleinere Gebäudeansammlungen und Solitärbestände, die wir als Urban Clusters zusammengefasst haben. Auch wenn es sich hier im Gegensatz zu Urban Quarters nicht um ganze Siedlungszusammenhänge handelt, kommen ebenso bei Urban Clusters die langfristigen Asset- und Property-Management-Strategien auf Basis unserer operativen Plattform zum Tragen.
Aus der aktuellen Portfolioanalyse wurde neben dem Verkaufsportfolio für nicht-strategische Bestände (Non Core) und der Einzelprivatisierung innerhalb des Strategic Clusters (Recurring Sales) das zusätzliche Verkaufsportfolio MFH Sales geschaffen, das primär der Innenfinanzierung dienen soll. Die entsprechenden Erträge werden zukünftig zusammen mit Non Core als Teil des Segments Non Core/Sonstiges ausgewiesen.
Infolge des Zinsanstiegs kam es zu einem weiteren Anstieg der Kapitalkosten, sodass Wertberichtigungen auf Geschäfts- oder Firmenwerte sowie auf Markenrechte des Pflegebereichs in Höhe von insgesamt 1.040,3 Mio. € vorgenommen wurden. Darüber hinaus wurden bis zum 31. Dezember 2022 at-equity-Beteiligungen in Höhe von 330,7 Mio. € wertberichtigt. Gegenläufig führte der gestiegene Diskontierungszinssatz für die Bewertung der Pensionsrückstellungen zu versicherungsmathematischen Gewinnen.
Zum 1. März 2022 wurde die im Rahmen der Akquisition der Mehrheit an Deutsche Wohnen aufgenommene Brückenfinanzierung, welche Anfang 2022 noch mit 3.490,0 Mio. € valutierte, vollständig zurückgeführt.
Im 2. Quartal 2022 wurden zwei Bonds über jeweils 500 Mio. € zurückgeführt, davon einer vorzeitig. Darüber hinaus wurden planmäßig Commercial Paper in Höhe von weiteren 500 Mio. € zurückgeführt.
Im November 2022 hat Vonovia einen Social und einen Green Bond in Höhe von zusammen 1,5 Mrd. € mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 6,3 Jahren und einem durchschnittlichen Zinssatz von 4,875 % begeben. Mit den Erlösen wurden Anleihen in Höhe von rund 1,0 Mrd. € mit Fälligkeiten in den Jahren 2023 und 2024 vorzeitig zurückgekauft.
Das Jahr 2022 stand auch unter dem Zeichen der Integration von Deutsche Wohnen zur Nutzung einheitlicher Prozesse und Systeme sowie zur Hebung von Synergien und der Schaffung gemeinsamer rechtlicher Rahmenbedingungen für die Zusammenarbeit. Ziel dieser Zusammenarbeit ist die Hebung von Vorteilen durch Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skalierungsmaßnahmen durch die Nutzung der Bewirtschaftungs- und Developmentplattform von Vonovia.
Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 29. April 2022 wurde für das Geschäftsjahr 2021 eine Dividende in Höhe von 1,66 € pro Aktie beschlossen. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Plus von 0,08 € – unter Berücksichtigung der durch die Kapitalerhöhung im Zuge der Übernahme von Deutsche Wohnen gestiegenen Anzahl der Aktien. Wie in den Vorjahren wurde den Aktionären angeboten, zwischen der Auszahlung der Dividende in bar oder in Form der Gewährung von neuen Aktien zu wählen. Während der Bezugsfrist haben sich Aktionäre mit insgesamt 47,85 % der dividendenberechtigten Aktien für die Aktiendividende anstelle der Bardividende entschieden. Dementsprechend wurden 19.252.608 neue Aktien aus dem genehmigten Kapital der Gesellschaft mit einem Gesamtbetrag von 616.815.055,10 € ausgegeben. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich damit auf 672.336.610,64 €.
Der Aufsichtsrat der Vonovia SE hat in seiner Sitzung am 8. Dezember 2022 einstimmig entschieden, dass Clara-Christina Streit nach der ordentlichen Hauptversammlung am 17. Mai 2023 den Aufsichtsratsvorsitz übernehmen soll. Sie würde damit auf Jürgen Fitschen folgen, der aufgrund der bei Vonovia geltenden Altersgrenze nicht erneut zur Wahl antreten wird.