Ertragslage

Überblick

Insgesamt startete Vonovia erwartungsgemäß in das Geschäftsjahr 2023.

Im 1. Quartal 2023 beobachteten wir eine unverändert steigende Nachfrage nach Mietwohnungen und eine positive Geschäftsentwicklung im Kerngeschäft Bewirtschaftung.

Darüber hinaus haben sich im Berichtszeitraum die erwarteten Auswirkungen des Ukraine-Kriegs und dessen Folgen, insbesondere bei den Energie- und Baukosten sowie bei gestiegenen Zinsen, im Zwischenabschluss niedergeschlagen.

Bei der Analyse der Zahlen für den Dreimonatszeitraum 2023 ist zu berücksichtigen, dass die Vorjahreszahlen gemäß der aktuellen Segmentierung und die steuerungsrelevanten Größen Adjusted EBITDA Total und Group FFO gemäß der aktuellen Definition ausgewiesen werden.

Per 31. März 2023 beschäftigte Vonovia 15.924 Mitarbeiter (31. März 2022: 15.900).

Die Segmenterlöse Total lagen mit 1.430,7 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2023 12,2 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.629,0 Mio. €. Zu diesem Rückgang haben im Wesentlichen volumenbedingt geringere Erlöse aus Verkäufen von Immobilienvorräten sowie geringere Verkäufe Recurring Sales beigetragen.

Segmenterlöse Total

Segmenterlöse Total

in Mio. €

3M 2022*

3M 2023

Veränderung
in %

12M 2022

Mieteinnahmen Konzern

781,8

801,6

2,5

3.168,1

Andere Umsatzerlöse aus der Immobilien­bewirtschaftung, soweit nicht in den operativen Kosten Rental verrechnet

24,7

35,5

43,7

118,3

Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung aus dem Segment Pflege

68,1

70,5

3,5

280,1

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien,
soweit diese auf Recurring Sales entfallen

141,7

66,3

-53,2

515,7

Interne Erlöse Value-add

297,2

309,7

4,2

1.152,4

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien­vorräten

253,5

33,7

-86,7

588,4

Fair Value Development to hold

62,0

113,4

82,9

433,9

Segmenterlöse Total

1.629,0

1.430,7

-12,2

6.256,9

  1. *Vorjahreswerte Deutsche Wohnen an die aktuelle Segment-Definition angepasst.

In der nachfolgenden Übersicht sind die weiteren wesentlichen Kennzahlen der Ertragslage und deren Überleitung zur Steuerungskennzahl Group FFO dargestellt:

Group FFO

Group FFO

in Mio. €

3M 2022*

3M 2023

Veränderung
in %

12M 2022

Segmenterlöse Rental

780,3

800,2

2,6

3.163,4

Aufwendungen für Instandhaltung

-104,4

-116,7

11,8

-443,6

Operative Kosten Rental

-124,7

-103,8

-16,8

-486,3

Adjusted EBITDA Rental

551,2

579,7

5,2

2.233,5

Segmenterlöse Value-add

322,1

345,4

7,2

1.272,0

davon externe Erlöse

24,9

35,7

43,4

119,6

davon interne Erlöse

297,2

309,7

4,2

1.152,4

Operative Kosten Value-add

-271,8

-319,0

17,4

-1.145,3

Adjusted EBITDA Value-add

50,3

26,4

-47,5

126,7

Segmenterlöse Recurring Sales

151,4

69,8

-53,9

543,4

Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales

-103,1

-44,7

-56,6

-391,6

Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales

48,3

25,1

-48,0

151,8

Vertriebskosten Recurring Sales

-4,3

-3,3

-23,3

-16,7

Adjusted EBITDA Recurring Sales

44,0

21,8

-50,5

135,1

Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell

243,9

30,2

-87,6

560,6

Herstellkosten Development to sell

-195,5

-25,0

-87,2

-440,4

Rohertrag Development to sell

48,4

5,2

-89,3

120,2

Fair Value Development to hold

62,0

113,4

82,9

433,9

Herstellkosten Development to hold**

-43,3

-97,2

>100

-340,6

Rohertrag Development to hold

18,7

16,2

-13,4

93,3

Mieterlöse Development

1,2

1,2

3,5

Operative Kosten Development

-7,4

-10,9

47,3

-33,8

Adjusted EBITDA Development

60,9

11,7

-80,8

183,2

Segmenterlöse Pflege

68,1

70,5

3,5

280,1

Aufwendungen für Instandhaltung

-1,3

-1,3

-7,0

Operative Kosten Pflege

-44,5

-51,7

16,2

-188,5

Adjusted EBITDA Pflege

22,3

17,5

-21,5

84,6

Adjusted EBITDA Total

728,7

657,1

-9,8

2.763,1

Zinsaufwand FFO

-114,2

-146,7

28,5

-493,8

Laufende Ertragsteuern FFO

-24,6

-30,1

22,4

-145,0

Konsolidierung***

-26,8

-17,7

-34,0

-88,7

Group FFO

563,1

462,6

-17,8

2.035,6

Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern

544,5

443,8

-18,5

1.944,3

  1. *Vorjahreswerte an neue Adjusted EBITDA-Definition (ohne Ergebnisse aus at-equity-Beteiligungen) angepasst, Anpassungen Adjusted EBITDA Rental 0,5 Mio. €, Anpassungen Adjusted EBITDA Value-add 0,5 Mio. €. Im Laufe des 4. Quartals 2022 wurde das Segment Deutsche Wohnen aufgelöst und in die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege überführt. Vorjahreswerte 3M 2022 entsprechend aktualisiert.
  2. **Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen 3M 2023 in Höhe von 0,5 Mio. € (3M 2022: 0,0 Mio. €), 12M 2022: 2,5 Mio. €.
  3. ***Davon Zwischengewinne 3M 2023: –1,5 Mio. € (3M 2022: –8,1 Mio. €), 12M 2022: Zwischenverluste +4,8 Mio. €, Rohertrag Development to hold 3M 2023: –16,2 Mio. € (3M 2022: –18,7 Mio. €), 12M 2021: –93,3 Mio. €.

Ende März 2023 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 548.368 eigenen Wohnungen (31. März 2022: 550.496), 164.985 Garagen und Stellplätzen (31. März 2022: 163.284) sowie 8.817 gewerblichen Einheiten (31. März 2022: 8.946). Hinzu kommen 70.583 Wohneinheiten (31. März 2022: 72.434), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden.

Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Ende März 2023 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,2 % (31. März 2022: 2,4 %) weiterhin nahezu voll vermietet.

Die Segmenterlöse Rental stiegen im Dreimonatszeitraum 2023 im Vergleich zum Vorjahr (Vorjahr inklusive Deutsche Wohnen) im Wesentlichen durch organisches Wachstum aufgrund von Neubau und Modernisierung auch unter Berücksichtigung des Anfang 2022 abgegangenen Berlin-Portfolios insgesamt um 2,5 % (3M 2022: 1,5 %) auf 800,2 Mio. € (3M 2022: 780,3 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2023 685,9 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (3M 2022: 665,4 Mio. €), 85,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (3M 2022: 88,2 Mio. €) sowie 28,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (3M 2022: 26,7 Mio. €).

Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,4 % (3,9 % per 31. März 2022). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 1,2 % (1,6 % per 31. März 2022, darin enthalten Einmaleffekte in Höhe von 0,6 %, bedingt durch die Nichtgültigkeit des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („Mietendeckel“), und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,5 % (1,6 % per 31. März 2022). Insgesamt ergab dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 2,7 % (3,2 % per 31. März 2022). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,7 % (0,7 % per 31. März 2022) zur organischen Mietsteigerung bei.

Per Ende März 2023 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,54 € pro m² gegenüber 7,40 € pro m² per Ende März 2022 (inklusive Deutsche Wohnen). Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende März 2023 bei 7,46 € pro m² (31. März 2022: 7,26 € pro m² inklusive Deutsche Wohnen), im schwedischen Portfolio im Wesentlichen wechselkursbedingt bei 9,70 € pro m² unter dem Vergleichswert des Vorjahres per 31. März 2022 von 10,28 € pro m² sowie im österreichischen Portfolio bei 5,26 € pro m² (31. März 2022: 4,90 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2023 haben wir unsere an die aktuellen Rahmenbedingungen angepasste Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie fortgesetzt. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau im Segment Rental dar.

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau*

in Mio. €

3M 2022

3M 2023

Veränderung in %

12M 2022

Aufwendungen für Instandhaltung

104,4

116,7

11,8

443,6

Substanzwahrende Investitionen

68,1

49,6

-27,2

412,6

Instandhaltungsleistungen

172,5

166,3

-3,6

856,2

Modernisierungsmaßnahmen

188,5

124,5

-34,0

837,4

Neubau (to hold)

149,2

50,2

-66,4

572,5

Modernisierungs- und Neubauleistungen

337,7

174,7

-48,3

1.409,9

Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen

510,2

341,0

-33,2

2.266,1

  1. *Ohne Segment Pflege.

Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im Dreimonatszeitraum 2023 mit 103,8 Mio. € um 16,8 % unter den Vergleichszahlen des Dreimonatszeitraums 2022 von 124,7 Mio. €. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 579,7 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2023 5,2 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 551,2 Mio. €.

Segment Value-add

Die Entwicklung des Segments Value-add war weiterhin maßgeblich durch die veränderten Rahmenbedingungen für die eigene Handwerkerorganisation geprägt. Generelle Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch den Fachkräftemangel beeinflussten die Geschäftsentwicklung negativ. Zudem führten kurzfristige Änderungen in der Technologie für Heizungsmodernisierungen zu einer geringeren Leistungserbringung.

Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2023 mit 345,4 Mio. € um 7,2 % über dem Dreimonatsvergleichswert 2022 von 322,1 Mio. €. Davon entfielen 35,7 Mio. € auf die externen Erlöse aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden (3M 2022: 24,9 Mio. €) sowie 309,7 Mio. € auf die konzerninternen Erlöse (3M 2022: 297,2 Mio. €).

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Dreimonatszeitraum 2023 mit 319,0 Mio. € um 17,4 % über den Vergleichszahlen des Dreimonatszeitraums 2022 von 271,8 Mio. €. Dazu trugen insbesondere höhere Baukosten, höhere Fremdleistungen sowie gestiegene Energiekosten bei.Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 26,4 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2023 deutlich unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 50,3 Mio. €.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Dreimonatszeitraum 2023 mit 69,8 Mio. € bzw. 53,9 % volumenbedingt mit 282 Wohnungsverkäufen (3M 2022: 700), davon 143 in Deutschland (3M 2022: 504) und 139 in Österreich (3M 2022: 196), unter dem Vergleichswert 2022 von 151,4 Mio. €. Dabei entfallen 31,8 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (3M 2022: 102,1 Mio. €) und 38,0 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (3M 2022: 49,3 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im Dreimonatszeitraum 2023 mit 56,0 % über dem Vergleichswert von 46,7 % im Dreimonatszeitraum 2022.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Dreimonatszeitraum 2023 mit 3,3 Mio. € 23,3 % unter dem Vergleichswert im Dreimonatszeitraum 2022 von 4,3 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Dreimonatszeitraum 2023 mit 21,8 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2022 von 44,0 Mio. €.

Ferner sind im Berichtszeitraum 2023 im Rahmen der Bestandsbereinigung 381 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core/sonstiges (3M 2022: 15.714) mit Gesamterlösen in Höhe von 46,0 Mio. € (3M 2022: 2.526,7 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Non Core Disposals lag mit 19,7 % im Berichtszeitraum 2023 über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2022 von 1,4 %.

Segment Development

Im Bereich Development to sell wurden im Dreimonatszeitraum 2023 104 Einheiten in Deutschland fertiggestellt (3M 2022: 0 Einheiten). In Österreich wurden im Berichtszeitraum keine Einheiten fertiggestellt (3M 2022: 511 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Dreimonatszeitraum 2023 bei 30,2 Mio. € (3M 2022: 243,9 Mio. €). Davon entfielen 18,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2022: 133,6 Mio. €) und 11,9 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (3M 2022: 110,3 Mio. €). Der Rückgang war in Deutschland im Wesentlichen durch einen Global Exit im Vorjahr und in Österreich durch ein geringeres Beurkundungsvolumen gegenüber dem Vorjahr bedingt. Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Dreimonatszeitraum 2023 5,2 Mio. € (3M 2022: 48,4 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Dreimonatszeitraum 2023 insgesamt 675 Einheiten (3M 2022: 266 Einheiten) fertiggestellt, davon 307 in Deutschland (3M 2022: 244 Einheiten), 296 in Österreich (3M 2022: 0 Einheiten) sowie 72 Einheiten in Schweden (3M 2022: 22 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde im Berichtszeitraum 2023 ein Fair Value von 113,4 Mio. € (3M 2022: 62,0 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel mit 22,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2022: 62,0 Mio. €), mit 81,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich sowie mit 10,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden. Der Rohertrag für Development to hold belief sich im Dreimonatszeitraum 2023 auf 16,2 Mio. € (3M 2022: 18,7 Mio. €).

Die operativen Kosten Development lagen im Dreimonatszeitraum 2023 mit 10,9 Mio. € 47,3 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2022 von 7,4 Mio. €. Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2023 bei 11,7 Mio. € (3M 2022: 60,9 Mio. €).

Segment Pflege

Das Segment Pflege entwickelte sich im Dreimonatszeitraum 2023 erwartungsgemäß. Zum Ende des 1. Quartals 2023 zählten unverändert 72 Pflegeimmobilien zum Bewirtschaftungsportfolio, davon unverändert 71 im Eigentum von Vonovia. Die Segmenterlöse lagen im Dreimonatszeitraum 2023 mit 70,5 Mio. € 3,5 % über dem Dreimonatsvergleichswert 2022 von 68,1 Mio. €.

Die Aufwendungen für Instandhaltung betrugen im Berichtszeitraum 2023 1,3 Mio. € (3M 2022: 1,3 Mio. €).

Die operativen Kosten im Segment Pflege lagen im Dreimonatszeitraum 2023 bei 51,7 Mio. € gegenüber 44,5 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2022. Diese sind im Wesentlichen auf höhere Personal- und Energiekosten zurückzuführen.

Das Adjusted EBITDA Pflege lag im Berichtszeitraum 2023 mit 17,5 Mio. € um 21,5 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 22,3 Mio. €.